Владелец группы компаний "Ареопаг" петербуржец Данил Барышев (33 года) увлекся операциями с коммерческой недвижимостью еще на четвертом курсе экономического факультета СПбГУ. Сейчас оборот его бизнеса составляет около 250 млн рублей в год. Предприниматель занимается диагностикой активов и управлением недвижимостью в Петербурге и Ленобласти.
Данил Барышев никогда не работал по найму. Еще в школьные годы у него перед глазами был пример отца–предпринимателя, который руководил собственной строительной фирмой. Впоследствии она стала одним из партнеров основанной Данилом ГК "Ареопаг". "Отец редко подсказывал, что и как делать в бизнесе. Скорее я подглядывал за ним: запоминал, как он разговаривает с партнерами по телефону, как общается с подчиненными и налаживает внутренние процессы в компании", — рассказал молодой человек.
В 2007 году, будучи студентом четвертого курса экономического факультета в СПбГУ, Данил начал работать агентом по недвижимости: искал новых арендаторов для коммерческих помещений. Первую сделку он заключил через полгода, прибыль от нее составила 125 тыс. рублей. "Это была работа на себя, частное предпринимательство: деньги в обмен на время. Клиентов я находил с помощью рекламы и через знакомых по университетской среде, — вспоминает он. — В основном искал арендаторов в помещения под стрит–ретейл в разных частях города". Работая агентом, Данил Барышев формировал клиентскую базу, научился вести сделки, оценивать объекты. Осознав, что учеба в аспирантуре не приносит удовольствия, начинающий бизнесмен отказался от научной карьеры и в 2009 году открыл компанию "Ареопаг".
"Я понял, как работает этот рынок коммерческой недвижимости, и решил заниматься тем же, что и раньше, но в большем масштабе — управлять объектами недвижимости", — поясняет он. Позже к этому добавилось еще одно направление работы: управление инвестициями в недвижимость, в том числе собственным фондом средств. В группе компаний "Ареопаг" этим занимается фирма Villa Rossi: она инвестирует собственные деньги и подбирает объекты для инвестиций партнеров. Совладелец компании — Сергей Васильев. "Он стал для меня не только партнером, но и наставником и ментором", — признается Данил.
Не завод, а бизнес–центр
Стартовый капитал "Ареопага" составлял не больше 100 тыс. рублей: это были расходы на регистрацию юрлица, компьютер и контекстную рекламу. Оборот за первый год составил 2 млн рублей. Своему первому клиенту фирма должна была найти арендатора для производственного помещения. "К тому времени я уже хорошо понимал, как наилучшим способом использовать тот или иной объект, — поясняет Данил. — Поэтому предложил клиенту организовать бизнес–центр". Он был назван "Космопро" и стал впоследствии первым объектом для управляющей компании.
Сейчас в управлении "Ареопага" находятся шесть зданий общей площадью 39 тыс. м2. Это офисные, складские, производственные и торговые помещения.
Уже на этапе первых сделок сформировалась одно из главных направлений деятельности компании — диагностика активов, разработка новой концепции и повышение прибыли от объекта. "Мы часто видим, что собственник не получает того дохода, который может дать ему помещение. Тогда ищем варианты, увеличиваем арендопригодную площадь, увеличиваем заполняемость арендаторами, пересматриваем с учетом реконцепции и рыночной ситуации арендные ставки. В итоге доходность объекта увеличивается минимум на 20%", — поясняет Данил.
Среди самых распространенных ошибок арендодателей предприниматель называет неверно выбранное назначение объекта. Так, отремонтировав склад рядом с метро, можно получить здание под офисы, торговый центр или вовсе ресторан. Конечно, все зависит от состояния объекта, его локации и прочих особенностей: важно учитывать динамику развития района и генплан.
"Бывает другая ситуация: большое помещение, но вход один. Сделав несколько отдельных входов в здание и раздробив его на зоны, мы получим более рентабельный объект, — рассказывает Барышев. — Чем меньше помещение, тем больше удельная ставка за 1 м2". Собственники зачастую не знают, какую выгоду принесет переоборудование помещения, во сколько оно обойдется. Все это, в том числе согласования изменений в профильных организациях, "Ареопаг" берет на себя.
В ГК входит также пивной ресторан — он открылся в 2016 году. Оборот всех бизнесов за прошлый год составил около 250 млн рублей.
Доверие и время
Основной актив в сфере управления недвижимостью — доверие.
Для того чтобы попасть в сарафанное радио, понадобится заключить 100 разносторонних сделок с разными видами недвижимости. В среднем на это уходит 3 года. Главная сложность бизнеса — долгое плечо сделки и конкуренция.
"В Петербурге сейчас растут продажи апартаментов — это такой тип жилья, который не входит в сегмент жилой недвижимости и может использоваться с коммерческой целью, — говорит руководитель консалтингового центра "Петербургская Недвижимость" Ольга Трошева. — В 2018 году было продано 176 тыс. м2 апартаментов — в 1,7 раза больше, чем в 2017 году. Спрос на такую недвижимость повышает спрос на сопутствующие услуги (консалтинговые, финансовые, аудиторские): большинство покупателей рассматривают апартаменты как выгодную инвестицию".
На рынке десятки компаний, которые занимаются управлением недвижимостью: Knight Frank, NAI Becar и так далее. Часто их создают крупные компании для обслуживания собственных объектов. Некоторые из них, впрочем, предлагают управление как стороннюю услугу. В этом числе, например, "МТЛ" (входит в "БестЪ"). которая управляет как коммерческой, так и жилой недвижимостью.
