В отличие от апарт–отелей бизнес–класса, элитные апартаменты практически никогда не приобретаются с целью инвестиционных вложений.
В сегменте премиум пока строят только несервисные апартаменты, считает директор по продажам апарт–комплекса VALO Марина Сторожева.
"Премиальные апартаменты — это, как правило, псевдожилье, к формату классических апарт–отелей они имеют мало отношения", — поясняет Марина Сторожева. Слова коллеги подтверждает Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
"В настоящий момент основная доля проектов элитных апартаментов предназначена для постоянного проживания, и портрет потребителя практически совпадает с целевой аудиторией элитного жилья", — комментирует Екатерина Немченко. По ее словам, среди покупателей нередко можно встретить людей, которые не планируют постоянно жить в апартаментах, поскольку бывают в Петербурге наездами, но в гостинице предпочитают не останавливаться.
"Многие состоятельные люди, имея активы и бизнесы в разных городах и странах, приобретают апартаменты для удобного проживания во время частых краткосрочных визитов, — поясняет директор по развитию "МК–Элит" Лариса Инченкова. — Для таких "людей мира" формальный статус жилья — жилая недвижимость или апартаменты — не имеет значения. Намного более важным фактором является однородная среда, а также локация и ее перспективность в будущем".
Свои яхты
В этом отношении никакая жилая недвижимость не может конкурировать с элитными апартаментами.
По словам Елены Ивановой, директора компании "Адвекс–Центральное агентство", они возводятся в самых привлекательных, порой даже уникальных местах Петербурга. Например, комплекс люксовых апартаментов "Резиденция на Каменном" от "Геофорта" построен на берегу Малой Невки, в зеленой зоне Каменного острова. В одной из самых престижных локаций города — на Безымянном острове, который окружен Гребным каналом и Средней Невкой, находится и проект "Императорский яхтъ–клуб", который возводится при финансовой поддержке Газпромбанка. Некоторые проекты имеют собственные причалы. К примеру, у элитного комплекса Royal Park (застройщик ГК "Кортрос") есть бухта со стоянкой для маломерных судов, в которой в период навигации жильцы смогут парковать свои яхты.
"Все элитные апартаменты возводятся на земельных участках, предназначенных под коммерческое использование. Но, поскольку коммерческая недвижимость не приносит желаемой доходности, а свободных локаций под жилую функцию в центре города почти не осталось, инвесторы таких проектов вынуждены обходить градостроительные ограничения и присваивать жилой недвижимости статус коммерческих помещений", — говорит Марина Сторожева.
Инвестиции в себя
У большинства экспертов инвестиционная составляющая апартаментов элит–класса вызывает сомнения.
"Апартаменты премиум–класса как инвестиционный продукт вряд ли будут когда–либо востребованы, — убеждена Марина Сторожева. — В таких проектах обычно не заложены технологические зоны — к примеру, нет помещений для профессиональной управляющей компании, раздевалок, столовой и душевых для персонала, нет помещений для хранения инвентаря. В связи с этим апартаменты премиум–класса не смогут работать для приема гостей и, как следствие, приносить прибыль инвесторам, даже если спрос на премиальный сегмент оживится. Кроме того, элитные апартаменты вряд ли смогут полноценно конкурировать с пятизвездочными отелями, в которых нет недостатка в Петербурге. Соответственно, инвесторы не смогут окупить вложенные в приобретенный апартамент деньги".
Учитывая стоимость люксовых апартаментов, сделать это действительно сложно: по данным ООО "Вало Сервис" (управляет апарт–комплексом VALO), стоимость элитных апартаментов находится в диапазоне от 213 тыс. до 733 тыс. рублей за 1 м2 и в среднем составляет 405 тыс. рублей за 1 м2. "Кроме того, в некоторых таких комплексах площадь апартаментов может достигать 400–500 м2, а это не вполне инвестиционная история", — добавляет Николай Антонов, генеральный директор "МТЛ. Управление недвижимостью" (входит в ГК "БестЪ").
Впрочем, по словам Константина Гриценко, коммерческого директора комплекса Royal Park, элитные апартаменты крайне редко приобретаются с целью последующей сдачи в аренду. "В нашем комплексе Royal Park, например, доля инвестиционных покупок составляет не более 5%. Такие объекты, как правило, покупают для себя, чтобы сменить локацию и улучшить качество жизни", — говорит Константин Гриценко.
На передовых позициях
В апарт–отелях бизнес–класса складывается совсем другая ситуация.
По подсчетам АН "Адвекс", в конце 2018 года более 30% от общего объема предложения сервисных апартаментов приходилось именно на этот сегмент. Параллельно росту предложения увеличивается и спрос — как у инвесторов, так и у арендаторов. По словам Марины Сторожевой, если рынок элитных апартаментов характеризуют крайне низкие темпы продаж (только 5% от общей массы всех проданных апартаментов относятся к этому классу), то в сегменте апарт–отелей бизнес–класса этот показатель составляет уже 17%.
Нарастающую популярность этого формата Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI, объяснила тем, что для постоянного проживания в течение нескольких лет аренда апартаментов высокого класса со всеми гостиничными сервисами обходится арендаторам значительно дешевле, чем гостиница аналогичного уровня.
Так, по данным ООО "Вало Сервис", при краткосрочной аренде ставка по апартаментам бизнес–класса в низкий сезон в среднем составляет около 3 тыс. рублей в сутки. В период высокого сезона цена вырастает и составляет от 5300 до 7 тыс. рублей в сутки. Аренда апартаментов на длительный срок стоит еще дешевле. Как рассказал Николай Антонов, 20–30% от общего потока гостей в апарт–отелях бизнес- класса составляют иностранные граждане из дальнего зарубежья. "Преимущественно это те, кто приезжает сюда из стран Юго–Восточной Азии по делам бизнеса, — уточняет эксперт. — Еще 5–10% приходится на сотрудников различных структур "Газпрома", переехавших из Москвы в Петербург".
Интерес инвесторов также подогревают более чем демократичные цены. По данным Colliers International, к концу 2018 года средняя цена за 1 м2 на рынке апартаментов в бизнес–сегменте составила 139,8 тыс. рублей за 1 м2.
