Инвесторы нашли альтернативу депозитам

За последние несколько лет Санкт–Петербург значительно усилил свои позиции на деловой и инвестиционной арене. Переезд структур "Газпрома", рост туристического потока, строительство новой инфраструктуры (международный аэропорт Пулково, Западный скоростной диаметр, стадион "Газпром Арена"), завершение строительства "Лахта Центра" — все это дало существенный толчок развитию экономики Петербурга, делая его еще более интересным для инвесторов, в том числе и для тех, кто вкладывает средства в коммерческую недвижимость. Рынок коммерческой недвижимости по ряду причин продолжает привлекать инвесторов, как профильных, так и ищущих альтернативы традиционным вложениям, в том числе вкладам.

Статистика Центрального банка РФ неумолима: несмотря на краткосрочный тренд на рост, ставка доходности по депозитам падает уже 4 года подряд — с 13% в январе 2015 года до 6,75% в конце 2018 года.

При этом все более низкая доходность сопровождается возрастающими рисками — продолжающиеся отзывы лицензий заставляют держателей депозитов забирать деньги со счетов. В таких экономических условиях частные и профессио­нальные инвесторы начинают обращать все большее внимание на альтернативные варианты вложения средств, одним из которых является инвестирование в коммерческую недвижимость — сектор, способный обеспечить сохранение и рост капитала.

Российский рынок коммерческой недвижимости демонстрировал уверенную положительную динамику с 2015 года. Несмотря на спад активности в 2018 году, связанный с геополитической напряженностью, в 2019–м ожидается рост объема инвестиционного рынка, который уже подтверждается закрытыми и планируемыми в I квартале сделками. Несмотря на негативный фон, объем иностранных инвестиций в 2018 году остался неизменным, а доля западного капитала составила 15%. Даже в условиях внешнеполитической нестабильности зарубежные инвесторы, считающие свою прибыль в валюте, видят в российской недвижимости хороший баланс риска и доходности.

С точки зрения географии инвестиций все больше инвесторов принимают решение о приобретении недвижимости именно в Санкт–Петербурге. Так, в 2018 году инвестиции в Северную столицу составили четверть от общего объема сделок в России против скромных 4% в 2015–м, в то время как доля Москвы за этот период снизилась с 94 до 64%. При этом инвестиционный рынок Санкт–Петербурга по уровню ликвидности догоняет столицу — за 2018 год количество сделок составило 43 против 75 в Москве.

Что касается выбора сегмента недвижимости, торговый сектор остается одним из наиболее популярных среди инвесторов — 2 года подряд на него приходится четверть объема инвестиций Санкт–Петербурга и почти треть от совокупного объема российского рынка инвестиций в недвижимость. Среди сделок в этом сегменте можно выделить такие знаковые, как покупка ТРЦ "Лето" девелоперской компанией Malltech (около 9 млрд рублей), приобретение ТК "Невский центр" чешским фондом PPF Real Estate (171 млн евро), а также продажа сети магазинов "К–раута" французской компании Leroy Merlin (около 12 млрд рублей).

Следует отметить, что, несмотря на падение в кризисные 2008–2010 и 2014 годы, средняя цена за квадратный метр общей площади торговых объектов в инвестиционных сделках Москвы и Санкт–Петербурга имеет тренд на повышение последние 10 лет в рублях и последние 4 года в долларах США.

Несмотря на наличие ряда крупных транзакций, средний объем сделки в Санкт–Петербурге находится в интервале от 1 млрд до 2 млрд рублей. Качественные объекты, попадающие в данный ценовой диапазон, наиболее ликвидны, ведь они интересны как крупным игрокам, так и частным инвесторам с меньшим объемом капитала.

Одним из редких примеров качественных торговых активов, предлагающихся сейчас на продажу в данном ценовом диапазоне, является ТРЦ "Парк Хаус", расположенный в Санкт–Петербурге по адресу: проспект Культуры, 41. Данный объект сочетает ряд инвестиционных преимуществ, таких как наличие долгосрочного арендного потока, сильный набор якорных арендаторов, привлекательная цена за квадратный метр и двузначная доходность по сделке. Эксклюзивным агентом по продаже ТРЦ "Парк Хаус" выступает компания CBRE.

"В целом рынок как Москвы, так и Санкт–Петербурга характеризуется ограниченным предложением качественных объектов с потоком покупателей, а также минимальным объемом нового строительства", — отмечает Ирина Ушакова, старший директор отдела рынков капитала и инвестиций компании CBRE. При этом эксперты видят активный инвестиционный спрос к стабилизированным объектам в среднем ценовом диапазоне и с двузначной доходностью.