Их общее число достигло почти 500 компаний. Если год назад, по данным Единого реестра застройщиков, в Российской Федерации был выявлен 291 застройщик, имеющий в незавершенном строительстве хотя бы один дом с жилыми единицами (квартирами, блоками, апартаментами), в отношении которых есть записи в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ), то по состоянию на февраль 2019 года таких уже 493. В активной стадии процедур банкротства сейчас в России находится 418 застройщиков, которые имеют в незавершенном строительстве 1 827 домов, в состав которых входит 198,8 тыс. жилых единиц совокупной площадью 10,13 млн м2. Год назад эти показатели составляли 250 компаний и 6,7 млн м2 соответственно.
Почти десятина
Суммарный объем незавершенного строительства застройщиков, в отношении которых есть записи в ЕФРСБ, составляет 11 млн м2. Из общего объема незавершенного строительства застройщики–банкроты остановили строительство 1302 домов, в состав которых входит 118,1 тыс. квартир совокупной площадью 6,3 млн м2.
Больше всего незавершенного жилищного строительства застройщиками, находящимися в активных процедурах банкротства, в Московской области — 2,9 млн м2 жилья (28,8% совокупного объема незавершенного строительства). Доля Петербурга и Ленинградской области в общебанкротной статистике скромнее — около 9% (9,3 млн м2). Официально в Ленинградской области банкротится 21 компания, которая возводит 688,9 тыс. м2 жилья. В Петербурге банкротных объектов девять, на 247,5 тыс. м2 жилья.
Впрочем, по прогнозам экспертов, количество банкротств на рынке недвижимости Петербурга в этом году вырастет. "Причем рост придется на осень 2019 года, после того как 1 июля рынок перейдет на новые правила игры. Не думаю, что увеличение банкротств будет кардинальным в этом году, но определенно тренд наметится. В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАДом", — считает Евгений Жуков, генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис".
С ним согласен Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. "Компании уже банкротятся, несмотря на то что сейчас нет явного кризиса, какой был в 2009 году, и нет спада спроса. Соотношение затрат и рыночно достижимых цен в зоне рискованного строительства делает финансовую модель проектов достаточно неустойчивой", — полагает он.
Еще хуже
К числу потенциальных угроз относится "потребительский экстремизм" дольщиков. "Законодательство о банкротстве устроено так, что любой дольщик, расторгнувший договор долевого участия и не получивший назад свои деньги, может инициировать банкротство застройщика, таким образом ставя под угрозу реализацию всего проекта и удовлетворение интересов всех остальных дольщиков", — жалуется Владимир Андреев, исполнительный директор "УНИСТО Петросталь". Застройщики понимают это и всеми силами стараются не допустить банкротства своих компаний. Однако с ухудшением ситуации на рынке и падением платежеспособного спроса риск таких ситуаций увеличивается, соответственно, число банкротств может возрасти.
Понятно, что потеря платежеспособности компании — это болезненный процесс. С другой стороны, полагают эксперты, рынку не помешало бы некое очищение от случайных и непрофессиональных игроков и тех компаний, которые не понимают, что времена изменились и пора перестроить свой бизнес под современные реалии. "Рынок будет переделен. Нас ждет массовый исход с рынка средних и мелких застройщиков, которые окажутся "неблагонадежными", а вот тех, которые не станут играть в эту игру, ждет процедура банкротства. Не исключено, что с посадками", — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК "АРИН", руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург".
Аналогичное мнение у Евгения Богданова, основателя проектного бюро Rumpu. "В ближайшие годы нас ждут пертурбации и уход из бизнеса многих компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях. Последние предложения Минстроя в целом картину не меняют, они разумны, чтобы предотвратить банкротства, но финансовые модели при работе по эскроу по–прежнему не срастаются, и что будет с новым проектами — неясно", — резюмирует он.
Расстрельная отрасль
Неудивительно, что в Петербургской отраслевой структуре банкротов лидируют строители.
В 2017 году, по данным Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики (ВШЭ), практически каждая пятая строительная компания в России находилась в предбанкротном состоянии и по итогам года количество банкротств среди строителей выросло на 12%. Сектор стал лидером по их числу. Сегодня, по мнению практикующих юристов, отраслевая структура компаний–банкротов не меняется и не отличается от общероссийской картины. Среди тех, кто находится в состоянии банкротства, преобладают компании строительной сферы. "Хотя их стройные ряды разбавляют аграрии, банкиры и дилеры автопрома", — добавляют юристы.
В самом тяжелом положении оказались компании–подрядчики, которые работают на возведении объектов.
В Петербурге с рынка ушли СУ–11 и "Спецтрест № 27" с почти 50–летней историей, под вопросом работы "Метростроя" и многих других компаний.
По данным института статистических исследований ВШЭ, в целом по России около 20% подрядных организаций находятся в предбанкротном состоянии, тогда как доля убыточных компаний превышает рубеж 30%.
Усложняет положение в отрасли и ее высокая социальная значимость. Компании–банкроты рождают сотни обманутых инвесторов–дольщиков.
Крупнейшим среди застройщиков–банкротов Петербурга пока была СК "РосСтрой" (ГК "СУ–155"). Финансовую помощь для достройки объектов компании оказывал банк "Российский капитал".
По мнению аналитиков, улучшения ситуации с банкротствами застройщиков в ближайшее время ждать не приходится.
“
В особо уязвимом положении находятся застройщики, которые возводят жилье за КАД. В ближайшие 2–3 года можно будет увидеть рост банкротств, если они не смогут привлечь нужное проектное финансирование для объектов. Банки рассматривают объекты с рентабельностью не менее 30%, что малодостижимо для застройки за КАД, где цена составляет 60–70 тыс. за "квадрат". С введением новых поправок в 214–ФЗ и переходом на проектное финансирование банки будут более требовательны при анализе финансовой модели. Если банк посчитает, что проект не отвечает нормативам, то он кредит не выдаст и проект даже с действующим разрешением на строительство можно просто положить на полку.
Евгений Жуков
генеральный директор ГК "Абсолют Строй Сервис"
“
Если говорить о строительном рынке, то грядущие перемены в законодательстве, конечно, увеличивают риски финансовой нестабильности компаний. Однако существенного роста банкротств мы не ожидаем: в последнее пятилетие в Петербурге уже наблюдалось сужение рынка, его покинули многие небольшие строительные фирмы, вместе с тем состоялась определенная "закалка" остальных игроков. 80–85% предложения сейчас — это объекты крупных девелоперов, входящих в топ–20 по региону и в топ–40 по России.
Скорее всего, начало банкротных процедур мы увидим по тем компаниям, у которых уже сегодня есть финансовые проблемы и существенные срывы сроков ввода объектов.
Виталий Коробов
директор по развитию строительно–инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест"
