Еще в 2009 году, когда Красногвардейскому району сватали "Охта–центр", пиар–службы башни не уставали напоминать о том, какие же это депрессивные территории. И действительно… Транспортная доступность низкая. В наличии огромная промзона невысокого качества. Да еще и протяженная граница, где жители с петербургской и областной пропиской ведут войны между собой. Тем не менее люди, выросшие в Красногвардейском, не уезжают с насиженных мест.
Склад зарыт здесь
По данным Петростата, объем отгруженной продукции в Красногвардейском районе в 2017 году составил 72,3 млрд рублей (это лишь 3% от общегородского объема). Крупных предприятий мало, чувствуют они себя по–разному. Например, Пискаревский молочный завод за 5 лет выручку почти удвоил (до 7,7 млрд рублей), а завод минеральных вод "Росинка–Полюстрово", наоборот, в 1,5 раза сократил (до 161 млн рублей).
И тем не менее через всю карту Красногвардейского района, по берегам реки Охты, тянется серый пояс промышленных территорий. А по данным агентства IPG–Estate, почти половина (40%) заявок на поиск помещения складского или производственного назначения приходится именно на Красногвардейский район. Получается, что у мелких предприятий это самая востребованная в городе территория, и она обходит по популярности даже Московский район и Колпино.
"Как правило, представлены небольшие запросы площадью 1000–2000 м2, — говорит Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate. — Практически все крупные предприятия и заводы уже давно сдают большую часть своих территорий под сторонние производства и склады. При желании расшириться арендаторы начинают искать сначала площадки в своих же локациях".
Качество этих промзон, как правило, невысоко. Однако несколько серьезных проектов в последние годы все же появилось. Это складской комплекс класса А "Брагичев Ручей", комплекс преимущественно B–класса "Мебельный Технопарк", а также "Охта–Терминал" класса B+.
Жизнь за КАД
Еще одна особенность района — границы. Крупный кусок земли на северо–востоке отсечен от основной части кольцевой автодорогой. Уровень жизни за КАД отличается. Например, для жителей ЖК "Новая Охта" Муринская дорога стала единственным способом попасть в центр города. Год назад к ней был незаконно проложен путь из соседнего ЖК "Новое Мурино", расположенного уже в Ленобласти. Появились пробки, не говоря уже о том, что дорога проходит через территории, выделенные под школу. Новоохтинцы даже подали в суд на городское правительство, но проиграли дело.
Еще печальнее ситуация в Старой Ржевке, хотя поселение находится в границах КАД. По сути, это анклав, отрезанный от Петербурга Ржевским лесопарком и Охтинским разливом. Добраться можно по Рябовскому шоссе, но на нем до сих пор нет тротуара, а единственное сообщение для тех, у кого нет автомобиля, — автобус, который по выходным не ходит. "Вместо того чтобы сделать привлекательными эти зеленые территории, людей просто бросили. Если в 1990–е было пять школ, сейчас осталась одна. Садиков нет, детской поликлиники нет. Пробки огромные. Весной и осенью слякоть, летом пыль", — описывает ситуацию руководитель движения "Красивый Петербург" Красимир Врански.
Изменить ситуацию может линия частного трамвая "Чижик", которую должны запустить в сентябре. Маршрут от станции метро "Ладожская" идет по пр. Наставников и затем сворачивает на Рябовское шоссе. Хотя вряд ли один трамвай вдохнет жизнь в эти земли.
Что тут строить
С транспортной доступностью плохо не только у границ КАД. После того как офисный центр "Газпрома" перенесли в Лахту, растаяли последние надежды жителей близлежащих кварталов получить метро. Сейчас все новые станции запланировано строить не раньше 2030 года. Это несколько сдерживает аппетиты строителей, и тем не менее за 2015–2017 годы в районе введено почти 800 тыс. м2 (пятое место в городе).
"В перспективе в районе может быть запущен процесс постепенного перевода земель серого пояса под жилую застройку, он уже начался, но пока не очень активно протекает. Однако удачные примеры реализации новостроек здесь уже есть, и подобных участков достаточно много, так что в будущем район будет развиваться", — говорит Ирина Соловьева, директор по продажам "Эталон ЛенСпецСМУ".
По мнению девелоперов, увеличить привлекательность района могло бы развитие инфраструктуры — торговой, образовательной или спортивной. В 2016 году здесь открылся ТРЦ "Охта–Молл", дав новый стимул территориям.
"Локация сложная, — признает директор ТРЦ Екатерина Тимофеева. — Вокруг еще много промышленных зон, и основная жилая застройка находится не так близко, как нам бы хотелось. Несмотря на это, мы довольны количеством посетителей: в 2018 году мы приросли почти на 50%. Прогнозируем и дальнейший рост трафика. Земли вокруг активно осваиваются девелоперами: Bonava, Setl City, "Росстройинвест", "РС–Строй".
Развлечемся сами
Застройщик "Охта–Молла" (финская SRV) решился на редкий для торговой недвижимости Петербурга формат — открыл культурное пространство "Охта Lab". Это около 1 тыс. м2 с залом на 250 посадочных мест, где регулярно проводят публичные лекции. "Годовая посещаемость проекта — более 165 тыс. человек. Мы довольны результатами. Он здорово поддержал и помог быстро нарастить знание об "Охта–Молле" на старте, — рассказывает Тимофеева. — Наличие такой площадки — дополнительный инструмент для выстраивания партнерских отношений с большими брендами и компаниями, городскими структурами".
Свой культурный центр есть и у промышленных территорий на севере. Локомотивом общественной жизни стал Музей стрит–арта, открытый за счет владельцев ОАО "Завод слоистых пластиков" (выручка за 2017 год — 221 млн рублей). Постепенно вокруг начала формироваться творческая среда, и сейчас большинство соседей — художественные мастерские. "Здесь нет ничего депрессивного, — уверяет директор музея Татьяна Пинчук. — Люди, которые едут к нам на шоссе Революции, не ожидают, что там будут дворцы. Они понимают, что их ждет. И эта эстетика нравится активной массе населения. Когда у нас фестивали, на них приходят тысячи человек".
Еще один культурный центр мог бы появиться на Охтинском мысу — на месте шведской крепости Ниеншанц. Энтузиасты хотели бы видеть там исторический музей с выставочными пространствами. А собственник участка "Газпром" — знаковый общественно–деловой центр, возможно, с жилой функцией (конечно, уже не такой высокий, как "Охта–центр"). Однако пока продолжаются суды, а земля так и висит мертвым балластом. Как бы напоминая о судьбе всего района и его (до поры) нереализованных возможностях.
“
Существенных перспектив девелопмента складских и производственных объектов в Красногвардейском районе не наблюдается — сдерживают в первую очередь стоимость земли и ограничения, накладываемые расположением в городской черте. Некоторые существующие промышленные территории имеют потенциал редевелопмента в жилье в той или иной перспективе, что фактически исключает индустриальный девелопмент — он просто не успеет выйти на окупаемость. Потенциал есть только у реновации старых производственно–складских объектов.
Андрей Косарев
генеральный директор Colliers International в Петербурге
“
Вблизи Невы (Малая и Большая Охта) высоким потенциалом из сегментов коммерческой недвижимости обладают офисы. Эти территории являются одной из развивающихся деловых зон города, офисы как класса А, так и класса B здесь востребованы у арендаторов. Основным недостатком района является почти полное отсутствие метрополитена: две имеющиеся станции располагаются лишь в самой южной части района. К сожалению, тут в ближайшее десятилетие ничего не изменится.
Владислав Фадеев
заместитель руководителя отдела исследований компании JLL
Историческая справка: Венец земли
— Хотя формально Красногвардейский район был образован только в 1973 году, его история — одна из самых древних и корнями уходит в XII–XIII столетие, когда берега Невы были ареной постоянных военных столкновений между шведами и новгородцами. Первая шведская крепость, основанная в 1300 году в устье Охты, называлась Ландскрона, что переводится как «Венец земли». Правда, долго она не простояла. Уже на следующий год ее захватили и сожгли русские дружины. Через три сотни лет примерно на том же месте появилась крепость Ниеншанц. Русские войска брали ее дважды (в 1656 и 1703 годах) и на второй раз разрушили до основания, так что теперь до исторической правды могут докопаться лишь археологи.
— С первой половины XVIII века берега Невы и Большой Охты стали активно застраиваться промышленными предприятиями. Местность славилась своими мастеровыми людьми, которым Петр I доверил производство пороха (отсюда название исторического района — Пороховые), а также строительство военных и торговых кораблей. Вплоть до 1843 года Охта не входила в черту города, так что не стоит удивляться и тому, что здесь был открыт целебный источник — минеральные воды Полюстрово.
— Активную жилую застройку Красногвардейского начали лишь в середине XX века. В 1960–1970–е строители появились на Свердловской набережной, Красногвардейской площади и проспекте Металлистов, а в 1980–е пришли на проспект Энергетиков.
Пока минимизируем неудобства
Евгений Разумишкин, глава администрации Красногвардейского района:
Есть мнение, что Красногвардейский растерял свою роль промышленного центра. Действительно ли это так?
— Нет, производство остается. Пример — "Солофарм", одна из крупных инновационных компаний в фармацевтике, она находится в промзоне Ржевка. Или всем известный Пискаревский молочный завод, завод "Краснознаменец", который работает на оборону.
У нас есть предприятия с численностью до 1,5 тыс. человек. У них хороший оборот, но многие уже переориентировались на новые рельсы, им не нужны громадные территории.
Освобождающиеся промышленные зоны как будете использовать?
— У редевелопмента в районе очень большой потенциал. Например, проект, который делает ЛСР на месте бывшего совхоза "Ручьи", — там в течение 15 лет поселится 250 тыс. жителей.
Огромный потенциал у территорий вокруг Охты. Как только заработал ТЦ "Охта–Молл", девелоперы начали застраивать земли вокруг. А в перспективе весь берег реки будет занят жильем. В 2020 году заработает Охтинский коллектор, все стоки уйдут туда, следующий этап — это чистка и дальнейшее развитие. Грешно не пользоваться таким ресурсом. В апреле мы будем презентовать план, что нужно сделать, чтобы развивалась набережная. Я думаю, в течение 5 лет мы уже эти места не узнаем и частично проекты на реке будут реализованы.
Единственный нюанс: новое строительство не должно приносить новые проблемы. Инфраструктура обязана приходить с новыми домами и улучшать всю ситуацию.
Какие еще проекты вы готовы предлагать бизнесу?
— Мы готовы привлекать любые инвестиции, и частные, и из федерального бюджета. Земля для этого есть. Нам, естественно, нужно больше спортивных объектов, эта индустрия очень востребована.
Всегда будет востребована и медицина, реабилитационные центры. Сейчас 122–я медсанчасть приходит на территорию Красной гвардии. Там земля федеральная, было полуразрушенное здание одного из госучреждений, его преобразуют, будет очень хороший филиал с определенным набором услуг. Очень надеюсь, что мы договоримся и по госпиталю Росгвардии на ул. Коммуны.
Кроме того, мы очень заинтересованы в развитии промзоны Ржевка, в привлечении новых предприятий. Будем улучшать транспортную ситуацию, развивать общественный транспорт. Скоро будут публичные слушания по пробивке пр. Маршала Блюхера.
Как будут решаться проблемы удаленных территорий — Старой Ржевки, ЖК "Новая Охта"?
— Понятно, что в Старой Ржевке прежде всего необходимо решить транспортные проблемы, "Чижик" позволит ситуацию улучшить. Но есть и другие вопросы.
Сейчас инвестора не загнать на эту территорию, потому что для крупного магазина нужно 40 тыс. жителей, а там только 25 тыс. Есть какой–то ларек, но это все. Мы будем привлекать инвесторов для застройки и реконструкции территорий.
Что касается "Новой Охты", то развязка, которая полностью решит проблему, появится через 3–4 года. До тех пор неудобства будем минимизировать, решение для этого есть. Нужно ставить светофоры, регулировать движение и принимать другие меры.
