Комитет по строительству СПб предупредил ЗАО "ПрофСервис" (ГК "ПИК") о нарушении норматива безубыточности. Девелоперу даже могут запретить привлекать деньги дольщиков.
Предписание касается обоих объектов группы — на Дальневосточном, 15, и в Орловском парке. По данным опубликованной отчетности, компания действительно последние 3 года генерировала убытки. В 2016 году расходы компании составили 47,1 млн рублей, в 2017–м — 185,2 млн, а за 9 месяцев 2018–го — 81,2 млн рублей. Выручка девелопера была невысока: 2016 год — 483 тыс., 2017 год — 117 тыс., за 9 месяцев 2018–го — 14,4 млн рублей.
Исправить нарушение компания должна до 1 апреля. В комитете по строительству эту информацию подтвердили, но от дальнейших комментариев отказались.
В группе "ПИК" убытки, отраженные в бухгалтерской отчетности, объяснили спецификой финансовой отчетности застройщика. "Так, расходы по процентам по полученным займам включаются в расходы в текущем периоде, а доходы от реализации проекта признаются только после завершения строительства объекта недвижимости. Временной разрыв отражения доходов и расходов в бухгалтерском учете влечет за собой временные убытки в отчетности", — говорят в компании. "ПрофСервис" ожидает получить прибыль, превышающую накопленные убытки, образовавшиеся от начисления процентов по займам после передачи дольщикам первого жилого дома, уверяют представители девелопера.
Эксперты признают, что ПИК попал в законодательную ловушку. Понятие безубыточности подразумевает, что если компания 3 года несет убытки, то власти обязаны запретить ей продажи. С другой стороны, новая компания, которая строит дома (по нашему бухучету), может показать выручку и прибыль только после того, как дом будет введен. Если срок реализации проекта превышает 3 года, то получается замкнутый круг.
"Выйти из ситуации можно, если учредитель даст безвозмездно застройщику денег. С точки зрения экономики это нелогично, так как государство фактически обязывает девелопера доходы после налогообложения безвозмездно отдавать застройщику. Расчет нормативов безубыточности вызывает вопросы, так как не учитывает особенность бухучета для застройщика", — говорит Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики "Недвижимость" адвокатского бюро "Качкин и партнеры".
С ним согласен и Виталий Коробов, директор по развитию "Аквилон Инвест": "Действительно, бухгалтерская отчетность зачастую не отражает реальное финансовое состояние девелопера в конкретный момент времени, поскольку прибыль от реализации проекта учитывается только после ввода в эксплуатацию. То есть разрыв в отображении доходов и расходов может составить несколько лет. Если в период строительства у компании накапливаются убытки, одним из выходов может быть ее докапитализация, причем не заемными средствами, — это могут быть взносы учредителей, привлечение соинвесторов и так далее".
По мнению Осипа Румянцева, управляющего партнера адвокатского бюро "Румянцев Лигал", правило безубыточности направлено на прекращение дробления строительной группы на множество юридических лиц, как это практикуют некоторые компании. "В случае дробления вероятность возникновения убытков увеличивается. В отличие от интегрированного застройщика, где инвестиции в один объект перекрываются сдачей квартир и закрытием другого объекта", — говорит он. На строительном рынке распространены ситуации, когда застройщик создает компанию специального назначения для строительства одного объекта, а финансирование осуществляет за счет других источников холдинга. При возникновении строительных или финансовых проблем эта компания или проект выстреливаются из обоймы холдинга застройщика как несостоявшийся или состоявшийся с минусами, рассказывает эксперт. Кроме того, в конце года правительство внесло изменения в этот норматив безубыточности, заменив его расчет на финансовую устойчивость. Но в силу они вступят только сегодня, 26 марта, и будут ли распространяться на уже выданные предписания — эксперты пока не знают. Впрочем, как считают эксперты, предписание не помешает компании достроить объекты за счет своих ресурсов и после сдачи жилого комплекса распродать остатки.
По итогам 2018 года ГК "ПИК" стала лидером в топе застройщиков ЕЗРЗ по текущему строительству, нарастив объем до 6,81 млн м2. В стройке у девелопера находятся 59 ЖК на 312 домов. В планах руководства — реализовать 1,7–1,9 млн м2 жилья и получить за них 200–220 млрд рублей.
