C 1 июля застройщики не смогут напрямую привлекать средства дольщиков для строительства жилья.
Деньги покупателей будут храниться до завершения проекта в уполномоченном банке. Девелоперам же придется изыскивать иные источники финансирования, самый очевидный из которых — получение проектного кредита.
Банковская зависимость
Проектное финансирование само по себе не является для рынка чем-то экстраординарным и используется девелоперами испокон веков наравне с собственным кошельком и деньгами дольщиков.
Однако банки, принимая на себя отраслевые риски, в том числе и незавершенное строительство, скорее всего, будут готовы кредитовать только компании, в надежности которых уверены на 100%. А это означает, что застройщик, который не может получить проектного финансирования или иным способом заместить средства дольщиков, уйдет с рынка. А вот те компании, которые и раньше открывали проектные кредитные линии в банках, практически не рискуют. "Если банки доверяли компании и кредитовали ее стройки последние 20 лет, то можно рассчитывать, что ситуация вряд ли изменится. По крайней мере, при наличии у банков денежных средств", — говорит Станислав Михайлов, директор по правовым вопросам Группы RBI.
Читайте также:
Недвижимость
Дом, который достроят. Как?
Стройка при новых правилах игры окажется в непростых условиях, поэтому девелоперы не строят иллюзий по поводу легкого перехода к проектному финансированию. Кроме того, банкиры тоже сомневаются в возможности обеспечить все потребности рынка. Аналитики полагают, что операциями с эскроу-счетами смогут заниматься не более 20 банков в стране. "Это делает строителей весьма незащищенными и зависимыми от решений небольшого количества финансово-кредитных организаций. К тому же идет процесс перестройки в банковском сообществе относительно эскроу-счетов, что ведет к определенной путанице. Но все это преодолимо, просто нужно время на уточнение и отработку всех условий и нюансов", — рассказывает Станислав Кривенков, финансовый директор холдинга AAG.
Без посредников
Учитывая социальную составляющую строительной отрасли, Минстрой внес правки в закон № 478–ФЗ от 25.12.2018, обозначив критерии, по которым застройщик вправе привлекать денежные средства без использования эскроу-счетов: степень готовности объекта и количество заключенных ДДУ. Согласно проекту поправок, степень готовности дома должна составлять не менее 30%, а объем проданного жилья — не менее 10% от реализуемых площадей, указанных в проектной декларации. Предварительно установлено, что степень готовности дома рассчитывается как среднее арифметическое двух критериев: объем затрат застройщика и степень готовности конструктивных элементов (фундамента, надземной части здания, ограждающих конструкций, инженерных систем, отделочных работ, сетей, внутренние стены и пр.). Специальные формулы для расчета критериев строительной готовности будут прописаны в проекте постановления правительства.
"То, что Минстрой пытается при резких поворотах законодательства смягчить углы и дать возможность тем застройщикам, которые не только начали уже процесс с определенными финансовыми ожиданиями, но и достаточно далеко продвинулись (то есть они в процессе более года), закончить начатые проекты по запланированным сценариям. Это, конечно, гуманно. А вот защитят ли меры, предусмотренные 478–ФЗ, рынок, отрасль и потребителей — вопрос очень спорный. Впрочем, то, что начатые при прежних условиях объекты будет возможность завершить — это, безусловно, хорошо. Меньше трагедий", — говорит Людмила Коган, генеральный директор ЗАО "БФА-Девелопмент".
"Потребителю важно знать, что большинство из тех проектов, которые реализуются сейчас, застройщики, вероятно, смогут завершить по старой схеме, за счет средств дольщиков. Правительство РФ сейчас рассматривает критерии, позволяющие застройщикам продолжить привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу. На данный момент предложены следующие: не менее 10% проданных квартир/помещений в объекте и не менее 30% строительной готовности. Если такие критерии и будут утверждены, под них попадет порядка 70% текущих строек, и их не коснется требование принимать средства на эскроу-счета", — отмечает Станислав Михайлов.
Проверка на прочность
Выживут сильнейшие компании, которые раньше остальных сумеют адаптироваться к новым реалиям, и имеют большой объем собственного финансирования.
"Наша компания — международная, одна из немногих в России, инвестирующая собственные средства, поскольку качество и концепция города-курорта обеспечат спрос и маржинальность проекта. Мировая практика и европейские градостроительные стандарты показывают, что ориентироваться надо на качество жизни и экономику после ввода объектов в эксплуатацию, а не только на экономику строительного процесса", — говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.
"Выжить удастся тем компаниям, которые заранее озаботились вопросом работы в новых условиях, у которых нет закредитованности и накоплена достаточная подушка безопасности на переходный период", — поддерживает коллегу Александр Рогатых, председатель совета директоров Строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест".
"В любом случае сжатие рынка мы увидим не сразу, а в перспективе нескольких лет, когда девелоперы закончат начатые объекты и задумаются о выводе новых. Предполагаю, что до 25% компаний все же решат покинуть строительный рынок", — обнадеживает Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп".
Единственное, что может помочь фирмам — это возможность вернуться к договорам долевого участия после того, как объект строительства будет реализован на 30%".
Ослабление позиций
Говоря про эскроу-счета, в России приводят в пример Европу, где застройщики работают по ним не первый год.
"Там это — не обязательное требование, а лишь один из рыночных инструментов. Для проектов комплексного развития территорий ключевое условие — долгосрочные инвестиции. Банки и бизнес в России не ориентируются на долгосрочные инвестиционные портфели, срок планирования не превышает 3–5 лет (в среднем — 4–5 лет). Необходимый инвестиционный период для градостроительных проектов — это 8–10–12 лет и, конечно, стабильная законодательная база и неизменные правила игры. Наш рынок недвижимости только развивается, компаний, желающих и, главное, способных размещать долгосрочные инвестиции всегда было единицы. Теперь их будет еще меньше, особенно это коснется масштабных проектов комплексного освоения территорий", — сетует Наталья Осетрова.
