Итоги I квартала подтвердили опасения рынка — количество сделок с ипотечными кредитами сократилось на 5–10%
Впрочем, есть надежда, что к лету ЦБ снизит ключевую ставку и объем сделок начнет расти.
Согласно отчетам "Группы ЛСР", доля ипотечных сделок в структуре продаж компании в I квартале 2019 года сократилась до 49% против 54% в I квартале 2018–го. "У "СПб Реновации" доля снизилась на 8 пунктов. В I квартале 2019 года — 61%, в I квартале 2018 года — 69%", — рассказывает Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению "СПб Реновации". В "Главстрое–СПб" показатель также упал — с 65% (при средней ставке 9,2%) до 57%.
Стабильными результатами может похвастаться "Мегалит — Охта Групп". "У нас доля ипотечных сделок не падает — держится на уровне 40%. Небольшое снижение было заметно в январе — тогда средние ставки выросли, и покупатели выжидали", — подсчитал руководитель проектов компании Денис Казберов. В ЖК "Новоселье: Городские кварталы" доля покупок с привлечением ипотечного кредита составляет на текущий момент порядка 60%. В прошлом году доля ипотечников была порядка 90%. В "Строительном тресте" ипотечные продажи упали на 5%. "Снижение объясняется повышением процентных ставок и стабильным спросом на квартиры в проекте во Фрунзенском районе Петербурга, где 70% покупателей приобретали недвижимость без привлечения ипотечного кредитования", — поясняет директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов.
Еще не грустно
Впрочем, как говорят участники рынка, удорожание ипотеки пока не сказалось на динамике спроса. По сообщениям Росреестра, в Петербурге в I квартале 2019 года зарегистрировано на 30,2% больше договоров участия в долевом строительстве (23 630) по сравнению с этим же периодом 2018 года (18 155). По всей видимости, всю первую половину текущего года будет работать фактор 1 июля: покупатели стремятся использовать последнюю возможность купить квартиру по ДДУ, мобилизовав все имеющиеся ресурсы.
"На волне возникшего ажиотажа большинство покупателей в масс–маркете уже реализовали отложенный спрос, в то время как другие взяли паузу до сентября. К осени будет понятен точный механизм работы с эскроу–счетами, станет очевидно, что цена выросла, но не на все проекты, и доля ипотеки в сделках, возможно, восстановится. Стимулировать ипотечное кредитование просто — достаточно снижения ставки на 2–3%. В бизнес–классе, более устойчивом к изменениям по сравнению с масс–маркетом, доля ипотечных сделок держится на прежнем уровне", — рассуждает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
"Дальнейшая динамика ипотечных сделок будет во многом зависеть от макроэкономических факторов: темпов инфляции, общей оценки уровня рисков в экономике со стороны банков. Если экономика не столкнется с новыми глобальными стрессами, ставки могут начать движение вниз (шаги по снижению ставок мы наблюдаем уже сегодня со стороны отдельных банков), тогда и доля ипотечных сделок может вернуться к уровню начала прошлого года (69%)", — полагает Ольга Захарова.
Спрос упадет?
Однако в стройном ряду экспертов достаточно и пессимистов. "Влияет ли на спрос опасение дальнейшего повышения ставки по ипотеке? Да, и это не исключено. Спрогнозировать, каким будет спрос на жилье во втором полугодии, сейчас практически нереально, поскольку на ситуацию может повлиять множество факторов", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Не верят в лучшее и аналитики ЦИАН. По их мнению, по итогам 2019 года объем сделок с недвижимостью снизится на 10–15% по сравнению с 2018 годом, а цены на недвижимость вырастут на 3–8%. Эксперты предполагают, что в 2019 году в связи с повышением ставок ипотечного кредитования до 10?10,5% количество сделок также уменьшится.
По факту жилье на первичном рынке станет менее доступно. "Ставки по ипотечному кредитованию растут. Себестоимость и цены вырастут на 12–20% за счет эскроу–счетов. А вот доходы населения падают. Квартиры становятся недоступны все большему количеству людей. Кроме того, конкуренцию первичному рынку начинает оказывать вторичка", — комментирует ситуацию Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс".
Помощь государства
Впрочем, есть и хорошие новости — в марте ЦБ РФ заявил о возможности понижения во втором полугодии ключевой ставки. Это может спровоцировать рост объема ипотечного кредитования в России.
Кроме того, как говорят эксперты, драйверами роста станут госпрограммы, например для поддержки молодых семей. В их числе "Семейная ипотека" под 6% с государственной поддержкой. Также в ближайшее время будет доработан и принят Госдумой законопроект о праве на госсубсидию ипотеки в размере 450 тыс. рублей для семей с тремя и более детьми после 1 января 2019 года.
"Спрос сейчас соответствует той ставке в 10–11% годовых, которую предлагают банки, ведь большая часть населения приобретает жилье в ипотеку. Таким образом, вопрос перепроизводства квадратных метров напрямую зависит от ипотечной ставки. Пока она не будет понижаться, спроса не будет", — говорит Андрей Лушников, президент ГК "БестЪ". К 2024 году правительство обещает ипотечную ставку в России на уровне 8%. Как только это случится, стройка, разумеется, ускорится.
Также Госдума РФ приняла во втором, основном чтении законопроект, который позволяет предоставлять "ипотечные каникулы" сроком до 6 месяцев гражданам, попавшим в трудную жизненную ситуацию.
Согласно принятому документу, заемщик вправе в любой момент в течение времени действия ипотечного договора обратиться в банк с просьбой о предоставлении льготного периода на срок не более 6 месяцев. В течение этого периода заемщик может либо уменьшить размер выплат, либо приостановить их.
“
Ипотечная ставка напрямую влияет на число выданных кредитов, и ее увеличение неминуемо приведет к снижению продаж — это факт. Мы рассматриваем несколько сценариев. Один из них — благоприятный: в 2019 году ставка сохранится в пределах 11%, но уже с 2020–го пойдет вниз, чтобы к 2022 году снизиться до 6%. Но ипотека зависит не только от макроэкономической составляющей, но и от политики, от поручений президента. Здесь прогнозировать поведение процентной ставки крайне сложно. Остается верить в то, что указ президента будет исполнен, ведь переход на эскроу был выполнен.
Алексей Муравьев
директор по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы"
“
Нынешний год по показателям окажется гораздо хуже предыдущего, ведь Центробанк уже 2 раза поднимал процентную ставку. Спрос на жилье в кредит уже падает — на этом рынке остаются не стандартные ипотечники, а те, кто рассматривает недвижимость как инвестицию. Те, кто сегодня берет недвижимость в ипотеку, создают благоприятную почву для всех инвесторов. Осенью есть вероятность снижения процентной ставки, что скажется и на кредитных продуктах, поэтому к концу года спрос на жилую недвижимость опять возрастет.
Катя Френкель
руководитель аналитического департамента компании "ФинИст"
