В горадминистрации рассматривают вопрос о прекращении выделения целевым назначением участков земли под гостиницы. Чиновникам не нравится, что при исполнении планов де–юре затем такие гостиницы де–факто могут превращаться в жилье и с этим ничего нельзя сделать. С подобной инициативой, по информации "ДП", выступил вице–губернатор Евгений Елин (на фото). В подтверждение обоснованности своей позиции он приводит конкретный пример.
Выделение участков земли (а также зданий) без конкурса регулируется городским законом "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт–Петербурга, для строительства, реконструкции и приспособления для современного использования". Согласно ему земля выделяется постановлением правительства по инициативе губернатора "для размещения объектов социально–культурного, коммунально–бытового назначения и для реализации масштабных инвестиционных проектов". Гостиницы могут попасть в этот список только в качестве стратегических инвестиционных проектов, для чего должны быть включены в соответствующий перечень.
Чтобы получить участок, инвестор должен обратиться со своим предложением в городскую администрацию, где оно будет рассмотрено и, если понравится, утверждено вместе с инвестусловиями.
Кроме того, Земельный кодекс предполагает и другие случаи выделения земли без торгов, например, если город забирает у собственника один участок и взамен дает ему другой.
В перечне стратегических инвестпроектов гостиницам посвящено несколько пунктов.
Во–первых, есть пункт "Строительство гостиниц массового сегмента на территории Петербурга", включенный туда в 2016 году. В нем стратегическими инвесторами признаются шесть компаний — все они тогда были связаны с холдингом "Плаза лотос груп" братьев Зингаревичей.
Первая раздача
Предполагают, что участки им дали в качестве компенсации за Конюшенное ведомство, проект на территории которого был инициирован в 2010 году, но под давлением общественности свернут (сумма уже вложенных холдингом инвестиций оценивалась в 1,2 млрд рублей).
Здания на Конюшенной площади, 1, были переданы входившему тогда в холдинг Зингаревичей ЗАО "Оранж–девелопмент" без проведения конкурса для приспособления под гостиничный комплекс. Вместо обычной гостиницы инвестор решил разместить в бывшей конюшне апартаменты, разделив старинные галереи перегородками. Что в итоге было признано городом не соответствующим целям сохранения культурного наследия. Одновременно в том же 2010 году город целевым образом выделил участки еще под два больших гостиничных проекта. Все три решения принимались на закрытом заседании правительства.
Так, другой структуре холдинга, ООО "Лотос отели", под гостиничный комплекс было передано здание Павловских казарм на Марсовом поле, 1 (известное также как здание "Ленэнерго"). Срок завершения работ сдвигался, последним был декабрь 2018 года. По дороге постройка сменила хозяина, перейдя в ведение банка "Санкт–Петербург". Тогда же в прессе появились утверждения, что концепция предполагает инвестиционные апартаменты под управлением единого отельного оператора. В марте нынешнего года на выставке в Каннах Смольный подписал новое соглашение — уже с банком, установив в качестве срока приспособления 2023 год.
Участки под гостиницы выдавались целевым образом не только "Плаза лотос груп". Третий известный адрес, под который выделяли землю в 2010 году, — дом Вавельберга (Невский проспект, 7–9). Его получило ООО "ИФГ базис–проект", которое через фонд IFG Basis было связано с экс–топ–менеджером "Базэла" Евгением Тонкачеевым и его деловым партнером Константином Соколовым. Работы до сих пор не завершены. При этом собственники компании неоднократно менялись. Сейчас фирма принадлежит ООО "Проект 5–7", за которым могут стоять председатель совета директоров Иркутской нефтяной компании Николай Буйнов и Sberbank Investments Limited.
Вторая раздача
В 2016 году структурам холдинга "Плаза лотос груп" стали выдавать земли, на части из них впоследствии анонсировали строительство инвест–отелей (то есть, по сути, апартаментов). Одним из первых получило землю ООО "Новые территории девелопмент". Затем, в 2017 году, согласно СПАРК, эта компания перешла под контроль ООО "Мастер девелопмент", совладельцем которого является экс–глава комитета по строительству Вячеслав Семененко.
"Новым территориям" достались два участка в устье реки Смоленки, на которых местные жители предпочли бы видеть парк. На волне общественного недовольства КГА разглядел в проекте большое число номеров с кухнями, и у чиновников возникли опасения, что они могут использоваться для проживания. На время переговоров реализация проекта была приостановлена.
ООО "Вечная крепость" возводит гостиничный объект на улице Александра Невского. Как писал "ДП" (см. № 65 от 24 апреля 2017 года), состав учредителей этой фирмы тоже изменился после получения участка на льготных условиях — в него вошла фирма "Кравт инвест". В минувшем году Госстройнадзору пришлось приостановить стройку, поскольку по стене соседнего дома пошла трещина.
Еще одна структура "Плаза лотос груп" — ООО "Управляющая компания "Аурум менеджмент" — получила участок в Херсонском проезде возле Синопской набережной. ООО "Плаза лотос груп" (одноименная с холдингом компания) дали землю на берегу Невы, неподалеку от Парка 300–летия (там начались протесты жителей, которые были против запрошенного отклонения по высотности). Также входящее в холдинг ООО "Новый век" уже строит инвестотель на Витебском проспекте у станции метро "Купчино". Наконец, еще одна структура группы — ООО "Стайл–строй" — получила землю на проспекте Большевиков.
Кроме того, в перечне стратегических инвестпроектов есть и отдельные гостиницы. Хотя после раздачи этой группы участков активность города явно снизилась. Например, в июне 2018 года была выделена земля под трехзвездочную гостиницу на улице Брянцева в Калининском районе (проект был признан стратегическим в 2017 году). И, судя по всему, на сегодня это последний гостиничный проект, под который передали землю целевым назначением. "С 1 января 2018 года без проведения торгов для размещения гостиниц был выделен один земельный участок", — сообщили "ДП" в комитете по инвестициям.
Третьей не будет?
"Я предложил объявить мораторий на предоставление земельных участков под гостиницы, пока комитет по инвестициям не разберется с ситуацией и не предложит механизмы, которые не позволили бы инвесторам нас обманывать", — заявил "ДП" вице–губернатор Евгений Елин.
Поводом, по сведениям издания, стала следующая история. Еще в 2010 году два участка под строительство гостиничного комплекса и яхт–клуба на Петровском острове были выделены целевым образом ООО "Петровский альянс" (входит в группу "Кортрос"). Этого проекта нет в перечне стратегических: как пояснили в комитете по инвестициям, в те времена Земельный кодекс позволял выделять участки и под проекты без особого статуса. Договор аренды земли был заключен в 2015 году "в целях приспособления для современного использования Большого Петровского парка".
Прежде на участке располагался судоремонтный завод ГУП "Экострой", которое занимается очисткой городских рек. Предприятие попросили освободить землю, при этом возведение новой площадки в Саперном, насколько известно, успехом не увенчалось. В 2015 году было выдано разрешение на строительство двух шестиэтажных корпусов (по сути, это четыре дома) "гостиниц". В конце 2018 года здания ввели в эксплуатацию.
В Смольном сообщили, что в ходе "статистического исследования" выявили факт размещения в интернете объявлений о продаже квартир в новостройках "Петровского альянса".
"В ходе телефонного разговора с представителем отдела продаж комплекса Royal Park было озвучено, что данные апартаменты фактически являются квартирами с возможностью регистрации по месту жительства на 5 лет и дальнейшей пролонгации указанной регистрации", — рассказали чиновники. Они нашли упоминание о продаже жилья и в презентационном ролике на сайте проекта. "Комитетом (имущественных отношений. — Ред.) направлено письмо в адрес ООО "Петровский альянс" о недопущении изменения цели использования земельных участков, переданных по договору", — сообщили "ДП".
Однако, поскольку формально инвестиционные обязательства "Петровский альянс" полностью выполнил (как в части строительства, так и в части выплаты арендной платы), юридических оснований для каких–либо претензий к нему нет. В комитете по инвестициям отметили, что контроль за исполнением обязательств по инвестдоговору и договору аренды осуществляет КИО. Но в КИО от комментариев воздержались, сославшись на то, что не выделяют землю под капитальное строительство. В группе "Кортрос" не ответили на вопросы "ДП".
Смотрите список
Как сообщили "ДП" в аппарате Евгения Елина, предполагаемый мораторий не коснется тех участков, по которым уже есть постановление правительства об их предоставлении инвестору. Если посмотреть перечень стратегических инвестпроектов, в нем можно обнаружить ряд объектов, по которым участки еще не выделены. Например, в феврале 2018 года туда было включено ООО "Лидер" с инициативой строительства трехзвездочной гостиницы в Калининском районе. А в августе 2018 года стратегической признана постройка гостиницы с автовокзалом "Южный" у станции метро "Купчино" в Московском районе. Сначала планировалось привлечь ООО "Вернисаж" (принадлежало азербайджанской проектной фирме — ООО "Лейла–М" с опытом работы в Баку), однако эта компания чем–то не устроила Смольный. Инвестора так и не привлекли, следует из протокола заседания инвестиционного совета.
Кроме того, как можно предположить, новые проекты в перечень включаться не будут. По словам Евгения Елина, предложенный им мораторий должен действовать до тех пор, пока не будет создан механизм контроля за реальным использованием построенного на выделенном участке здания в качестве гостиницы.
“
Здесь есть две проблемы. Первая — создаются неравные условия, потому что честные инвесторы идут законным путем, а нечестные могут на принципиально иных условиях построить то же самое. Неравные условия для инвесторов — это гораздо хуже для инвестклимата, чем сроки согласований, над сокращением которых мы работаем. Вторая проблема — мы видим, что существуют механизмы, которые не работают. Договор по форме исполнен, а по факту — нет. Мы хотели получить один объект, а получили другой.
Евгений Елин
вице–губернатор Петербурга
“
Большая часть комплексов апартаментов строится на частных землях — как и большая часть жилья в Петербурге. Тут речь идет о небольшом кусочке рынка. Поэтому предложенный мораторий проблему с апартаментами под видом гостиниц не снимет. Задача города проста: чтобы и апарт–отели каким–то образом участвовали в создании социальной инфраструктуры. Для этого были предложены изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования, где не более 10% номеров могут включать кухни. Правда, и эту норму застройщик при необходимости может обойти.
Алексей Белоусов
генеральный директор Объединения строителей Петербурга
В контексте
Город пытается поддерживать туризм и принял целую программу, которая глобально — по цифрам — выполняется. Например, "уровень удовлетворенности" граждан РФ качеством туристических услуг в Петербурге составил 85,5%, а рассчитывали удовлетворить только 70%.
Так, по крайней мере, следует из результатов социологического опроса, который Смольный в 2018 году провел сам для себя силами подведомственного ГУП "СПб ИАЦ". Кроме того, чиновники рапортуют, что город разработал пять концепций по развитию туристической инфраструктуры и провел с дюжину фестивалей и прочих туристических мероприятий.
На деле многое выходит не так, как надо. Туристическая индустрия жалуется на засилье гостей с Востока, которые оплачивают дома путевку, приезжают и ничего не покупают. Вроде как и отказывать неудобно, но и дохода большого нет. С другой стороны — многие россияне тоже славятся экономностью.
Недавно петербургские депутаты предложили ужесточить федеральное законодательство и ввести контроль за гидами–переводчиками. Чтобы это были только граждане РФ, прошедшие специальную сертификацию. Будут свои, родные гиды, а не чужестранные. Или другая сфера. В мире развивается морской туризм, пассажиропоток круизных и паромных линий составил 970 тыс. человек в минувшем году. Но круизные путешествия (то есть дальние плавания) — это довольно дорогое удовольствие, а паромное судно в город приходит только одно, да и то под итальянским флагом. Смольный хочет исправить дело самостоятельно и уже не первый год пытается поучаствовать в создании пассажирской судоходной компании с выделением для нее судна, которое ходило бы под российским флагом. В конце минувшего года соглашение о намерениях наконец было подписано с греческими инвесторами.
А еще в Петербурге не хватает бюджетных гостиниц класса три звезды. Смольный разрабатывает специальные программы, чтобы стимулировать их строительство, тратит на это ресурсы (землю) и создает нерыночные механизмы, что вообще–то не очень хорошо. Но хитрые бизнесмены строят вместо этого апартаменты, которые формально гостиницы, но по сути чаще всего жилье. И, таким образом, решению задачи по привлечению в город туристов совсем не способствуют.
Самый простой выход из этой ситуации — город должен самостоятельно не только пароходами владеть, но и гостиницы строить. И сам их эксплуатировать. Тогда они точно никаким жильем не станут. Говорят, правда, что государство — плохой собственник. А частные предприятия всегда эффективнее государственных. Но что делать, если с частными почему–то не получается?
Вадим Кузьмицкий
