Объемы продаж крупных строительных компаний росли в I квартале благодаря стабильным ипотечным ставкам и ожиданию роста цен в будущем при уходе от долевого строительства
Первый квартал на строительном рынке выдался не слишком активным с точки зрения сдачи домов в эксплуатацию. Так, по данным Петростата, за январь–март 2019 года было завершено строительство всего 293,2 тыс. м2 жилья, что почти на 60% меньше, чем за аналогичный период 2018 года. Уменьшение ввода коснулось и Всеволожского района Ленобласти, хотя и в меньшей степени — здесь было введено 525,9 тыс. м2 жилья, на 32,4% меньше, чем в I квартале прошлого года.
Впрочем, завершение строительства в текущих условиях, когда большая часть средств дольщиков получается на ранних стадиях, — это этап важный, но не определяющий доходы застройщика. С точки зрения динамики рынка логичнее ориентироваться на объем продаж и вывод на рынок новых объектов. Как отмечает маркетолог–аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин, главным драйвером развития рынка стали ожидания, связанные с грядущими изменениями в вопросе финансирования жилищных проектов.
Удачные покупки
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", спрос на первичном рынке недвижимости Санкт–Петербурга и пригородов в I квартале 2019–го сохранился на высоком уровне аналогичного периода прошлого года. К концу I квартала объем продаж, по прогнозам экспертов, составил около 1 млн м2.
Как рассказывает руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева, наибольшей популярностью в объектах сегмента масс–маркет в I квартале пользовались студии площадью 24–26 м2 средней стоимостью 2,5–2,9 млн рублей, однокомнатные квартиры площадью 34–36 м2 по цене 3,5–4 млн рублей и двухкомнатные квартиры метражом 54–59 м2 средней стоимостью 5,5–6,5 млн рублей.
При этом результаты отдельных девелоперов по итогам квартала оказались впечатляющими. Так, объем продаж холдинга Setl Group вырос на 70,3% в денежном выражении по сравнению с I кварталом 2018 года и составил почти 25 млрд рублей. В натуральных показателях продажи выросли на 42,2%, до 201 тыс. м2, общее число сделок по всем видам помещений увеличилось на 41,7%.
"Спрос на квартиры нашей компании был стабильно высоким и превысил показатели, заложенные в планах, — рассказал директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман, — по итогам первых 3 месяцев объем продаж вырос на 85% по сравнению с I кварталом 2018 года".
Так же высоко итоги I квартала оценивает группа компаний "КВС". По словам генерального директора ООО "КВС. Агентство недвижимости" Анжелики Альшаевой, выручка компании по сравнению с предыдущим годом выросла более чем на 30%.
"Спрос на жилье превзошел самые оптимистичные ожидания, — говорит директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов, — мы поставили своеобразный рекорд, реализовав недвижимости почти на 4 млрд рублей, что на 50% больше, чем за первые 3 месяца прошлого года". В свою очередь, увеличился и объем реализованной недвижимости — до 37,9 тыс. м2. Во многом достижению таких показателей способствовали продажи в жилом комплексе "Новое Купчино". "Появления на рынке этого объекта покупатели ожидали давно — сработал эффект отложенного спроса", — поясняет Сергей Степанов.
Директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург" Юлия Ружицкая говорит о том, что спрос в I квартале соответствовал ожиданиям: "В 2018 году был активный рост продаж, и в начале этого года мы ожидали затишье, которое действительно случилось, в том числе из–за некоторого роста ипотечных ставок". При этом к концу квартала ситуация выглядела гораздо оптимистичнее, чем в начале. Так, объем реализации жилья "Главстрой Санкт–Петербург" в марте 2019 года превысил показатели января на 33% (по площади). При этом, по данным аналитического центра компании, увеличение числа сделок на рынке строящейся недвижимости в сегменте масс–маркет (жилье эконом– и комфорткласса) в Петербурге и Ленинградской области в целом за этот же период составляет 7%.
В целом, как отмечает Юлия Ружицкая, на региональном рынке в сегменте масс–маркет на конец марта предлагалось 2 807 тыс. м2 жилья, что ниже аналогичных показателей марта 2018 года на 4,3%. Наибольшую долю в рыночном спросе сохраняют квартиры стоимостью более 110 тыс. рублей за 1 м2, на них приходится 26% спроса. Квартиры по цене 90–100 тыс. рублей за 1 м2 занимают 19%, а 100–110 тыс. рублей за 1 м2 — 15% в структуре спроса, что говорит о продолжающемся смещении покупательского интереса в сторону жилья комфорткласса.
Все тот же мотив
Факторы, влияющие на спрос, не изменились с прошлого года. "Боязнь роста цен на новостройки из–за грядущих изменений в законодательстве, а также ожидание возможного роста ипотечных ставок подстегивали клиентов к более оперативному принятию решения о покупке", — рассказывает Ян Фельдман.
Скорый переход на эскроу–счета стал, безусловно, главным фактором, который повлиял на спрос. "Клиентов волнует то, что, возможно, квадратный метр станет дороже после полного перехода застройщиков на эскроу–счета, поэтому покупатели стараются приобрести жилье как можно быстрее, — говорит Анжелика Альшаева, — клиенты стараются поймать "сегодняшнюю" цену, оформляют ипотеку, несмотря на то что ставки по ипотеке с декабря 2018 года начали расти, рост составил от 1 до 2%". Она отмечает, что увеличился спрос на семейную ипотеку. Например, "Дом.рф" работает по программе с ипотечной ставкой 6% на весь срок кредитования, есть интересные программы рефинансирования.
Произошло это, вероятно, из–за улучшения условий государственной программы "Семейная ипотека", в соответствии с мартовским постановлением правительства РФ. "Семьи, в которых второй или последующий ребенок родился в 2018–2022 годах, смогут получить ипотечный кредит со сниженной ставкой 6% на весь период кредитования, — поясняет Юлия Ружицкая, — такая мера позволит большему количеству людей улучшить жилищные условия".
Как отмечает Евгений Ортин, откликаясь на рост спроса со стороны покупателей квартир, банки продолжили наращивать темпы выдачи ипотечных кредитов, здраво рассудив, что работа с эскроу–счетами — пусть и не очень далекая, но пока что перспектива, а ипотечное кредитование — отлично зарекомендовавший себя и понятный инструмент сегодняшнего дня.
Тем более что на данный момент повышение регулятором ключевой ставки, от которой зависят условия ипотечного кредитования, не анонсируется. По словам Юлии Ружицкой, один из банков уже снизил ставки по ипотеке и есть предпосылки к развитию тренда. Это вселяет оптимизм по поводу спроса на недвижимость во II и III кварталах.
Примечательно, что в ряде случаев выросла востребованность прямых покупок, без использования кредитных средств. Так, 70% сделок с недвижимостью в "Новом Купчино" проводились с собственными средствами клиентов, без привлечения ипотечного кредитования, притом что общая доля ипотеки в "Строительном тресте" в I квартале составила 51%.
Приценимся
Вопрос роста цен остается ключевым для покупателей. "Просчитывая риски, в I квартале застройщики выводили в продажу новые объекты еще по "старой" схеме долевого строительства, — рассказывает Евгений Ортин, — в свою очередь, покупатели, обеспокоенные прогнозируемым ростом цен и ипотечных ставок, спешили реализовать потребность в улучшении жилищных условий". Это привело пусть и не к критичному — в рамках 2–3%, но все же росту цен на жилье.
Благодаря высокому спросу застройщики и сами повышали цены в своих строящихся жилых комплексах. Так, в кварталах ГК "Ленстройтрест" за 3 месяца квартиры подорожали в среднем на 3,8%. Несколько раз увеличивались цены на квартиры всех объектов КВС комфорт– и бизнес–класса. По словам Анжелики Альшаевой, цены выросли примерно на 10% в зависимости от объекта — достаточно высокий показатель за такой период.
В целом на первичном рынке за I квартал 2019 года средний бюджет покупки в массовом сегменте увеличился на 3% по отношению к концу года, отмечает Ольга Трошева. На уровне 3,5% фиксируется повышение средней цены предложения в классе масс–маркет в Петербурге и пригородах.
При этом, по словам Ольги Трошевой, бюджеты сделок в объектах высокого комфорткласса были выше как минимум на 15–20%, чем в масштабных проектах, реализуемых на территории целых микрорайонов. Чаще всего покупки в сегменте комфорт+ совершались в объектах в зонах редевелопмента. В I квартале высоким спросом пользовались локации возле Октябрьской набережной, проспекта Обуховской Обороны, станций метро "Фрунзенская", "Черная речка", "Лесная".
Девелоперы сходятся во мнении, что цены на квартиры в новостройках будут расти, но насколько и когда — пока неизвестно.
Новинки подождут
Несмотря на рекордное количество полученных в прошлом году разрешений на строительство петербургскими девелоперами, многократного увеличения предложения на рынке никто так и не увидел. В первую очередь это связано с очередными корректировками законодательства, не оставившего шанса проектам, находящимся на нулевой стадии, реализоваться по старым правилам. А вот кому это все–таки разрешат — пока досконально неизвестно.
"Застройщики сейчас осторожно выводят на рынок новые объекты, потому что условия перехода на новые правила финансирования объектов еще не до конца ясны", — поясняет Ян Фельдман. Он говорит, что "Ленстройтрест" пока не начинает новые проекты, но выводит в продажу корпуса в строящихся кварталах. К примеру, в марте началась продажа квартир во втором корпусе третьей очереди квартала "IQ Гатчина".
Аналогичной стратегии придерживается большинство девелоперов, особенно реализующих проекты комплексного освоения территорий.
"С января по март мы не открывали продаж в новых объектах, однако уже во втором полугодии к выводу в продажу запланированы новые лоты в квартале "NEWПИТЕР" в Ломоносовском районе Ленинградской области", — рассказывает Сергей Степанов.
ГК "КВС" вывела в этом году в I квартале в плановом порядке еще одну очередь в ЖК "Новое Сертолово".
"Практически все застройщики работают в плановом режиме, в рамках адресной программы, — считает Анжелика Альшаева, — мы не видим какого–то всплеска на рынке новых объектов, хотя сам по себе объем предложений достаточно большой".
"Главстрой Санкт–Петербург" продолжает реализацию крупнейших проектов комплексного освоения территорий — ЖК "Северная долина" и "Юнтолово". В I квартале в продажу выведено четыре новых дома.
"В январе мы получили разрешение на строительство шестой очереди "Юнтолово", которая состоит из девяти жилых корпусов общей площадью 187 840 м2", — говорит Юлия Ружицкая, отмечая, что помимо жилых домов в новом квартале планируется построить детский сад на 200 мест и школу на 825 учеников.
Позитивный настрой
Чем ближе к дате "икс" — 1 июля 2019 года, тем больше волнений на строительном рынке. Но девелоперы надеются, что все необходимые разъяснения относительно правил перехода на новую систему работы будут получены в ближайшее время, и тогда уже, поняв, по какой схеме будет реализован конкретный объект, можно будет просто работать.
Но до перехода на новые правила работы предпосылок к падению спроса нет, считают участники рынка. "Во II квартале спрос на недвижимость будет стабильно высоким, цены будут плавно расти", — резюмирует Ян Фельдман. ГК "КВС" от II квартала ждет такого же активного спроса, а может быть, даже и больше.
Кроме того, в текущих условиях для клиентов при выборе квартиры возрастает значение репутации и надежности застройщика. В этой ситуации выигрывают компании, имеющие больше объектов в высокой стадии готовности. "Покупателям есть что посмотреть, это вызывает больше доверия к строительной компании, — говорит Анжелика Альшаева, — клиенты понимают, что это будет и как это будет". Репутационный фактор влиял на спрос в I квартале и все больше будет влиять в дальнейшем.
