Невыполнимые для хозяев помещений в жилых домах санитарные нормы дают регулярные поводы для конфликтов с владельцами квартир. Пока коммерсанты массово не обращаются в суды, но число их исков ежегодно растет.
Согласно данным ГУП "ГУИОН", в Петербурге насчитывается 12,5 млн м2 встроенных помещений коммерческого назначения, являющихся частью жилых домов. По оценке президента группы компаний (ГК) RentaАртема Гудченко, это в 4 раза больше совокупной площади всех торговых комплексов города. "Через стрит–ретейл ежедневно реализуется до 80% всех товаров и услуг", — считает эксперт. Вся торговля формата шаговой доступности, детские сады, медицинские центры, городские учреждения здравоохранения, предприятия банковской сферы — все объекты, как правило, расположены в жилых домах, отмечает Гудченко.
Не повезло с соседями
Соседство жилых и нежилых помещений в одном здании регулярно приводит к конфликтам между жильцами и коммерсантами. Как отмечает управляющий партнер юридической компании Legal to Business Светлана Гузь, наиболее частым поводом для них становятся погрузочно–разгрузочные работы, вывоз мусора и т. д. Управляющий партнер адвокатского бюро "Ковальчук и партнеры" адвокат Михаил Ковальчук также называет причинами конфликтов ремонт, установку вентиляции, рекламных конструкций, использование общего имущества многоквартирного дома, а кроме того, протечки из квартир жильцов, наносящие ущерб имуществу предпринимателей.
В аппарате уполномоченного по защите прав предпринимателей в Петербурге Александра Абросимова признают наличие проблемы. "Да, действительно, в мой адрес поступали подобные обращения", — заявил "ДП" Абросимов. "Если масштабно применять нормы СанПиН, регулирующие загрузку товаров или материалов, 99% площадей станет невозможно эксплуатировать по назначению", — считает Артем Гудченко.
В окно не заносить
Санитарно–эпидемиологические правила СП 2.3.6.1066–01 устанавливают, что загрузку продуктов следует проводить с торцов жилых зданий, не имеющих окон, из подземных туннелей при наличии специальных загрузочных помещений, поясняет Светлана Гузь. Однако прямого запрета на разгрузку товаров со стороны магистрали там не предусмотрено. При этом, уточняет Светлана Гузь, загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Но на практике реализовать эти требования, особенно в центральной части города, по очевидным причинам невозможно.
В порядке досудебного урегулирования разногласий, как пояснил Михаил Герман, старший юрист Legal Studio, собственники квартир часто обращаются в управление Роспотребнадзора. Контролирующие органы, по оценке юриста, оперативно реагируют, возбуждают материалы по делам об административных правонарушениях и привлекают виновных предпринимателей к ответственности. Однако все перечисленные меры зачастую не имеют положительного эффекта.
Не надо жадничать
Адвокат Михаил Ковальчук возражает коллеге: "Достижение компромисса в досудебном порядке возможно. Все зависит от конкретной ситуации и от корректности позиции собственника помещения". В качестве примера он приводит ситуацию своего клиента, в собственности которого большое помещение на Невском пр., где располагаются luxury–бутики известных брендов. По требованию одного из арендаторов необходимо было установить на чердаке оборудование системы кондиционирования. Для получения согласования с товариществом собственников жилья и собственниками квартир были выполнены определенные работы в интересах всего дома и обустроена дворовая территория. "Выполнение ремонтных работ на первых этажах дома никогда не радует жильцов. В нашем случае это осложнялось тем, что решением общего собрания были приняты сокращенные сроки выполнения шумных работ. Это, несомненно, вызывало конфликтные ситуации, которые приходилось сглаживать", — отмечает управляющий партнер адвокатского бюро "Ковальчук и партнеры". В другом случае произошла протечка квартиры, собственник которой — пожилой человек — не захотел впустить к себе сотрудников управляющей компании для замены инженерных коммуникаций. В результате ЧП арендатор помещения — всемирно известный бренд — понес убытки более 20 млн рублей. При этом арендатор не захотел привлекать собственника к ответственности, добавляет Ковальчук.
"Размеры штрафов несопоставимы с оборотами бизнеса. В очередной раз работает правило: легче заплатить штраф и продолжить нарушать требования законов, чем решать проблему кардинально. О каких–либо случаях мирного урегулирования спора пока говорить не приходится", — настаивает Михаил Герман.
Именно такой подход со стороны предпринимателей и обуславливает массовое обращение жильцов в суды с требованием о запрете проведения погрузочно–разгрузочных работ. В качестве примера юрист приводит ситуацию с ООО "Агроторг" (торговая сеть "Пятерочка"), чей магазин в Липецкой области заставил жителей инициировать разбирательство в Куйбышевском райсуде Петербурга (по месту регистрации ответчика). Жильцов не устраивало, что разгрузка товара проводится во дворе дома и не соблюдается запрет на завоз продуктов в магазин в ночное время. В итоге и райсуд, и горсуд Петербурга встали на сторону жителей, обязав компанию привести свою работу в соответствие с нормативными актами.
Реальная угроза
Как отмечает Светлана Гузь, в последнее время управление Роспотребнадзора все активнее привлекает предпринимателей к административной ответственности за осуществление погрузочно–разгрузочных работ, в том числе и со стороны магистралей, вплоть до вынесения предписаний о приостановлении деятельности магазинов.
Угроза приостановления работы магазина или другого коммерческого предприятия заставляет собственников и арендаторов таких помещений обращаться в суд. И хотя нельзя сказать, что такие обращения носят массовый характер, однако число исков год от года возрастает. "Необходимо отметить, что на сегодняшний момент бизнес занял "оборонительную" позицию и начинает отстаивать свои права только при обращении контролирующего органа в суд с целью получения судебного решения о приостановлении деятельности магазина", — обращает внимание Светлана Гузь. Судебная практика, по ее оценке, в настоящее время складывается не в пользу предпринимателей: в основном суды удовлетворяют требования о приостановлении деятельности коммерческих структур полностью или частично.
"Сейчас идет оголтелое применение нормы, которую выполнить невозможно, реально только получить штраф. Тем самым мы провоцируем коррупционную составляющую и допускаем возможность для отдельных граждан системно не соблюдать действующее законодательство", — считает президент ГК Renta.
