Крупный участок на Матисовом острове (до 1/6 всей его территории) стоимостью 1,5 млрд рублей может поменять владельца. ООО "РНГО" банкротит его нынешнего хозяина.
Cтоличная компания "РНГО" практически одновременно начала банкротство ряда петербургских предприятий, рассчитывая, скорее всего, на получение в собственность их недвижимости. К АО "Фольгопрокатный завод" (ФПЗ) москвичи предъявляют требование на 1,397 млрд рублей, аналогичная сумма претензий к ООО "Вектор", к ООО "Новый остров" — 110 млн рублей.
Банкротство петербургских компаний проходит на фоне аналогичных действий РНГО в отношении нескольких приволжских предприятий. В Арбитражном суде Ульяновской области рассматривается иск москвичей о несостоятельности АО "Завод русские алюминиевые диски" с требованием 1,18 млрд рублей, в Арбитражном суде Самарской области — ООО "Торговый дом "Цветмет" и АО "Волжская металлургическая компания" (ВМК).
Как показывают открытые источники, петербургские и поволжские компании–ответчики связаны между собой. Так, учредителями ФПЗ в числе прочих выступает кипрская фирма TBS Enterprises Limited, среди "дочек" которой АО "Завод Русские алюминиевые диски", ЗАО "Цветметсервис". Среди бывших учредителей ФПЗ и ТД "Цветмет" указан Александр Цейтлин, который вместе с Анатолием Базылевским является совладельцем Балтийского стрелкового центра, ООО "Матисов остров", охранного предприятия "Росомаха". Волжская металлургическая компания связана с петербургским "Новым островом" через Галину Абрамову, занимавшую в обеих компаниях руководящие должности. "Новым островом" сейчас владеют HONESTWEY LLC и GOLEON GROUP S. A., но ранее среди его совладельцев фигурировал ФПЗ.
Как показывает картотека арбитражных дел (КАД), Александр Цейтлин, Анатолий Базылевский и упомянутые компании фигурируют в арбитражных делах друг друга в качестве третьих лиц, то есть решения судов могут затронуть их права и интересы. Само РНГО, по данным открытых источников, связано с ПАО "Банк "Зенит" и ПАО "Татнефть".
У Невы
В Арбитражном суде Санкт–Петербурга и Ленобласти РНГО в рамках дела о банкротстве "Нового острова" просило об аресте имущества ответчика — двух участков (общая площадь почти 5 га) и здания (24,5 тыс. м2), расположенных на Матисовом острове (кадастровая стоимость — около 220 млн рублей). Свое требование истец мотивировал в том числе объявлением на сайте avito.ru о продаже этого участка за 2,5 млрд рублей. Однако арбитраж отказал заявителю, указав среди прочего на несоразмерность обеспечительных мер размеру задолженности "Нового острова" перед РНГО.
Земельный участок, заметим, имеет выгодное расположение — локация в центре города, с участка открывается уникальный панорамный вид на акваторию Большой Невы.
Хорошее место
Руководитель группы антикризисного управления и банкротства "Дювернуа Лигал" Карина Епифанцева, предполагая, что РНГО является компаний–сателлитом банка "Зенит", говорит о возможности заключения между банком и столичной компанией договора цессии. "При наступлении просрочки заемщика банк обязан зарезервировать в ЦБ РФ сумму, эквивалентную невозвратному кредиту. Чтобы этого избежать, банки уступают права требования по таким долгам дружественным структурам. Вместе с правами по основному обязательству к новому кредитору переходят права требования ко всем поручителям, залогодателям. При сложной корпоративной структуре бизнеса банкротство группы компаний — это норма". Однако, добавляет Карина Епифанцева, такие уступки могут иметь и неправомерную природу: "Так, банк может получить по цессии значительно меньшую сумму, чем то, что в дальнейшем компания–сателлит взыщет с должника или заберет имуществом".
Карина Епифанцева отмечает, что рыночная стоимость имущества должника может быть в разы больше кадастровой оценки. "Объекты ликвидные, и интерес банкротчиков очевиден — по цессии заплатили наверняка с большим дисконтом, а в перспективе получат объекты на миллиард", — считает она.
Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International, считает наиболее вероятной цену продажи 1,5 млрд рублей. "Правильная конфигурация участка, достаточная площадь и удачное расположение в универсальной общественно–деловой зоне определяют преимущественно жилое перспективное использование данной площадки и позволяют будущему инвестору реализовать на территории объекта жилой проект класса комфорт плюс и бизнес продаваемой площадью порядка 85 тыс. м2". Из минусов эксперт отмечает отсутствие согласованной градостроительной документации и депрессивное окружение.
Генеральный директор ООО "Русинвест" Сергей Ухов, чья компания занимается привлечением инвесторов к проекту реновации и застройки Матисова острова, рассказал "ДП" о заключенном в августе 2018 года с собственником этой недвижимости договоре на продажу участка: "Владелец настроен получить денежные средства, а не квадратные метры в построенных домах, что осложняет продажу". При этом Сергей Ухов отмечает, что этот объект уже смотрели три крупных застройщика, один из которых сделал предложение о совместной реализации проекта с передачей собственнику доли площадей и поэтапной выплатой, но владельца недвижимости такое предложение не устроило.
И еще немного курорта
Однако это не единственный актив, на который в Петербурге может претендовать РНГО. Так, как обращает внимание управляющий партнер юридической компании Legal to business Светлана Гузь, ФПЗ выступил поручителем по кредитным договорам, заключенным банком "Зенит" с Волжской металлургической компанией в мае 2017 года. Тогда финансовое учреждение открыло ВМК две кредитные линии — на $20,7 млн и $1,5 млн. Обе сделки были рассмотрены на собрании акционеров завода в июле 2017 года. При этом собрание также рассмотрело вопрос о возможной передаче в залог недвижимости предприятия, расположенной в Курортном районе Петербурга. Площадь шести участков в Солнечном составляет более 11,5 га. Разрешенное использование — для рекреационных целей. По оценке руководителя deluxe–проектов E&V Галины Черкашиной, стоимость этой земли может составить 400–450 млн рублей. Однако, по ее словам, сложность в реализации этих участков в том, что они пригодны только под оздоровительные цели и подлежат согласованию с КГИОП. "Там возможно строительство баз отдыха или санаторной инфраструктуры, в крайнем случае можно возвести гостиницу или апарт–отель. Именно поэтому подобные участки продаются весьма сложно", — комментирует Галина Черкашина.
Как прогнозирует Светлана Гузь, можно ожидать затяжных процедур банкротства указанных компаний с оспариванием сделок, с продажей имущества на торгах. "Возможно, будет введен план внешнего управления или заключено мировое соглашение либо использованы иные механизмы банкротного законодательства, к примеру замещение активов (так как, исходя из проанализированной информации, речь о действующем бизнесе, который можно развивать и за счет этого добиться погашения первоначального долга)", — добавляет управляющий партнер юркомпании Legal to business.
