"Стоит ли ждать роста цен на жилую недвижимость?" — вопрос, который регулярно обсуждается на различных экспертных площадках.
Ряд аналитиков строительного рынка уверены, что рост будет, и достаточно серьезный, в то время как другие уверены, что катастрофических изменений ждать не стоит. Накануне введения системы проектного финансирования застройщиков с помощью эскроу–счетов мнения вновь разделились. "Деловой Петербург" обратился к специалистам из строительных компаний, чтобы узнать их оценку ситуации.
Плавные изменения
Как выяснилось, и мнения экспертов вновь разнятся — от вполне оптимистичных до негативных. Но все они уверены, что рост коснется квартир во всех сегментах рынка, но в первую очередь жилья самого массового спроса.
Так, директор по продажам компании "Строительный трест" Сергей Степанов считает, что резких скачков стоимости квадратного метра ждать не стоит. Он уверен, что повышение цен на первичном рынке происходит планомерно и связано с целым рядом факторов — не только переходом застройщиков к проектному финансированию посредством эскроу–счетов, но и со степенью готовности объектов, ростом инфляции. "В настоящий момент рынок находится на подъеме, — добавляет Сергей Степанов. — По результатам января–мая объем продаж "Строительного треста" в денежном выражении вырос на 40% по отношению к аналогичному периоду прошлого года".
Подобной позиции придерживаются и в СРО А "Объединение строителей СПб". По мнению генерального директора Алексея Белоусова, резких изменений цен в ближайшее время ожидать не стоит. Но в более дальней перспективе все не так радужно. "Необходимо понимать, что подорожание в конце концов произойдет, — уточняет он, — возможно, на 15–20 или даже более процентов, как и снижение объемов ввода жилья и его реализации, к сожалению".
Похожее мнение высказывает и Анжелика Альшаева, генеральный директор ООО "КВС.Агентство недвижимости". "Резких изменений цен ожидать не стоит, — уверена она. — В мае наша компания уже заметила некоторое ослабление спроса. Особенно это стало заметно на фоне активного спроса зимой и весной. Сейчас мы видим, что наступает летний низкий сезон". А в связи с летним сезоном многие компании стали предлагать различные акции, чтобы клиент согласился на покупку квартиры.
Также, по мнению Анжелики Альшаевой, отличной новостью для рынка недвижимости стало то, что Центробанк снизил ключевую ставку. "Теперь ипотека будет более интересной для покупателя квартиры, — добавляет она. — К августу спрос пойдет наверх, и количество сделок станет увеличиваться".
Чувствительный масс–маркет
"В первой половине года спрос находился на высоком уровне, — комментирует ситуацию Ян Фельдман, директор по маркетингу группы компаний "Ленстройтрест", — потому что люди опасались удорожания жилья после вступления в силу законодательных нововведений и стремились по возможности быстрее закрыть сделку по покупке квартиры". По его оценке, на фоне большой активности покупателей девелоперы стали активно повышать цены. Летом, считает Ян Фельдман, вряд ли будут резкие скачки, стоимость жилья будет увеличиваться постепенно.
"В первой половине этого года был реализован отложенный спрос, — добавляет эксперт. — Скорее всего, во второй половине года активность покупателей будет не такой высокой". Дорожать, по его расчетам, будут новостройки всех сегментов, но стоимость жилья массового спроса (классов эконом и комфорт), как правило, более чувствительна к ситуации на рынке.
Похожие прогнозы дают и в консалтинговом центре "Петербургская Недвижимость".
Как рассказала руководитель центра Ольга Трошева, с начала 2019 года средняя цена выросла в масс–маркете в Петербурге на 4,1%, достигнув 108,8 тыс. рублей за 1 м2. В пригородной зоне рост почти такой же, он составил 4%, а средняя цена — 72,8 тыс. рублей за 1 м2.
"Мы прогнозируем, что по итогам 2019 года средний прирост цены составит от 5 до 10% в разных классах, если на рынке и в экономике сохранится стабильная ситуация, а показатели инфляции останутся в рамках значений, озвученных Банком России", — добавляет Ольга Трошева.
В компании "Главстрой Санкт–Петербург" считают, что рост цен коснется всех без исключения сегментов рынка, но он все–таки не будет катастрофичным. "Цены растут во всех сегментах, но умереннее по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", — оценивает происходящее директор по продажам Юлия Ружицкая.
По ее мнению, для ценообразования и подготовки новых проектов важен уровень спроса, на который влияют факторы с противоположными векторами.
"С одной стороны, растет себестоимость строительства в связи с инфляцией, увеличением НДС, удорожанием строительных материалов, — разъясняет эксперт. — Вслед за этим дорожает жилье, что вместе с ожиданием перехода на работу со счетами эскроу вызывает на рынке ажиотажный спрос. С другой стороны, доходы населения не растут, и многие люди, планировавшие переезд, уже приобрели квартиры".
Покупательная способность, по мнению Юлии Ружицкой, снижается и тянет за собой уровень спроса. В конце прошлого года на рынок был выведен рекордный объем новостроек, что увеличило конкуренцию и сдержало рост цен. Дальнейшее изменение цен будет плавным и постепенным.
Прогнозировать после адаптации
По вопросу, что станет основной причиной повышения цен, у представителей строительного сообщества почти нет разногласий. И эта причина — грядущий переход на эскроу–счета, которые, по мнению законодателей, должны защитить интересы дольщиков.
Но при этом они крайне усложняют систему финансирования новостроек, заставляя компании возводить новые дома и жилые комплексы либо за счет собственных средств, либо на банковские кредиты. Впрочем, основные игроки рынка уверены, что сложности эти временные.
"После многократных обращений строительного сообщества, в том числе и петербургских застройщиков, правительство России пообещало продлить срок определения строительной готовности многоквартирных домов для освобождения продаж в них от схемы эскроу до 1 октября этого года", — говорит Алексей Белоусов.
Такая отсрочка, по его мнению, позволит увеличить строительную готовность объектов, и к тому же у застройщиков появится дополнительная возможность успеть подготовить документы и спокойно перейти на новый режим работы.
Только после этого можно будет проанализировать, насколько и как быстро начнут меняться цены на недвижимость.
Несмотря на отсрочку, прогнозы экспертов по поводу эскроу–счетов остаются очень настороженными. Так, Ольга Трошева уверена, что в связи с изменениями в законодательстве и грядущим переходом на эскроу–счета застройщики ожидают увеличения затрат на строительство, а это скажется на уровне цен. "В то же время уже сейчас цены достигли достаточно высоких значений, дальнейший их рост будет более плавным: сдерживающим фактором станет покупательная способность населения", — добавляет она.
Более оптимистично настроен Сергей Степанов, по словам которого "Строительный трест", который часто открывал продажи в готовых домах, уже готов к переходу к продажам по новым правилам. Например, уже сейчас в жилом комплексе "NEWПИТЕР" в Ленинградской области квартиры в трех кирпичных строящихся лотах продаются с применением эскроу–счетов.
Переходный период
"Сейчас на рынке новостроек переходный период — несмотря на то что большинство текущих проектов будет достраиваться по старым правилам, многие застройщики начнут использовать проектное финансирование", — комментирует ситуацию Ян Фельдман. По его мнению, когда большинство компаний смогут адаптироваться к работе по новым правилам, ситуация на рынке станет более прогнозируемой.
По оценкам аналитиков ГК "Ленстройтрест", после перехода на проектное финансирование и работу с эскроу–счетами цены на новостройки вырастут как минимум на 8%.
Но помимо законодательных новшеств росту цен будут способствовать увеличение готовности объектов и инфляция, ведущая к удорожанию строительных материалов. Большое влияние, по мнению Яна Фельдмана, на цены оказывает спрос — если он высокий, то стоимость жилья возрастает.
"С 1 июля застройщикам нужно перейти на эскроу–счета и тем самым заложить в себестоимость объекта расходы на проектное финансирование, — добавляет Анжелика Альшаева. — Безусловно, резкого перехода не произойдет, некоторые компании останутся работать по старым правилам. Группа компаний "КВС", говорит она, переходит на эскроу–счета по седьмой жилой группе ЖК "Новое Сертолово", в связи с чем КВС пришлось рассмотреть изменение цены на этот и другие проекты компании.
"Наша компания первой в Санкт–Петербурге начала работу с оформлением сделок на первичном рынке через эскроу–счета. С привлечением проектного финансирования будут строиться новые очереди ЖК "Северная долина" и "Юнтолово". В целом вся отрасль постепенно переходит на проектное финансирование и продажу новых квартир с помощью счетов эскроу, — говорит Юлия Ружицкая. — Ожидание нововведений подогрело спрос, поскольку проектное финансирование может оказать некоторое влияние на стоимость квартир. Также может сократиться разница в стоимости жилья на этапах котлована и готового дома. В то же время на старте продаж по новой схеме мы традиционно предлагаем максимально привлекательные цены, которые будут меняться по мере увеличения степени готовности дома, то есть выгода от ранней покупки сохранится".
