На фоне стремительного устаревания жилого фонда Петербурга (многие дома в Северной столице — пожилые уже и физически, и морально) интересы покупателей оказались сосредоточены на двух сегментах. Это первичный рынок и так называемая новая вторичка.
Долгие годы вторичный рынок Петербурга опережал сегмент строящегося жилья по средним ценам. Ведь квартира в готовом доме несет в себе для покупателя гораздо меньше рисков, чем в том, который еще не построен. Сегодня ситуация изменилась.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", средняя цена предложения на вторичном рынке составляет 104,8 тыс. рублей за 1 м2. При этом на первичном рынке цена предложения — 108,2 тыс. рублей за 1 м2. Если говорить о ценах сделок на вторичном рынке, то они, как правило, в пределах 10% отличаются в меньшую сторону от цены предложения. Потому что на вторичном рынке до сих пор происходит торг между покупателем и продавцом.
Новостройки наступают
При этом и количество сделок на первичном рынке сегодня уже существенно перевешивает число сделок на рынке вторичном. На первый взгляд это не так. По данным Управления Росреестра по Санкт–Петербургу, в I квартале 2019 года количество зарегистрированных договоров долевого участия достигло 23 630, что на 30,2% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. При этом число зарегистрированных прав на основании договоров купли–продажи и мены составило 26 519, что больше, чем в I квартале 2018 года, на 14%.
Вторая цифра включает в том числе и договоры купли–продажи жилья на вторичном рынке. Ключевое здесь — "в том числе", так в эти 26 519 входят любые действия с недвижимым имуществом, подлежащие регистрации, включая дарение, перерегистрацию и многое другое. Поэтому опираться на данную цифру нельзя.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", в I квартале 2019 года на вторичном рынке в Петербурге было реализовано 10 700 объектов, еще 3500 — в пригородной зоне Ленобласти, преимущественно во Всеволожском районе. При этом на первичном рынке в Северной столице было продано 18 930 квартир, а в пригородах — 6000.
Перелом в тенденциях произошел несколько лет назад. "Во многих крупных риелторских компаниях доля сделок по первичному рынку начиная с 2013 года непрерывно росла, — рассказывает Дмитрий Рубин, вице–президент Ассоциации риелторов. — В последний год данный показатель составляет примерно 50 на 50 ".
Безусловно, отчасти такой скачок произошел благодаря тому, что застройщики стали плотно работать с агентствами недвижимости, понимая, что это еще один хороший канал реализации (помимо собственного отдела продаж). Тем не менее и экспансия застройщиков в пригородную зону Ленобласти, и рост числа строящихся объектов — все это послужило катализатором резкого увеличения интереса покупателей к первичному рынку.
Старое не предлагать
В целом в последние годы спрос на вторичном рынке трансформировался в интерес к новой вторичке. Это современное жилье, построенное максимум несколько лет назад, но уже находящееся в собственности у частного лица, а не у застройщика. По сути, это альтернатива первичному рынку, только более дорогая: стоимость квадратного метра здесь может достигать 175–181 тыс. рублей по итогам сделок.
Жилье, построенное десятилетия назад, при отсутствии должного ухода, как и люди, не молодеет. Хрущевки, брежневки, корабли... Жители спальных районов Петербурга не понаслышке знают эти дома, многие петербуржцы по–прежнему в них живут. Например, хрущевки, которые строились более полусотни лет назад, изначально были рассчитаны на 50 лет эксплуатации. Они строились в тот период, когда необходимо было любое жилье, которое можно построить быстро. Корабли — старые панельные дома следующего поколения. Как известно, они имеют плохие теплоизоляционные свойства ввиду особенностей конструктива и строительства. Особенности планировочных решений советских домов также говорят не в их пользу. Все это привело к тому, что сейчас интерес к ним существенно снизился, ведь большинство покупателей предпочитает более современное жилье.
"Жилой фонд, сформированный в советское время, сейчас значительно просел по спросу, — рассказывает руководитель инвестиционно–риелторской группы The Place Дмитрий Питиримов. — Так, большинство инвесторов — это те люди, которые продали свои объекты на вторичном рынке для того, чтобы приобрести что–то на первичном. И потом либо сдавать в аренду, либо перепродать. Если же говорить о покупках "для себя", то по–прежнему остается группа семейных покупателей, которые предпочитают приобретать новую вторичку. Но их, как правило, интересует тот же район, чаще даже — микрорайон, так как они привязаны к садам и школам, куда ходят их дети".
По словам Дмитрия Рубина, за последние полтора–два года цены на первичном рынке заметно выросли. "И сейчас они догоняют качественную вторичку, — уверен эксперт. — Если говорить про менее ликвидные хрущевки и брежневки, то первичный рынок уже давно их перегнал, так как потребителю проще купить квартиру "без истории" в новом доме, чем с багажом в виде, например, обветшалой сантехники, хорошей слышимости и громких соседей".
Небольшие метражи
И на вторичном, и на первичном рынке наибольшим спросом пользуются небольшие квартиры. "Лидеры спроса — однокомнатные и небольшие двухкомнатные квартиры, независимо от рынка, — уверен Алексей Муравьев, директор по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы". — На вторичном рынке еще часто покупают комнаты, а в новостройках — студии".
По словам Сергея Дроздова, генерального директора агентства "Петербургская недвижимость", например, в мае покупателей интересовали квартиры в новых домах Приморского района: однокомнатные площадью 33 м2 по цене 4,2 млн рублей и студии метражом 25 м2 стоимостью 3,05 млн рублей. Также совершались сделки с однушками общей площадью 36 м2 по цене 3,65 млн рублей в кирпично–монолитных домах Невского района.
Покупатель найдется
Тем не менее, учитывая высокую стоимость новой вторички, и на старую панель покупатели еще находятся.
"Цены в последнее время выросли и продолжают расти в обоих сегментах рынка, — уверен Дмитрий Соловьев, генеральный директор агентства "Абсолют Сити". — Новые строящиеся дома все чаще выходят на рынок с высокими ценам уже на начальном этапе строительства. Нередко искомое можно найти на вторичном рынке с целой вереницей плюсов: без рисков, без ожидания и по более привлекательной цене. В фаворитах, как ни странно, не только новая вторичка, но и нижний ценовой сегмент — дешевые квартиры в домах постройки советского времени. Благодаря наличию выбора у покупателя есть возможность немного торговаться и диктовать свои условия".
По данным агентства "Петербургская недвижимость", в мае стоимость "квадрата", например, в хрущевках и брежневках по итогам сделок стартует с 79 тыс. рублей. Что существенно ниже средней цены по городу на первичном рынке.
Участники рынка сходятся во мнении: после 1 июля 2019 года стоимость квартир изменится на обоих рынках, так как они взаимозависимы. Прогнозы по росту цен различны — от 5 до 25%.
По словам Дмитрия Питиримова, уже сейчас застройщики повышают цены повсеместно. Если же говорить в целом по рынку, то, скорее всего, рост цен все–таки будет плавным, потому что стоимость квартир на обоих рынках прежде всего зависит от спроса. И вопрос, готовы ли покупатели к новому скачку цен, остается открытым.
