С началом строительства жилья на намывных территориях Васильевский остров из локации "для своих" превратился в популярный район для молодых семей, студентов и приезжих из других регионов. В исторической части здесь по–прежнему возводят недвижимость для состоятельных покупателей.
Василеостровский — один из четырех центральных районов Петербурга. Освоение территории Васильевского острова стартовало в районе 1710 года, когда у Петра I возник план создать здесь подобие европейских городов с сетью каналов. Про проектам архитектора Доменико Трезини была распланирована сеть параллельных улиц–каналов и пересекающих их проспектов.
Каналы в итоге так и не появились, зато улицы стали называть линиями. Сейчас ядро исторической части Васильевского острова — это территория крупнейших престижных учебных заведений, музеев, научных учреждений и других культурно–образовательных объектов. Цены на квартиры на вторичном рынке здесь высокие, а новое строительство практически не ведется. Так, например, двухкомнатную квартиру в старом фонде общей площадью 30 м2 на втором этаже можно приобрести за 7,5 млн рублей.
Обжитой и комфортабельный
"Василеостровский — это исторический район с развитой инфраструктурой: 98 корпусов различных университетов, 66 детских дошкольных учреждений, 40 учреждений среднего образования, — отмечает преимущества территории Любовь Мамчур, замдиректора департамента новостроек компании "Александр–Недвижимость". — Также важна близость Финского залива: чистый воздух, обилие "видовых" мест. Правда, здесь часто дует достаточно сильный ветер".
По словам Дмитрия Соловьева, заместителя председателя комитета по работе с застройщиками Ассоциации риелторов Петербурга и Ленобласти, мост Бетанкура кардинально изменил транспортную доступность острова. Вкупе с ЗСД это обстоятельство вообще свело на нет жалобы на оторванность острова от других районов Северной столицы.
Тем не менее, по мнению Алексея Муравьева, директора по маркетингу ЖК "Новоселье: Городские кварталы", пока идеал еще не достигнут: району явно не хватает еще одной, а то и двух станций метро.
По первоначальным планам, новую станцию метро должны были открыть еще в 2015 году. За прошедшее время она успела поменять название с "Большого проспекта" на "Горный институт" и несколько раз — сроки сдачи. Теперь это уже 2022 год. Новая станция будет иметь два вестибюля: первый — в районе пересечения Большого пр. и 24–25–й линий В.О., второй — недалеко от перекрестка 23–й линии и Масляного канала. Еще более отдаленные планы — по открытию станций "Гавань" возле Шкиперского протока и "Морской фасад" недалеко от пассажирского терминала. Обе станции планируются в рамках продления Правобережной линии на северо–запад, точные сроки открытия неизвестны.
Особенный остров
Дмитрий Соловьев отмечает, что Васильевский остров во все времена был особенной локацией. Издавна спрос на недвижимость здесь формируется в основном коренными "островитянами" либо романтиками, желающими жить на острове. И всегда главным регулятором — ограничителем спроса на жилье здесь являлся уровень цен. Так, по данным консалтингового центра "Петербургская Недвижимость", средняя стоимость квадратного метра в бизнес–классе в этом районе — 173,6 тыс. рублей, за год, с июня 2018 года, она выросла на 23 тыс. рублей.
В Василеостровском районе строительство ведется в двух локациях: "Васильевский остров", куда входит вся основная территория острова, и "Морской фасад" — намывные территории. Последняя обеспечивает район наиболее доступным жильем — там строятся дома в классе масс–маркет. Стоимость квадратного метра — 111,7 тыс. рублей.
Намывные территории — это также особенность Василеостровского района. В советские годы здесь была намыта часть района в зоне Наличной ул. и Морской набережной. В 2006 году было принято решение продолжить намыв.
Конечная площадь намывных территорий к западу от Васильевского острова должна составить 476,9 га. По контракту между компанией "Терра нова", которая намывает земли, и Смольным намыв предполагалось завершить в июне 2019 года. Компания в сроки не уложилась, и в мае 2019 года был заключен новый контракт по продлению работ до 2026 года.
Пока работы ведутся в южной части намыва — то есть к югу от реки Смоленки. Здесь открыт новый морской пассажирский порт, куда заходят океанские лайнеры, а также уже сданы первые жилые комплексы — "Светлый мир "Я — Романтик" от Seven Suns Development и ЖК "Капитан Немо" от "Лидер Групп".
Любовь Мамчур говорит, что всего намыто 86 га. На данный момент на намыве пока не проданы права на еще не существующие 40 га в северной части, где можно построить 700 тыс. м2 жилья и 400 тыс. м2 коммерческой недвижимости. Всего на территории намыва можно построить почти 2 млн м2 жилья и около 700 тыс. м2 коммерческих объектов.
По словам Дмитрия Соловьева, первые проекты, которые здесь были реализованы, поразили рынок низкими ценами, но также проблемами с коммуникациями и пыльными бурями. Но со временем территория преобразилась, а стоимость жилья выросла: девелоперы новых проектов уже не так скромны в ценообразовании.
Для редевелопмента
В настоящее время, по данным КЦ "Петербургская недвижимость", в реализации на территории района находится 16 жилых комплексов. Семь из них относятся к классу масс–маркет и девять комплексов бизнес–класса. Строительство в районе ведут Setl City, "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад", Seven Suns Development, "Лидер Групп", Docklands Development и др. Объем рынка Василеостровского района зафиксирован на уровне 471,1 тыс. м2 — около 8800 квартир. Объем предложения — 119,7 тыс. м2, что составляет около 2400 квартир. В первом полугодии 2019 года было продано 89,5 тыс. м2, это около 1800 квартир.
За последние полтора года рынок района пополнился многими новыми объектами.
В 2018 году на рынок вышло шесть новых жилых комплексов и семь новых очередей в уже реализуемых проектах. В 2019 году в Василеостровском районе в продажу вышел один крупный объект класса масс–маркет.
Эксперты отмечают, что в районе еще много возможностей для редевелопмента. Как говорит Дмитрий Соловьев, при наличии на острове существенной доли "серых пятен" девелоперам пока удалось реализовать не так много серьезных проектов редевелопмента. Так, в исторической части острова, на 12–й линии, готовится к выходу на рынок небольшой проект от ААG — жилой комплекс "Бомонд". На ул. Одоевского, 23, компания "СПб. Элмонт" начала возведение 10–этажного жилого дома на 120 квартир. Продажи пока не стартовали. Также планируется реализация еще нескольких проектов на ул. Одоевского, а также появление новых адресов на Шкиперском протоке, на Наличной ул. В частности, будет построена недвижимость и на месте комплекса "Ленэкспо". На месте завода "Севкабель" также планируется строительство жилой и коммерческой недвижимости после переезда предприятия.
