Какой бывает загородная недвижимость? Можно ли купить дом за городом на деньги от продажи квартиры в Петербурге? Каковы тренды на этом рынке? Насколько популярны таунхаусы и кто их строит? Есть ли ипотека для загорода? И когда запустят программу ИЖС? "ДП" открывает серию материалов о загородной недвижимости в формате вопрос-ответ с обзора ключевых вопросов о доме за городом.
Вместо квартиры
Петербург оказался одним из трех городов страны, в котором можно купить дом на деньги от продажи квартиры (одно-, двух- и трехкомнатной), говорится в июльском исследовании портала Domofond.ru. Проще всего в Петербурге переехать из маленькой квартиры в маленький дом: однокомнатные квартиры дороже небольших домов (до 75 м2) в среднем на 2 749 433 рублей. Поменять двушку на дом площадью от 75 до 150 м2 можно с выгодой на 3 313 800 рублей. Однако после продажи трехкомнатной квартиры в Петербурге и покупки дома площадью более 150 м2 останется в среднем 164 546 рублей.
При этом стоит учитывать, что жизнь за городом предусматривает и особые затраты: помимо услуг ЖКХ жители тратятся на уход за придомовыми участками, отчисляют деньги на содержание поселка, а также тратят деньги на оборудование для дома или квартиры, которое, в свою очередь, надо обслуживать и ремонтировать. По оценкам агентства недвижимости "Миэль", ежемесячные расходы на эконом- и комфорткласс за городом составят 5-35 тыс. рублей, обладателям жилья бизнес-класса придется заплатить от 15 тыс. до 50 тыс., а проживание в элитном поселке будет стоить от 25 тыс. до 100 тыс. рублей ежемесячно.
В заявленный диапазон площади домов фактически укладывается вся палитра предложений на рынке загородной недвижимости. Самый популярный формат — коттеджи во всем многообразии материалов и архитектурных стилей в поселках эконом- или бизнес-класса. Усадьба подойдет для тех, кто жаждет уединения и может позволить себе дом с большой придомовой территорией в естественной среде. Виллы и резиденции, домовладения представительского класса с большими площадями, заявлены в категории от 150 м2 и доступны обладателям очень больших квартир в центре города, продажа которых может обеспечить такие загородные проекты.
Очевидным минусом единоличного загородного жилья остается необходимость самостоятельного ухода за домом и участком, а также цена готовых и строящихся объектов. Как правило, более доступный для переезда вариант с инфраструктурой — это гибрид городского и загородного жилья, который именуется таунхаусом. Это может быть твинхаус (два владельца с общей стеной), дуплекс (главный и вспомогательный дом), классический таунхаус, состоящий из малоэтажных домов с общими стенами, или лейнхаус — секционный комплекс с различными архитектурными решениями для каждого сегмента.
Зимние дачи и 1,2 тыс. новых домовладельцев
Одной из тенденций последних лет на рынке загородной недвижимости стал рост числа дачников, которые отстраивают на своем участке дом для круглогодичного проживания. В этом году, как следует из опроса ВЦИОМ, домом или дачей за городом располагали 42% опрошенных, причем 12% имеют "загородный дом, пригодный для проживания круглый год".
Пять лет назад таких было 8%, а в 2012 году — всего 5%. Нет дачи у 59% опрошенных, и 46% из них даже не задумываются о приобретении загородной недвижимости. Социологи также выяснили, что идеальное расстояние от городской квартиры до своего дома составляет 52 км. На этом фоне активизировался покупательский спрос на участки в садоводствах. В последние месяцы риелторы отмечали шквал звонков и регулярные просмотры дач до 1 млн рублей.
Горожане готовы не только перестраивать дачи, но и все чаще строить с нуля. Как отмечали эксперты круглого стола "Тенденции-2019 на рынке загородной недвижимости", неопределенность на городском рынке новостроек и высокая цена кредитных ресурсов приводят к тому, что петербуржцы покупают участки по ценам от 400 тыс. до 1 млн рублей и начинают строить сами либо привлекают подрядчиков. Бюджеты таких частных строек сопоставимы с ценами малогабаритных квартир в периферийных новостройках — от 2 млн до 3,5 млн рублей.
Число поклонников загородной жизни прирастает и в коттеджных поселках разных типов и классов — от самых демократичных до премиальных, констатировали участники круглого стола. В числе дебютантов этого года стоит ждать "Лужский родник" от "ПулЭкспресса", Vuoksa Ecoland от Obitania и проект Gatchina Gardens. В целом, в течение последних лет количество сделок с объектами (домами и участками) в организованных поселениях в пригородах Петербурга стабильно: 1,1-1,2 тыс. будущих домовладельцев в квартал.
Однако раньше было больше. Как отмечают в "Петербургской недвижимости", на загородном рынке (коттеджи, участки, таунхаусы) в последние пару лет проходит не более 4,8-5,3 тыс. сделок в год (ранее 7-7,5 тыс. сделок в год). Основу предложения на загородном рынке составляют участки без подряда. Бюджет большинства сделок на рынке первичной загородной недвижимости составляет около 1 млн рублей (диапазон 0,5–1,3 млн рублей), площадь участков по такой цене — 8-12 соток, этот тренд и составит основной объем продаж в ближайшее время.
Премиальные, но не таунхаусы
На данный момент на загородном рынке Петербурга и Ленобласти на продажу выставлены около 18 тыс. лотов почти в 400 поселках. Примечательно, что готовые дома можно найти в поселках, стартовавших лет 10 назад. Большая часть (58% коттеджных поселков, или 50% лотов в предложении) находятся на севере региона. Этому способствует экология (сосновые заказники) и транспортная доступность — ЗСД, КАД и трасса "Скандинавия", если поселиться в пределах 50 км от Петербурга, упомянутых в опросе ВЦИОМ, то дорога до центра города займет 30-60 минут.
На этом рынке работают с проектами разной степени готовности на протяжении многих лет около 20 девелоперов. На фоне конкурентов стоит отметить компании с опытом работы по 15 лет и более ("Хонка", "Олимп-2000", "ПулЭкспресс", "Лэнд аспект", "Парабола"), а также условных новичков на рынке — "Русь НТ", "Теорема", "Факт", "Штаб", "Лэндкей". На долю этих компаний приходится около 80% текущего предложения. Остальной рынок сформирован застройщиками одного проекта и частными лицами, живущими в продаваемых поселках.
Если говорить о таунхаусах, то пик популярности этого формата пришелся на 2012-2014 годы, когда на рынке активно развивались проекты небольших комплексов в пригородных районах, однако в последние годы популярность этого типа загородной недвижимости у покупателей и застройщиков сильно сократилась. По оценкам "Петербургской недвижимости", за последние 5 лет количество реализуемых проектов этого формата в регионе снизилось почти вдвое (с 52 до 27), а число лотов на рынке — больше чем в 3 раза (с 3,3 тыс. до 1 тыс.).
В бюро "Сперанский" подтверждают существенное снижение продаж таунхаусов, а также участков нижней ценовой категории. Участки стоимостью до 100 тыс. рублей за сотку стали покупать на 40% меньше, чем в прошлом году. При этом выросли продажи участков среднего и высокого ценового сегмента. Суммарный рост доходов девелоперов, продающих дорогие участки, составил более 300 млн рублей. "На рынке немало коттеджных поселков, в которых совершаются сделки по 6-7 млн рублей за участок, а в некоторых проходит по 6-10 таких сделок в месяц ("Репинские дачи", "Петергофские дачи", "Резиденция у озера")", — отмечается в отчете.
По данным Knight Frank St Petersburg, сегмент премиальной загородной недвижимости показал лучший результат за 5 лет. Как отмечают аналитики, за год количество коттеджных поселков класса А увеличилось на 36%, до 15 проектов; класса В — на 11%, до 31 проекта. По итогам года предложение в классе А составило 203 коттеджа, в классе В — 671 лот. Покупательская активность возросла в 1,6 раза, за год было реализовано 120 коттеджей высокого ценового класса.
В ожидании программы ИЖС
В конце июля Минстрой внес на рассмотрение правительства программу развития индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Конкретные параметры не уточнялись, отмечалось только, что ведомство планирует дорабатывать программу развития ИЖС с банковским сообществом. Вице-премьер Виталий Мутко весной говорил, что в программу будет включен вопрос ипотечного кредитования на строительство дома, а также создания необходимой инфраструктуры, включая газо- и водоснабжение, электричество и строительство дорог. Ожидается, что реализация программы начнется в 2020 году.
Заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин пояснял, что основной проблемой в сфере ипотечного кредитования ИЖС является то, что банки не считают возможным использовать земельный участок под ИЖС в качестве залога. При этом ипотечное кредитование, по мнению Минстроя, станет существенным стимулом развития строительства, что, в свою очередь, может способствовать выполнению задачи нацпроекта "Жилье и городская среда" по ежегодному объему ввода жилья на уровне 120 млн м2 с 2024 года.
Банки, между тем, начинают медленно разворачиваться в сторону рынка загородной недвижимости. В частности, ставки по загородной ипотеке до 10,5% снизили и Сбербанк, и Россельхозбанк (до 11,75% годовых). В марте банк "Дом.рф" запустил ипотеку на покупку готового или строящегося дома с земельным участком без дополнительного залога. В качестве обеспечения принимается приобретаемый дом с земельным участком или права требования на строящийся жилой дом. Ставка по кредиту начинается от 12,5% годовых, минимальный первоначальный взнос — 40%. В Петербурге и Ленобласти выдается кредит до 30 млн рублей.
По итогам первого полугодия 2019 года доля ИЖС в общем объеме введенного в эксплуатацию жилья в России, по данным Росстата, составила 52% — это 114,1 тыс. жилых домов общей площадью 15,6 млн м2. Вместе с тем, по данным портала "Avito Недвижимость", во II квартале средняя цена выставленных на продажу участков под ИЖС в России снизилась на 3,3% и достигла 87,7 тыс. рублей за сотку. При этом средняя стоимость сотки земли в Ленобласти составила 96 тыс. рублей, что на 2,8% дороже, чем годом ранее. За этот же период на 11% выросло число россиян, желающих продать участок под ИЖС, а спрос на земли вырос на 1,5%. В структуре спроса земля занимает третье место (14,9%), второе — у дач (20,4%), первое — у домов (55,6%).
Клубный поселок Davinci Villas
Современный человек постоянно находится в состоянии стресса. Активная работа, активное движение, постоянное общение приводят к тому, что накапливается большое утомление, которое достаточно сложно "исцелить", живя в городе, где, даже находясь у себя в квартире, невозможно оградиться от постоянных звуков энергичного мегаполиса.
Именно поэтому многие горожане мечтают иметь возможность хотя бы время от времени уединяться с родными и близкими в местах, где слышны только звуки природы, и именно поэтому сейчас на рынке очень востребованным становится сегмент загородной клубной недвижимости. Рассматривая этом сегмент, редакция обратила внимание на клубный поселок Davinci Villas, который находится в деревне Борисово Приозерского района Ленинградской области.
Почему именно этот поселок? В первую очередь, из-за его достаточно интересного формата. Если посмотреть на другие коттеджные поселки, то чаще всего можно увидеть поселения, в которых купить можно только дома и прилегающие участки, но нет какого-то уникального предложения. В Davinci Villas все по-другому. Во-первых, это не просто поселок, а фактически закрытый клуб людей с близкими предпочтениями и интересами. Во-вторых, он прилегает к загородному клубу Давинчи Парк, который открыт для всех. В шаговой доступности разместился ресторанный комплекс, огромный веревочный парк, тренажерный зал и озеро с песчаным пляжем, банный клуб с бассейном с горячей водой под открытым небом. Всегда можно попасть в привычный социум, находясь на карельском перешейке, а если надоест, то уйти в сосновый бор и послушать пение птиц. А это, в свою очередь, должно благоприятно сказаться на атмосфере спокойствия и безопасности.
Еще один аспект, который отличает Davinci Villas – место расположения. Полностью готовые к проживанию фахверковые дома трех типов – площадью 77, 160, и 220 кв. м – с трех сторон окружены сосновыми лесами, а с четвертой раскинулось холмистое поле. Разумеется, отдых в таком месте действительно подходит в первую очередь людям, любящим уединение и тишину, для которых приоритетен неспешный досуг на своем придомовом участке. Но, с другой стороны, расположение дает высокую вариативность отдыха.
Так, жители поселка, предпочитающие более активные виды досуга, смогут найти для себя занятие поблизости. Кроме того, за 15 минут можно доехать на машине до горнолыжного курорта "Коробицыно", а за 20 минут – до Лосевских порогов, излюбленного места петербургских рафтеров.
Пожалуй, единственным условным недостатком проекта можно назвать отсутствие рядом торговых точек – это издержки размещения на территории, удаленной от крупных населенных пунктов. Но этот недостаток легко компенсируется – на дороге от КАД до поселка расположено несколько крупных торговых центров. Кроме того, можно покупать продукты, собственноручно выращенные фермерами из деревень Мичуринское и Раздолье.
Коттеджный поселок HONKANOVA
Побережье Финского залива всегда считалось одной из самых престижных зон для отдыха петербуржцев. В разные годы там, в тени хвойных лесов, строились пансионаты, дачные поселки и базы отдыха. И, несмотря на то, что это активное строительство по большей части осталось в прошлом, но и сейчас еще есть возможность приобрести участки земли с домами на этом живописном направлении.
Один из вариантов предлагает коттеджный поселок HONKANOVA, в состав которого входят 50 домовладений на участках от 12 до 30 соток. Проект интересен не только месторасположением – поселок Солнечное - но и тем, что из 10,6 га территории почти 15% - 1,5 га занимает скандинавский ландшафтный парк с собственным водоемом и благоустроенной береговой зоной отдыха. Таким образом, здесь, в 300 метрах от побережья Финского залива, фактически формируется микрорайон, одинаково комфортный для любителей разного вида отдыха – от активного до неторопливого.
Застройщиком проекта – компанией HONKA - заявлено, что в поселке строятся коттеджи только премиум-класса. Для сохранения единой визуальной концепции всего проекта построить коттедж в HONKANOVA можно по одному из восьми заранее разработанных моделей деревянных домов или пяти моделей домов каменных. А можно разработать и индивидуальный архитектурный проект, но обязательно с учетом принятой современной стилистики. В поселке также можно приобрести и построенный дом, тем самым сэкономить время, необходимое для строительства. В продаже имеются коттеджи без отделки, а также полностью готовые для проживания – с полной внутренней отделкой, воплощенными дизайнерскими решениями, мебелью и готовым ландшафтом участка. Кстати, все дома в поселке строятся из материалов финской компании HONKA, одного из крупнейших производителей деревянных домов.
Разумеется, место расположения и транспортная доступность являются одними из самых очевидных преимуществ этого коттеджного поселка – до центра Петербурга через ЗСД можно доехать всего за 30 минут, а вдоль трассы располагаются многочисленные береговые рестораны и другие места для отдыха. Еще одним плюсом проекта можно считать благоустроенную территорию, на которой созданы спортивные и детские площадки, прогулочный бульвар, а также ландшафтный парк.
В поселке HONKANOVA предусмотрены и меры обеспечения безопасности проживания. Территория клубного поселка ограждена по периметру, на въездах установлены пункты охраны и шлагбаумы, подключена система пожарно-охранной сигнализации. Здесь созданы все условия для комфортной и безопасной жизни в одном их самых престижных районов Северной столицы, с развитой социальной инфраструктурой, морским климатом и золотыми пляжами Финского залива.
