Продать паркинг оптимистам. "Главстрой-СПб" выставил на продажу паркинг за 150 млн рублей

Восьмиэтажный отдельно стоящий паркинг площадью почти 15 тыс. м2 в 21–м квартале "Северной долины" планируется сдать в 2020 году.

Доходная парковка

По подсчетам Юлии Ружицкой, директора по продажам "Главстрой Санкт–Петербург", доходность от управления таким объектом может составлять до 13,5% годовых. При стопроцентной заполняемости ежегодный доход может достигать 26 млн рублей. То есть срок окупаемости составит 7–9 лет.

"Мы предлагаем выкупить паркинг профессиональным инвесторам. У нас уже есть успешный опыт — в 2017 году, когда группа инвесторов приобрела в "Северной долине" три отдельных паркинга, заполняемость которых, по данным опроса собственников — управляющей компании, составляет 100% круглый год", — рассказала Юлия Ружицкая. По ее мнению, спрос на парковочные места в данной локации стабильно высокий, тем более что дворы в квартале, где строится паркинг, будут закрыты для машин.

Рискованная инвестиция

Впрочем, эксперты не разделяют такого оптимизма девелопера. "Инвестиционная привлекательность паркингов сомнительна — помимо низких арендных ставок и относительно высоких эксплуатационных затрат существует проблема потребительской психологии. Наши автолюбители в массе своей предпочитают парковаться в проездах и на газонах, зато бесплатно и идти недалеко", — говорит Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций компании Maris в ассоциации с CBRE. "Спрос на паркинги во многом зависит от стоимости машино–места и стратегии застройщика. Если в комплексе продается недорогое жилье, а цена паркинга с ним сопоставима, причем не предполагается ни гибких скидок, ни системы рассрочек, — ожидаемо продажи машино–мест будут не на высоте", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость". "Квартиры экономкласса приобретают люди с небольшими финансовыми возможностями, и машино–места не так часто пользуются спросом", — убеждена Анастасия Новгородская, начальник отдела продаж ГК "Инвестторг".

Сейчас в Петербурге, согласно региональным нормативам градостроительного проектирования (РНГП), установлен единый норматив по парковкам для всего города — одно место на 80 м2 общей площади квартир вне зависимости от того, где дом находится. Половина парковочных мест, если есть возможность, может быть вынесена за пределы имеющегося у застройщика земельного участка, но при этом эти места должны находиться в пешеходной доступности. "В связи с повышенными нормами обеспеченности парковочными местами на имеющееся количество квартир сейчас в массовом сегменте, в котором работает наша компания, предложение превышает спрос. Поэтому в большинстве своих объектов мы вынуждены реализовывать парковочные места существенно ниже их себестоимости", — уточняет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Застройщик обязан строить парковочные места в соответствии с законодательством, поэтому девелоперы ищут различные пути их реализации. Путь — продать паркинг единым лотом — один из вариантов решения этого вопроса. Цена на этот объект уже ниже рыночной. Инвестор, который приобретет паркинг, может сдать его в долгосрочную аренду или перепрофилировать", — полагает Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК "Полис Групп".

Новый профиль

Единственный способ окупить паркинг — частично его перепрофилировать, например под торговлю. "Но это очень сложный и затратный процесс. При этом его коммерческая функциональность даже после реконструкции ограничена офисной и торговой функциями, а спрос на них в "Северной долине" уже закрыт существующими встроенными коммерческими помещениями", — говорит Алексей Федоров.

Как рассказывают участники рынка, очень часто на первых этажах паркингов девелоперы продают места под организацию сопутствующего бизнеса — автомоек, мастерских, автомагазинов. В редком случае там размещаются продовольственные и непрофильные торговые точки. "Это позволяет решить часть проблемы, но не снимает ее полностью. Стандартно в паркинге продается около половины мест, а остальные застройщик сдает, либо они пустуют", — рассказывает Владимир Гаврильчук, гендиректор АН "Адвекс".