Рынку гибких офисных пространств в Петербурге всего несколько лет. Ежегодно здесь появляются и гибнут несколько проектов. Что же представляет собой этот сегмент недвижимости, сколько в Петербурге коворкингов и какие из них лучшие — разбирался "ДП".
Волатильность рынка отчасти вызвана невысокой входной платой за организацию проекта, то есть бизнес можно прикрыть при первых сложностях, не потеряв в деньгах. Отчасти — желанием некоторых девелоперов хайпануть на горячей теме и отвести под коворкинг не пользующееся спросом помещение в бизнес–центре или торговом комплексе. Кроме того, на рынке до сих пор нет ни стандартов, ни официальной классификации коворкингов. Даже уровень спроса на подобные рабочие места можно только предугадать. Отсюда и рождаются жаркие новости: "Cпрос на коворкинги превышает предложение в 89 раз".
Около 40
Одним из первых термин "коворкинг" (как, впрочем, и "коливинг") на рынок коммерческой недвижимости Петербурга принес президент Becar Александр Шарапов. Он проникся идеей организации новых рабочих пространств в Лондоне и решил преобразовать часть собственного офисного центра на Сампсониевском проспекте под коворкинг GrowUp. "Основной драйвер в развитии коворкингов на сегодняшний день — желание работодателя получить офис и сервис, а не офис как проблему", — считает Александр Шарапов. В коворкинг переехали сотрудники Becar, а после трансформации всего здания он стал доступен и внешним резидентам.
Сейчас в Петербурге, по оценке Ирины Баевой, управляющего директора компании Regus в России, насчитывается более 60 гибких пространств для работы, в их числе строго офисных — не более 40. "Если говорить только об офисных коворкингах и исключить такой вид, как антикафе, то Петербург располагает примерно 2,5–3 тыс. рабочих мест. Большинство коворкингов относительно невелики и рассчитаны на 40–70 мест", — добавляет эксперт.
По данным Knight Frank St Petersburg, на данный момент в Северной столице 38 коворкингов общей площадью около 58 тыс. м2. Это около 8% от площади всех креативных пространств города.
Аналитики JLL в СПб насчитали около 40 площадок на рынке гибких пространств совокупной площадью около 17 тыс. м2.
"Их львиная доля располагается в Центральном (37%) и Петроградском (18%) районах", — говорят в Knight Frank St Petersburg. "Основной объем коворкингов Петербурга сосредоточен в Центральном, Петроградском и Василеостровском районах", — соглашается с коллегами Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
Если говорить о масштабах всей России, то большая часть коворкингов находится в Москве (в большей степени) и в Санкт–Петербурге (в меньшей степени). "До регионов эта тенденция добралась очень фрагментарно, есть несколько коворкингов в Казани, Екатеринбурге и Владивостоке. Рынок стандартных офисных помещений все равно продолжает лидировать", — рассказывает Мария Казина, операционный директор федеральной сети коворкингов GrowUp.
Локальный и арендованный
На текущий момент порядка 80% коворкингов располагаются в арендованных помещениях. Это касается и сетевых операторов. "Мы наблюдаем тенденцию вывода на рынок сетей коворкингов от собственников офисной недвижимости. Например, проект от компании Becar — коворкинг GrowUp и от ГК "Бестъ" — сеть Page", — рассказывает Иван Починщиков.
"Большинство операторов, присутствующих сегодня в Петербурге, за исключением Regus, являются местными компаниями. Крупнейшие из них по количеству локаций — "Практик" и "Офис–М". Они предпочитают открывать свои проекты на арендуемых площадях", — поясняет Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге.
В среднем в Санкт–Петербурге площадь коворкингов составляет около 350–400 м2. Тарифы на аренду определяются по разному: от дневных до ежемесячных.
"Как правило, в тариф включен весь сервис: рабочее место, оргтехника, литература, напитки, шкафчик для хранения личных вещей. Отдельно предоставляется ноутбук с почасовой арендой", — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Окупаемость проектов в арендованных помещениях может достигать 6–7 лет. Но здесь работает такой фактор, как "эффект масштаба": чем больше площадь проекта, тем выше пропускная способность, следовательно, коворкинг скорее окупится.
Потребитель
В основном коворкинги пользуются спросом среди фрилансеров, удаленных сотрудников, переводчиков, программистов, дизайнеров и начинающих предпринимателей, говорят консалтеры. По мнению Ирины Баевой, можно выделить несколько характерных групп, хотя ими круг клиентов далеко не исчерпывается. "Первая — это, условно говоря, микробизнес: фрилансеры, индивидуальные предприниматели, независимые специалисты, консультанты. Им удобнее работать вне дома, но снимать отдельный офис либо дорого, либо нецелесообразно", — считает она.
Вторая группа — молодые компании, стартапы, которые используют коворкинг как промежуточное экономное решение до момента, пока бизнес не встал на ноги. После успешного старта компания перебирается в офис, зачастую у того же оператора. Есть и те, кто осознанно предпочитает формат коворкинга благодаря его гибкости и удобству. "Третья категория — крупные компании, использующие их как своего рода офис на аутсорсинге, где размещаются отдельные подразделения. Например, проектные группы или региональные команды, особенно на этапе выхода на новый рынок", — поясняет управляющий директор компании Regus в России.
"Если говорить о коворкингах класса А, то основной аудиторией становятся крупные компании и даже отделы корпораций. В феврале проект "Яндекс.Маркет" полностью поменял офис компании на долгосрочную аренду в коворкинге. Совсем недавно вышел релиз о том, что МТС заняли 600 мест в одном московском проекте. Нам поступил запрос на аренду 200 мест в одной локации от крупной международной IT–компании, а весь московский "Практик" уже хочет снять IT–отдел корпорации — и это притом, что к реализации этого проекта мы еще даже не приступили. Одним словом, можно с уверенностью сказать, что вскоре очень и очень многие крупные компании захотят "отсадить" креативные и IT–отделы в коворкинги", — рассказывает Владимир Дорофеев, исполнительный директор сети коворкингов "Практик". "Банки, транскорпорации, страховщики, IT–компании — все они охотно обосновываются в коворкингах Европы. Скоро этот тренд приживется и у нас", — добавляет Александр Шарапов.
Перспективы есть
Эксперты позитивно оценивают перспективы рынка. "С развитием информационных технологий люди становятся мобильнее, уменьшается их привязанность к конкретному офису и рабочему месту. Коворкинг как более гибкое решение отвечает новым тенденциям — можно арендовать место на несколько часов или дней, чтобы воспользоваться только переговорной", — говорит Дмитрий Кузнецов, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International. "Число клиентов будет увеличиваться вместе с ростом подобных пространств — то есть на 20–25% ежегодно. Популярность коворкингов будет увеличиваться и дальше, у рынка есть огромный потенциал, потому что все больше и больше компаний отходят от классической модели организации работы в офисе и выбирают гибкий подход", — говорит Ирина Баева.
По оценке JLL в Санкт–Петербурге, сейчас рынок гибких пространств занимает лишь 0,5% от общего предложения офисов классов А и В в городе. "Для сравнения: в Москве объем гибких пространств — это 0,7% от качественного офисного рынка, а в Лондоне и Амстердаме — лидерах по развитию данного сегмента — 5,1% и 6,8% соответственно", — подсчитал Вячеслав Фадеев.
