Покупателей не стало больше, а цены хотя и выросли, но незначительно.
По данным Росреестра РФ, в первом полугодии 2019 года на вторичном рынке Петербурга было заключено 54,6 тыс. договоров купли–продажи или мены. Год назад цифра была немногим меньше — 51,9 тыс. договоров.
"Вступление в силу новых правил продажи квартир на первичном рынке практически не оказало влияния на покупателей вторички. Спрос в текущем полугодии стабилен, заметного роста не наблюдалось", — говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость". С ним согласен и Юрий Сергеев, гендиректор АН "Динас": "Мы пока не заметили, чтобы покупатели больше стали интересоваться вторичным рынком. В последнее время идет расслоение покупателей и количество тех, кто хочет купить квартиру именно в новом жилье, увеличивается. Чтобы такие покупатели стали переходить на вторичный рынок, количество предложений в новостройках должно сократиться, либо должны начаться какие–то громкие крахи строительных компаний, и люди просто начнут опасаться покупать первичку".
К слову сказать, нововведения мало сказались и на первичном рынке. "Любые изменения на рынке происходят крайне медленно. Вторичный рынок живет по своим законам и мало зависит от первичного. Скорее наоборот: первичный зависит от вторичного, несмотря на то что в новостройках сейчас больше сделок", — уверен Сергей Бобашев, руководитель проекта LifeDeluxe.ru.
Вторичный рост
По–прежнему самым популярным вариантом жилья для покупки остается новая вторичка, то есть квартиры в сданных в последние 3–9 лет домах. Среди основных причин помимо качества строительства и материалов — отличный инвестиционный потенциал такой покупки, так как новую квартиру можно продать гораздо быстрее, чем хрущевку или брежневку. "Новые дома обычно обеспечены подземными паркингами, детскими и спортивными площадками. В крупных жилых комплексах есть детские сады и школы, а также магазины у дома, открытые в новых коммерческих помещениях", — поясняет Сергей Дроздов.
"Мы ощущаем рост заинтересованности потребителей во вторичной недвижимости. Те, кто мониторит ситуацию на рынке и планирует приобретение, прекрасно осведомлены об изменении правил реализации проектов и повышении цен на новую недвижимость. Покупатели изучают альтернативы новостройкам. Однако подчеркну, что активный запрос информации о вариантах вторички и рост числа обращений не равны росту реальных сделок", — уточняет Петр Войчинский, генеральный директор "МК–Элит".
Логично, что наибольшим спросом пользуется де–факто новая недвижимость, приобретаемая у первого покупателя. При этом сегодня по росту цен этот сегмент приближается к сегменту первичного жилья. Ежегодно он прибавляет в стоимости 5–7%. По данным АН "Адвекс", если в начале года на предложения в домах, построенных до 2010–х годов, приходилось 32%, то в июле этот показатель снизился до 27%.
Цена вопроса
В последние месяцы цены на рынке жилой недвижимости в Санкт–Петербурге продолжают расти. "Средняя цена квадратного метра в квартирах, впервые выведенных в реализацию в апреле, составляла 120 тыс. рублей. В июле новые лоты в них выводились по 124 тыс. рублей за 1 м2. При этом квартиры в домах советской постройки изменились в цене незначительно. В апреле такие лоты выводились в среднем по 117,5 тыс. рублей за 1 м2, в июле — по 119,5 тыс. рублей (рост на 1,7%)", — подсчитал Алексей Попов, руководитель аналитического центра "ЦИАН". По его данным, недавние новостройки дорожают быстрее. "Если в апреле они выводились по 124 тыс. рублей за "квадрат", то в июле средняя цена новых предложений в домах, сданных в эксплуатацию в 2010–е годы, составила 131 тыс. рублей (рост на 5,6%)", — говорит эксперт.
Впрочем, в КЦ "Петербургская недвижимость" не согласны с ЦИАН. "Стоимость квартир в хрущевках, старом фонде, старой панели продолжает снижаться. В июле средняя цена 1 м2 на вторичном рынке составила 111,3 тыс. рублей. Дешевле всего в июле "квадрат" стоил в трехкомнатных квартирах в хрущевках и брежневках — от 76 тыс. рублей. Однокомнатные квартиры в новых панельных домах продавали по цене 96–118 тыс. рублей за 1 м2, двухкомнатные — от 82 тыс. до 112 тыс. рублей за 1 м2", — подсчитали в "Петербургской недвижимости".
В настоящий момент рост спроса и цен на вторичном рынке сдерживается подорожавшей ипотекой. За II квартал доля ипотечных сделок понизилась до 46% — из–за этого растет доля сделок с комнатами.
В июле массовый сегмент составил 85% от объема предложения Петербурга. 52% от общего количества объявлений в полученной базе открытых листингов приходилось на экономкласс, 33% — на комфорткласс. Премиальный сегмент сегодня берет на себя не более 15% от общего количества опубликованных объявлений (в том числе 10% — бизнес–класс и 5% — элитная недвижимость).
"Этим летом наблюдается небывалый всплеск интереса к 3–комнатным квартирам в ценовом сегменте от 10 млн до 20 млн, он на треть выше, чем в прошлые годы. Возможно, это вызвано перераспределением спроса с первичного рынка в связи с опасениями, связанными с возможными банкротствами застройщиков, прогнозируемыми многими экспертами", — говорит Николай Лавров, вице–президент ГК "АРИН", руководитель жилищной программы "Переезжаем в Петербург".
“
Как мы и предсказывали, ни на рынок первичного жилья, ни на рынок вторичного переход на эскроу–счета не оказал такого влияния, о котором говорили многие эксперты. Большинству застройщиков удалось сформировать земельный банк и уберечь свои объекты от новых правил. А значит, не понести дополнительных затрат. Цены выросли, но не так катастрофично, как обещалось. В итоге перетекания покупателей с одного рынка на другой не произошло.
Больше на вторичный рынок оказывают влияние общеэкономические факторы — стоимость ипотеки, общее благосостояние, покупательная способность. Например, если ежемесячный платеж по ипотеке становятся ниже ставок аренды, то арендаторы начинают задумываться о приобретении жилья.
За последние несколько лет покупатели разделились — часть предпочитают приобретать жилье на первичном рынке, часть — на вторичном. Если раньше это было чисто экономическое деление — в стройке было покупать дешевле, то теперь, когда цена практически сравнялась, это стал вопрос предпочтений и удобств.
В целом сейчас состояние рынка вторички равновесно, но для дальнейшего развития ставки по ипотеке должны снижаться.
Владимир Гаврильчук
генеральный директор АН «Адвекс»
“
За последние несколько лет вторичный рынок наконец стал отыгрывать свои позиции. В первую очередь это произошло за счет развития ипотеки, ставки по которой практически сравнялись на обоих рынках. Покупатель получил возможность выбирать квартиру не чисто экономически, а по удобству, комфортности жилья. И во многом жилье на вторичке оказывается лучше, чем строящееся.
При этом остается интерес и к старому жилью. Даже на комнаты в коммуналках есть свой покупатель. Доля сейчас составляет около 15%. Достаточно большое количество покупателей считают, что жить в Петербурге надо в центре.
Из последних трендов вторичного рынка — сокращаются цепочки при сделках на вторичном рынке. Если раньше любая сделка — это было 5–7–9 звеньев купли–продажи, то теперь благодаря ипотеке их стало меньше. Многим покупателям стало проще не меняться с доплатой, а сначала купить новую квартиру, а потом продать старую.
При этом если 3–5 лет назад количество сделок с цепочками в общем количестве сделок агентства было больше 50%, то теперь — меньше 20%.
Сергей Галалу
гендиректор АН «Итака»