С 1 января 2020 года в Петербурге и области должны остаться только установленные и зафиксированные в кадастре санитарно–защитные зоны (СЗЗ). Ранее девелоперы оперировали ориентировочными и расчетными зонами. От инициативы могут пострадать застройщики и дольщики домов, которые попадут внутрь СЗЗ. По закону уже построенные здания могут быть снесены, а ввод еще не достроенных — отложен на неопределенное время.
Замдиректора департамента недвижимости Минэкономразвития РФ Михаил Бочаров пояснил, что если объект признан опасным, то он должен быть исключен.
"Источником может быть что–то, что в километре до вас, и это помешает строить. Теперь охранная зона может остановить ввод объекта в эксплуатацию, и он должен быть разрушен", — заявил чиновник.
"ДП" разбирался, насколько проблема актуальна для Петербурга. Оказалось, что в зону риска могут попасть десятки объектов.
342–ФЗ существенно поменял подход к зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) в целом, и в частности к санитарно–защитным зонам. "Фактически основу нового подхода составляют два правила: приоритет зон с особыми условиями использования над частными интересами (включая право собственности) и определение таких зон еще до строительства объекта", — пояснил Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики "Недвижимость и инвестиции" АБ "Качкин и партнеры". По его мнению, авторы закона мыслили, что все ЗОУИТ будут внесены в единый реестр и публично доступны, а их приоритет над частной собственностью компенсируется обязанностью лица, которому нужна эта зона, покрыть все убытки собственника, что должно экономически его стимулировать делать как можно меньшую зону. Но на практике действует переходный период, когда зоны еще не внесли в ЕГРН и механизм компенсации убытков надлежащим образом не заработал.
Строители и зоны
Российский союз промышленников и предпринимателей (РСПП) пожаловался премьер–министру РФ Дмитрию Медведеву на то, что Роспотребнадзор уже более года не утверждает СЗЗ для объектов I и II классов опасности (химические и металлургические предприятия, мусоросжигательные заводы, добыча полезных ископаемых и т. д.). Также компании получают отказы в установлении СЗЗ объектов III класса из–за отсутствия оценки рисков для здоровья населения. Ранее такие исследования проводились только для объектов I и II классов. В РСПП считают, что речь идет не только о санитарно–эпидемиологическом благополучии, но и о риске ухудшения инвестклимата в стране. С августа 2018 года разрешение на строительство или модернизацию объектов невозможно получить без решения об установлении такой зоны.
"Без установленных санитарных зон невозможно ввести дом в эксплуатацию. Если те зоны, которые были ранее, сокращаются, то для ввода дома в эксплуатацию нужно получить решение об установлении новых санитарных зон. Согласно закону, заниматься этим должно предприятие, но по факту сейчас нет эффективного правового воздействия, сподвигающего организации выполнять все эти мероприятия и делать это быстро. Административный штраф за неисполнение санитарно–эпидемиологического законодательства условно составляет около 5000 рублей", — говорит Надежда Виролайнен, заместитель управляющего по проектированию группы компаний "КВС". Основные сложности заключаются в достижении договоренности с собственником предприятия. Кроме того, что все работы должны выполняться от его имени, дополнительно необходимо предоставление исходных данных, в том числе о технологии производственных процессов. "Мы часто сталкиваемся с тем, что владельцы предприятий отказываются что–либо предоставлять и давать согласие на сокращение СЗЗ от их объектов. Даже несмотря на то, что финансирование работ по сокращению СЗЗ, как правило, берет на себя застройщик, так как ему нужно, чтобы на проектируемый жилой дом негативного влияния ничто не оказывало. Но, как правило, общий язык с ними найти получается. С учетом нововведений переговорный процесс с собственниками предприятий должен упроститься", — надеется Светлана Ким, директор департамента разработки градостроительной документации инвестиционно–строительного холдинга AAG.
Застройщик в данном случае становится заложником ситуации и вынужден собственными силами готовить проект, запрашивать у предприятий необходимую для определения зон информацию о численности сотрудников, установленном оборудовании, графике работы и так далее. Это дополнительные время и деньги, добавляет Надежда Виролайнен.
Согласно закону, все предприятия, которые хотят установить свои СЗЗ, должны направить в органы Роспотребнадзора до 1 октября 2019 года заявления об установлении СЗЗ. В противном случае с 1 января 2020–го ориентировочные СЗЗ прекратят свое существование, отпадут все ограничения в них. "Что это означает? Первое: работающие предприятия могут взять да и узаконить свои большие СЗЗ, направив в Роспотребнадзор соответствующее заявление. И в эти границы СЗЗ могут попасть строящиеся жилые объекты. А застройщики столкнутся с невозможностью ввести объект в эксплуатацию. Второе: не все работающие предприятия обратятся за установлением своих СЗЗ. И те, которые не обратятся, будут вынуждены уже подстраиваться под застройщиков, осуществляющих строительство жилья", — уверен Роман Хохлов, директор по правовым вопросам группы RBI. Проблема, по мнению эксперта, еще и в том, что у органов власти до сих пор нет четкого представления о том, как будет развиваться ситуация в этой сфере после 1 января 2020 года.
Затянуть серый пояс
Больше всего история с санитарными зонами бьет по застройщикам, которые осваивают серый пояс, где сейчас, по данным "Петербургской недвижимости", реализуется 76 жилых комплексов с совокупным объемом предложения 1,5 млн м2, или 40% от рынка Петербурга.
"Для снятия ограничений на строительство зачастую требуется много средств и времени. Например, могут проводиться фактические замеры уровня воздействия предприятия на окружающую среду с сопутствующим анализом результатов. Далее возможна реализация корректирующих мероприятий: модернизация оборудования, установка дополнительных фильтров и прочее. Бюджет каждого решения тщательно оценивается, после чего застройщик может продолжить развитие территории, решив вопрос с сокращением или снятием санитарно–защитной зоны, или отказаться от проекта. Если есть план перемещения предприятия на окраину города или за его пределы, то девелопер может увязать его с графиком реализации своего проекта. Однако возможны риски, при которых переезд затянется, не позволяя своевременно приступить к строительству. Каждый случай рассматривается индивидуально, и главное в такой ситуации — обеспечить комфортные условия для жителей новых кварталов при комплексном развитии города, его экономики и промышленного потенциала", — полагает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра "Главстрой Санкт–Петербург".
"На сегодняшний день "старые", ориентировочные и расчетные СЗЗ — terra incognita для застройщика, поскольку предусмотренный законом срок не истек и сохраняется потенциальный риск будущего установления новых СЗЗ вокруг некоторых объектов", — говорит Арина Довженко, руководитель практики "Недвижимость и строительство" Borenius. "В нашей практике встречалась ситуация, когда СЗЗ вредного объекта была незаконно уменьшена, в том числе без согласования с собственником вредного объекта, а на земле уже были построены жилые объекты. Формально, поскольку СЗЗ была уменьшена незаконно, такие жилые объекты являются самовольными постройками и, строго говоря, могут быть снесены", — поясняет юрист. "По одному из объектов мы столкнулись с тем, что рядом с пятном застройки жилого комплекса располагается объект с нормативной СЗЗ. По закону собственники зданий, в отношении которых были определены ориентировочные или расчетные СЗЗ, до 1 октября 2019 года обязаны обратиться в уполномоченные органы с заявлениями об установлении СЗЗ или о прекращении существования старых зон. А собственник соседнего здания не обратился и не планирует обращаться с подобными заявлениями, а в законодательстве не предусмотрено специальных норм ответственности, только общие нормы КоАП", — рассказывает Михаил Ковальчук, управляющий партнер, адвокат АБ "Ковальчук и партнеры".
В конце 2018 года Госстройнадзор направлял в адрес застройщиков, чьи объекты попадают в ориентировочные границы СЗЗ, предостережения о недопустимости нарушения требований законодательства о санитарно–эпидемиологическом благополучии населения. После анализа проектной документации и поступивших ответов на обращения надзорного ведомства на контроль было взято 52 объекта.
