Впрочем, эксперты анонсируют сезон больших сделок. В 2018–м спрос на землю был очень высок. По разным оценкам, объем вложений в участки под жилищное строительство увеличился по сравнению с 2017 годом на 15%. "Это объясняется стремлением девелоперов расширить портфель земельных активов и получить разрешения на строительство до вступления в силу поправок к 214–ФЗ. С учетом такого всплеска закономерно ожидать снижения активности на этом рынке в ближайший год–полтора. Тем не менее интерес к участкам без значительных обременений и в черте города сохранится — такое предложение всегда востребовано", — говорит председатель правления РСТИИгорь Креславский.
В июле интерес к участкам, проекты на которых нельзя реализовать по старым правилам, резко угас, но даже падение спроса не привело к снижению цен.
Много тенденций
За последний год на земельном рынке Петербурга наметилось несколько интересных тенденций. "С одной стороны, собственники участков надеются на сохранение стоимости на уровне прошлых периодов, когда был ажиотажный спрос ввиду грядущих изменений 214–ФЗ. С другой — реализация активов, особенно масштабных, в которые требуются значительные инвестиции на старте, занимает все больший период экспозиции, за время которого цена значительно снижается. В итоге даже для готовых проектов с разрешительной документацией собственники вынуждены вести поиск нового застройщика или инвестора, так как к реализации проектов в теперешних реалиях оказались готовы не все", — полагает директор по развитию "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Ольга Михальченко. Ухудшилась и экономика проектов. "С введением более строгих новых норм в ПЗЗ (прежде всего повышенных нормативов по озеленению, по балансу участка) для строительства жилья остается уже совсем небольшая часть земли, а значит, возвести на нем можно меньше, чем до вступления в силу новых нормативов. Застройщики оценивают участки, как правило, доходным способом, и если снижается количество продаваемых метров, то и заплатить за землю девелопер сможет меньше", — говорит директор по инвестициям компании "ЮИТ Санкт–Петербург" Анна Смольная.
Кроме того, нагрузка на затратную часть для застройщиков вырастет на стоимость обслуживания проектного финансирования и эскроу–счетов. Вместе с тем клиентский спрос имеет свои ограничения, о чем уже говорилось выше. Поэтому застройщики смогут платить за землю столько, сколько выдержит экономика проекта. Результаты сделок с начала 2019 года однозначно свидетельствуют о снижении стоимости земли, причем во всех сегментах рынка. Эта тенденция сохранится, поскольку случившееся за последний год изменение федерального законодательства и градостроительного регулирования в Петербурге и Ленобласти приведет к значительному изменению показателей застройки земельных участков в меньшую сторону, что, несомненно, скажется на стоимости, говорят эксперты.
Специфический товар, особый продавец
С коллегами не согласен Сергей Ярошенко, генеральный директор ГК "КВС": "Динамику стоимости участков сложно оценить, во–первых, в силу специфики товара. Это не тот рынок, где можно выбрать более интересный по цене вариант из типового ряда. Каждое предложение индивидуально, стоимость зависит от многих факторов: местоположение, наличие инженерных коммуникаций, обременения и так далее. Во–вторых, сделки по приобретению земельных участков проходят в условиях конфиденциальности, о стоимости договора можно только догадываться".
Еще один фактор — специфичность продавцов. "Обычно участки принадлежат частным лицам или компаниям, которые в большинстве своем не являются профессиональными и системными продавцами земли. Такие землевладельцы часто выстраивают ценовую политику, отталкиваясь не столько от рынка, сколько от собственных субъективных представлений о цене. Они ориентируются на суммы своих понесенных затрат или на свои же потребности в деньгах, а не на объективную реальность", — сетует Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".
Как изменится цена?
Большая часть экспертов говорит о том, что в ближайшее время земля дорожать не будет. "Сказать, что стоимость в ближайшее время резко вырастет, вряд ли возможно. За предыдущие год–два, в преддверии изменения законодательства, многие застройщики накопили большой земельный банк под застройку", — считает Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG. "До конца года и в 2020–м существенных изменений в стоимости земли мы не предполагаем, поскольку сохранится такой же индивидуальный подход к каждой сделке. А вот в 2021 году, если сбудутся все предсказания о кризисе, на инвестиционном рынке может наступить затишье, которое всегда способствует некоторому снижению цен", — полагает Ольга Шарыгина, управляющий директор центра развития недвижимости Becar Asset Management. "Спрос на землю падает: с рынка уходит малый и средний бизнес, а также крупные игроки, которые не выдержали давления кардинальных перемен. Некоторые девелоперы даже готовы продать часть своих участков, чтобы сфокусировать внимание только на самых ликвидных проектах", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
"По сути, сейчас для финансирования покупки новых проектов остаются только банковские средства и прибыль компании. Кроме того, нельзя забывать, что сократится количество девелоперов — интересантов на покупку участков под застройку", — Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет".
Рост на дефиците
Впрочем, несмотря на то что цены расти не будут, количество сделок в ближайшее время может и увеличиться. "Хотя на рынке земли сейчас затишье — пока все хотят посмотреть и понять, что будет происходить с рынком, как скажутся новые законодательные изменения. Следующий год будет показательным. Но застройщики без земли не могут, поэтому рынок неминуемо активизируется. В то же время хороший участок найти непросто. Дело не только в локации, но и в зачастую завышенных ожиданиях собственников — не всегда можно договориться о цене", — рассказывает начальник управления маркетинга и продаж ЗАО "БФА–Девелопмент" Елена Гутман. "Пока земельного банка, накопленного нашей компанией, хватит на 3–5 лет. Поэтому участки рассматриваем, но приобретать станем, только если будет крайне интересный вариант", — добавляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
Из опрошенных "ДП" участников рынка 2/3 активно ищут земельные участки; другие готовы покупать, если найдут "бриллиант". Традиционно востребованы пятна под строительство площадью от 30 тыс. до 100 тыс. м2 в центральных и обжитых районах Петербурга с хорошей транспортной доступностью недалеко от станций метрополитена. Сейчас большой объем предложения в центральных районах, где много участков с объектами культурного наследия. Также в продаже немало объектов под редевелопмент и реновацию.
По данным CRE, объем сделок с землей за первые 6 месяцев этого года сократился до $115 млн ($440 млн — итог 2018 года). На фоне существенного снижения инвестиций в покупку участков под жилищное строительство в первом полугодии 2019–го земельный банк продолжили пополнять AAG, "Аквилон Инвест", "Газпромбанк–Инвест" и другие.
