Исторический центр Петербурга, входящий в зону, охраняемую ЮНЕСКО, сегодня занимает площадь более 38 тыс. га. На ее содержание в надлежащем состоянии каждый год уходят сотни миллионов рублей. Причем в охранную зону входят не только парадно-открыточные виды города, но и заброшенные дома, чудом сохранившиеся гаражные кооперативы, пустыри с промышленным мусором и остатки предприятий серого пояса на Васильевском острове, Петроградской стороне, в Адмиралтейском и Центральном районах. Судьба крупных участков бывших промышленных территорий на сегодняшний день уже более-менее определена. По небольшим участкам в центре, видимо, в скором времени город ждет новый виток обсуждений с участием трех сторон классического "золотого треугольника": властей, девелоперов и градозащитников.
Затянуть пояса
Программа реновации серого пояса Петербурга, площадь которого, по подсчетам экспертов, составляет 12 тыс. га, и около 30% из них входят в зону исторической застройки, началась более 10 лет назад. Постепенно крупные пятна заводских кварталов начали исчезать с карты города — многие предприятия оптимизировали свои площади, кто-то переехал за город в новые современные корпуса, образовав производственные кластеры на безопасном расстоянии от растущих границ мегаполиса.
Город на торгах выгодно реализовал многие участки бывших промзон (правда, не всегда без скандалов), продав их девелоперам с условием проведения грамотной рекультивации. Бизнес получил новые территории для реализации качественных проектов в сфере жилой недвижимости, для которой места в центре практически не осталось — при не снижающемся спросе на квадратные метры в привлекательных локациях. Строительство идет по двум основным направлениям: точечная застройка и КОТ. Наиболее яркие примеры КОТ можно наблюдать на Васильевском острове и Петроградской стороне в проектах от ЛСР, Setl City, Bonava и др., где застройщики сразу создают под свои кварталы всю необходимую инфраструктуру — как социальную, так и разноплановую коммерцию, которой в центре города ощущается явный недостаток, вкупе с зелеными зонами и внутри квартальной застройки, и вовне — этим отличаются особо сознательные девелоперы.
Точечная застройка, популярная в нулевых годах, тоже меняет характер: активные действия градозащитников частично уберегли город от откровенно вызывающих проектов и вынудили девелоперов куда более внимательно подходить к визуальному облику домов для центральной части Петербурга. Вряд ли кто-то сомневается в том, что историческая часть требует максимально бережного отношения. Однако зачастую желание сохранить и охранить приводит к тому, что в самом центре города появляются живописные руины. Взять, к примеру, Конюшенное ведомство, пустующее после неудачной реставрации и попыток перепрофилировать его вместе с инвестором, или участок на набережной канала Грибоедова, 51, где уже более 10 лет зияет пустырь на месте Пробирной палаты с сохраненным фасадом на Казанскую улицу — застройщик отказался от своих планов, а нового городу найти не удалось.
Еще один яркий пример — квартал напротив Сытного рынка, где планировался деловой центр и апартаменты с прилегающим сквером, однако из-за обнаружения на участке в ходе археологии исторических останков стройка не началась. Сегодня на этом месте заброшенный пустырь — зона рекреации, которая неизвестно когда превратится в сад — и превратится ли вообще. Хорошо ли это с точки зрения общественности? С точки зрения бизнеса и экономического развития города — вопрос сомнительный.
От заводской трубы до модного эркера
Однако подобные пустыри — не только следствие неудачных попыток застройщиков зайти на непростую территорию. В самом центре города до сих пор множество серых пятен: это бывшие автосервисы, действующие шиномонтажи, гаражные кооперативы, заводские корпуса, действующие в формате мелких офисов или вовсе заброшенные, законсервированные аварийные дома. И часто подобное можно встретить всего в нескольких десятках метров от центральных улиц: Невского, Литейного, Лиговского, Суворовского проспектов. И дело не только в визуальной составляющей — комфорта эти пространства не добавляют ни жителям, ни туристам с точки зрения банальной безопасности, а "эффект разбитых окон" тут можно наблюдать в реальном времени постоянно.
Центр города считается одним из самых сложных мест для строительства, и далеко не только из-за стоимости самой земли и трудностей согласования проекта. Однако значимость новых инвесторов и объектов трудно переоценить в контексте развития городской среды и поступления средств в казну. Кроме того, положительный опыт реализации проектов последних лет дает некую уверенность в том, что в зоне исторической застройки возможно развитие жилищного строительства. Например, ЖК "Русский дом" от ЛСР на этапе рендера подвергался неоднократной критике, однако неорусский стиль неожиданно уместно встал в район Баскова переулка на месте зданий лейб-гвардии Артиллерийской бригады Императорской армии. Аналогична судьба дома по Итальянской, 12а, — многие его принимают за классическую дореволюционную постройку.
Есть и удачные объекты современной архитектуры, которые вписались в историческую застройку. Среди них — восстановленный дом на Мытнинской, 5, ЖК "Дипломат" на Бакунина от Петербургской строительной компании. ПСК, кстати, начала строительство еще одного ЖК в том же районе — на Тележной улице, на пустовавшем десятилетие участке, где ранее располагалась автобаза. Проект, получивший название "Новый Невский", спроектировала мастерская "Евгений Герасимов и партнеры", которая уже отметилась успешными работами в центре Петербурга.
“
Евгения Арефьева, управляющий партнер Института территориального планирования "Урбаника":
Несомненно, город должен развиваться, и если те территории, которые возможны под развитие, находятся в центре города, то их тоже надо рассматривать как точки роста и делать это максимально разумно. Мы сейчас как раз заканчиваем исследование серого пояса Петербурга, как он трансформировался с конца 1970-х годов и что он собой представляет сейчас, какие классы и типы недвижимости появились, в каких масштабах велась застройка и развитие бывших промышленных территорий, — и получили очень интересную картину. У Петербурга много специфических особенностей, которые проступают, когда речь касается любых изменений в зоне исторической застройки: например, часть территорий в центре из тех, что не освоили в предыдущие годы, имеет много собственников, и, чтобы там что-то появилось, необходимо пройти очень большой путь и договориться со всеми участниками сложной цепочки стейкхолдеров. Кроме того, у нас очень активное градозащитное движение, которое постоянно находится в фазе "опережающей войны", памятуя опыт прошлых лет, когда часто предлагались проекты, несомасштабные окружающей застройке. Однако если смотреть на современную застройку Петербурга в историческом центре, то примеров аккуратного сомасштабного включения в городской контекст не так и мало, в частности отдельные жилые дома в районе Песков (на Советских улицах), "Чернышевской". Это касается не только жилых домов, но и объектов деловой недвижимости, есть действительно интересные примеры современной архитектуры.
“
Юрий Котловин, генеральный директор Петербургской строительной компании: "
Петербург, несмотря на богатую историю и уникальную архитектуру, все же живой современный город, в котором живут и работают люди, развивается экономика. Ему нужна "свежая архитектурная кровь", в том числе и в центре города. Этого можно добиться с помощью грамотной точечной застройки, которая будет дополнять существующие ансамбли, а не вступать с ними в диссонанс. Особенно это касается многочисленные пустырей и микро серых зон, которых до сих пор в исторических локациях с избытком. ПСК работает в историческом центре не первый год. Мы понимаем, что, строя в границах "золотого треугольника", девелопер должен относиться к подобным проектам с утроенным вниманием — проводить дополнительные изыскания, обследования и экспертизу участка, окружающих зданий. Прежде чем начать работы на той же Тележной, мы все это прошли. Соответствие исторической застройке по высотности — это уже давно «общее место», а вот создание зеленых зон, которых в центре катастрофически не хватает, должно быть, по нашему мнению, частью любого качественного проекта. В "Новом Невском", например, мы предусмотрели сквер для жильцов, который займет 10% от всей территории ЖК".
“
Станислав Данелян, генеральный директор Euroinvest Development: "
Спрос на жилье в центре Петербурга всегда стабильно высокий, квартиры приобретаются с разными целями: как инвестиционная недвижимость, так и для личного проживания. Наши аналитики отмечают интересную тенденцию — спрос все больше смещается с главных магистралей вроде Невского, Лиговского, Московского проспектов в сторону второстепенных, параллельных улиц, которые зачастую более тихие и спокойные.Среди покупателей много петербуржцев, которые родились и выросли в центральных районах. Характерной особенностью для коренных жителей является низкая внутренняя миграция — люди крайне неохотно меняют не то что район, а даже локацию внутри района, стараясь остаться в привычном окружении. Популярностью пользуются в основном два вида жилья: это либо малогабаритные квартиры, малометражные одно- и двухкомнатные, либо, наоборот, жилье большой площади, и тут покупатели часто обращают внимание на новые проекты комфорт- и бизнес-класса, появляющиеся в зоне исторической застройки. Что касается стоимости, то цена за квадратный метр начинается от 150-200 тыс. рублей, причем зачастую разница между старым и новым фондом не такая уж и большая".
