Столичные девелоперы активно интересуются приобретением компании "Терра Нова", которой принадлежат намывные территории Васильевского острова. Участники рынка говорят, что это логичный шаг для тех, кто хочет быстро и недорого нарастить земельный банк в Северной столице. Аукцион может вызвать ажиотаж. Тем более что после почти годового спада интерес застройщиков к приобретению земельных участков вновь набирает обороты.
Торги пройдут 1 ноября на площадке Российского аукционного дома (РАД). Лот включает в себя 100% акций компании DISERION LTD (владельца АО "Терра Нова") и права требований по кредитам Сбербанка к компании — владельцу намывных территорий. Стартовая цена равна задолженности по кредитам и составляет более 4,5 млрд рублей.
В залоге у Сбербанка на сегодняшний день — 51 земельный участок общей площадью 237,7 га под жилую и коммерческую застройку. Часть земли — 20,3 га — уже намыта, остальные территории (в аренде по договору с комитетом имущественных отношений до 2026 года) находятся в разной степени готовности. Треть готова на 100%, еще треть — на нулевой стадии, остальные — от 10 до 45%. По оценкам экспертов, там можно построить 1,3 млн м2 недвижимости. Кроме того, АО "Терра Нова" принадлежит 89,13% ООО "Речной порт "Морской фасад".
Проект по намыву 476 га в западной части Васильевского острова реализуется с 2006 года.
Расчетный срок окончания работ — 2026 год. В настоящее время завершен намыв земель площадью 336 га в южной и средней части. Пять участков были проданы компании Seven Suns Development, "Группе ЛСР" и "Лидер Групп". Девелоперы до сих пор продолжают рассчитываться по сделкам.
Как пояснил "ДП" генеральный директор РАД Андрей Степаненко, покупателю перейдет дебиторская задолженность 5,6 млрд рублей от инвесторов, которые уже строят жилье на намыве и рассчитываются за участки поэтапно, до 2027 года.
Московский след
"Мы сейчас ведем активные переговоры с потенциальными инвесторами, которые готовы приобрести актив. Проект смотрят все крупные строительные и девелоперские холдинги. В частности, московские группы компаний "ПИК" и "ФСК", петербургские ГК "Эталон" и "Группа ЛСР". Покупатель получит право намыва и освоения почти 240 га в западной части Васильевского острова. Это самое интересное предложение для девелопмента, которое может появиться в Петербурге с точки зрения локации, условий и масштабности проекта. Кроме того, поскольку проект не только девелоперский, но и инфраструктурный, мы ведем переговоры с финансово–промышленными группами и холдингами, ведущими инфраструктурные проекты федерального масштаба. У них есть не только финансовый ресурс, но и производственные мощности для реализации таких мегапроектов, как намыв территорий", — говорит Степаненко.
В группе "ПИК" "ДП" подтвердили интерес к намыву. Как рассказал Сергей Мамошин, вице–президент и руководитель дирекции по Петербургу и Ленобласти ГК "ПИК", это один из активов, которые девелопер рассматривает для приобретения. В "Группе ЛСР" отказались прокомментировать свой интерес к намыву. Представители ГК "Эталон" также не стали комментировать свое участие в торгах.
Руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Санкт–Петербурге Юлия Голубева рассказала, что компания находится в процессе поиска новых земельных участков и готова рассматривать предложения в привлекательных локациях. "В целом стратегия компании подразумевает старт новых проектов, и, соответственно, в Петербурге приобретение нами участков возможно", — заявила госпожа Голубева. Возможным участником торгов станет и Setl Group. По словам ее совладельца Ильи Еременко, компания рассчитывает на регулярное пополнение земельного банка. "В частности, основной задачей недавнего размещения облигационного займа было привлечение средств на приобретение новых земельных участков для расширения адресной программы", — говорит он.
"Все крупнейшие жилищные застройщики России заинтересованы в этой площадке, включая и ЛСР, которая уже начала застраивать южную часть намывных территорий и давно рассматривает северную. С одной стороны, главный актив выставленной на продажу компании — северная часть намыва, являющаяся лучшей локацией в Петербурге для комплексного освоения территории. Все компании заинтересованы в пополнении земельных банков крупными проектами, которые обеспечат им объемы работ на долгие годы. С другой стороны — мало кто на сегодня имеет ресурсы для приобретения и строительства столь масштабных проектов", — рассуждает Андрей Косарев, генеральный директор "Colliers International Санкт–Петербург". Эксперты также предполагают, что проект может быть интересен не только застройщикам, которые хотят самостоятельно застраивать всю территорию или по крайней мере ее жилую часть, но и немногочисленным лендлордам.
Терра incognita
Единственная сложность, которая может помешать торгам, — приобретение не чистой земли, а компании и прав требований. "Если оценивать и сопоставлять стартовую сумму 4,5 млрд со стоимостью предлагаемых активов, то выглядит все очень привлекательно. Но это предварительно. Основной риск покупателя — это как раз сложность качественной оценки актива. Компания "Терра Нова" долгое время находится, можно сказать, в полуживом состоянии. И риск получить какие–либо не заявленные требования или обязательства, ранее взятые на себя компанией, очень велик. Но крупные игроки готовы взять на себя эти риски", — говорит Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет".
Впрочем, Андрей Степаненко в этом как раз проблем не видит: "Подобные активы — тренд сегодняшнего рынка — за последние годы стали рассматриваться как полноценный продукт для инвестирования. И если выход девелоперов и строителей на рынок через приобретение недвижимости в процедуре банкротства уже стал привычным делом, то покупка цессий (прав требований по кредитным договорам) — новый продукт, появившийся на рынке буквально за последние год–два. При этом основной массив активов РАД на сегодняшний день — именно продажа долговых обязательств. В 90% случаев за ними стоят вполне реальные активы: пустые банковские здания, действующие торговые и офисные центры, участки под редевелопмент. Рынок научился работать с этим видом активов".
Земля на спросе
Как говорят участники рынка, РАД выбрал удачное время для продажи: после годичного перерыва девелоперы вновь активно ищут землю под новые проекты. "В настоящее время мы рассматриваем приобретение земельных участков под строительство площадью 30–100 тыс. м2 в центральных и обжитых районах Петербурга с хорошей транспортной доступностью недалеко от станций метрополитена", — говорит Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина". "Мы планируем приобретать новые участки. По некоторым объектам ведем переговоры. И всегда готовы рассмотреть новые предложения", — рассказал Евгений Кулагин, руководитель департамента инвестиционного развития холдинга AAG. Также планируют пополнить земельный банк ЮИТ, КВС, "Аквилон" и многие другие.
"Пока земельного банка, накопленного нашей компанией, хватит на 3–5 лет. Тем не менее варианты с приобретением участков рассматриваем — но под локальные проекты до 200 тыс. м2 улучшений в тех локациях, в которых пока не строим", — добавляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". Напомним, что сам девелопер уже несколько лет пытается продать земельные участки общей площадью 25 га под многоквартирную жилую застройку в Буграх. Последняя цена — 1,8 млрд рублей.
Из опрошенных "ДП" застройщиков лишь три компании заявили, что не намерены в ближайшее время покупать участки и их земельный банк уже сформирован. Среди них "Реновация", "Главстрой" и Becar Asset Management.
В контексте
Намывные территории — не новый способ для Петербурга расширить свою территорию. Начиная с Петра Великого город не только засыпал болота и речки, объединял и поглощал острова дельты Невы, но и намывал новые участки в акватории Маркизовой лужи.
Впрочем, до апологетов намыва — голландцев — нам далеко: более 40% обжитых земель Страны тюльпанов — именно намывные. Так, в 1968 году благодаря формированию трех островов во внутреннем море в стране появилась новая провинции Флеволенд.
В Петербурге намывные работы начались спустя 3 года после его закладки. Первым по личному проекту Петра на треть увеличился в размерах Заячий остров. В 1716 году по проекту Доменико Трезини стартует терроформирование Васильевского острова.
Главный лейтмотив как намыва новых территорий, так и подсыпки старых — борьба с наводнениями. Именно засыпка болот и намыв земли до отметки 3,5 метра от балтийского ординара позволяли выдерживать большинство наводнений.
В 1960–1980–х советское жилое строительство достигло пика, гидротехника дает старт развитию новых территорий под массовую застройку. Песком из Финского залива намываются территории юго–запада, озера Долгого, Комендантского аэродрома. Кстати, на территории одной из пескобаз, с которых был намыт Приморский район, сейчас высится "Лахта Центр". Параллельно с намывом формировалась и новая береговая линия Финского залива. По разным оценкам, на намывных территориях в советское время было построено около 40–50 млн м2 жилья.
С началом 1990–х с помощью сплошного намыва всей акватории Маркизовой лужи вплоть до Кронштадта планировалось решить вопрос с улучшением экологической ситуации в Финском заливе. Впрочем, руки не дошли.
Нулевые годы рождают проекты намыва территории Васильевского острова, территории около Сестрорецка, рекреационного комплекса "Жар–птица" в районе Бронки с формированием там новых районов. Реализовался — и то пока не полностью — только один. Сказался главный минус, препятствующий широкому распространению подобной технологии, — большие затраты по созданию новых территорий и их изначальная нестабильность.
Впрочем, спрос на качественную и, главное, видовую территорию будет продолжать толкать девелоперов к отвоевыванию земель у Балтийского моря. Создание намывных территорий позволяет получать дополнительные участки для строительства объектов недвижимости в интересных местах, где исторически не было достаточных площадей для проектов.
“
Как показал опыт освоения намывных территорий, основная функция такой площади — это жилье. Но уникальность проекта и его локация делают возможным рассмотрение других вариантов. Например — крупный деловой кластер. Это логично, так как транспортная доступность этого участка с учетом всех планов существенно улучшится. Может быть востребована торговая функция, поскольку на Васильевском пока нет ни одного современного крупноформатного ТРЦ. Кстати, с точки зрения размещения нового кампуса СПбГУ намыв лучше бы соответствовал духу университета, чем выбранные территории вблизи Пушкина. Земли намыва дают возможность обеспечить выход к воде для общественных пространств, многие горожане, несомненно, приветствовали бы появление еще одного парка на побережье залива.
Николай Пашков
генеральный директор Knight Frank St Petersburg
“
Считаю, что эта территория должна быть застроена профессиональной компанией, которая реализует более эффективные проектные решения. Это сократит инвестиционную и строительную себестоимость и позволит создать комфортный жилой массив. Северный участок намыва обладает уникальными характеристиками, например по части набережной — она соприкасается с канавкой порта, там можно организовать крутое общественное пространство. Единственное, хотелось бы, чтобы эту территорию не раздробили, а продали одним лотом крупной компании, которая способна реализовать там проект КОТ. Тогда возможно будет обустроить и набережную, что потребует колоссальных денег, и парк, и сами жилые микрорайоны в качественном современном исполнении.
Евгений Богданов
основатель проектного бюро RUMPU
