Финансирование девелоперских проектов будет напрямую зависеть от маржинальности их бизнеса, которая должна составлять 20%. Застройщиков эта цифра не пугает, но они уверены, что маржа не вырастет без повышения покупательной способности. Можно предусмотреть в финансовой модели цифры и согласовать их с банком, но как продать квартиры, если доходы населения растут медленнее, чем себестоимость стройки?
"Проектное финансирование получат застройщики с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%", — заявил глава Минстроя Владимир Якушев (на фото). Однако министр понимает, что таких компаний в РФ немного и у большинства девелоперов этот показатель находится "на грани или менее того", поэтому он поручил всем структурам, участвующим в процессе реформирования жилищного строительства, держать ситуацию на контроле и не допустить, чтобы региональные застройщики из–за низких продаж и спроса оказались в тяжелой ситуации и ушли с рынка.
В октябре "Дом.РФ" совместно с "Метриум" подсчитали, что 20,6% девелоперов РФ не вписались в новые реалии рынка. То есть 660 из 3200 застройщиков страны не получили ни проектного финансирования, ни права доcтраивать свои объекты по ДДУ.
Совокупная площадь жилья в зоне риска в России — 28,5 млн м2 (чуть менее 25% всего возводимого по стране). На фоне этих показателей петербургский рынок выглядит вполне стабильным, а вот Ленобласть федеральные аналитики относят к списку аутсайдеров — доля потенциально проблемных строек составляет 36% (1,5 млн м2).
По мнению экспертов, после того как рынок полностью перейдет на эскроу–счета, кредитная нагрузка неминуемо приведет к падению маржинальности для всех девелоперов. Одновременно с этим цены вырастут на 15%, и сгладить данный момент смогут только снижение ставки и лояльность властей.
Из чего же, из чего же…
Проектное финансирование — это лишь один из факторов, который влияет на маржу стройки. Кроме него нужно учитывать также продажную цену в локации, где расположен проект, себестоимость строительно–монтажных работ (СМР), которая зависит от качества проектных решений. Сюда же относятся и стоимость подключения ко всем инженерным сетям, и цена земельного участка, и текущие расходы. Свои корректировки внес и переход на проектное финансирование. Некоторые эксперты отмечают, что в будущем это может крайне негативно сказаться на доходности бизнеса, вплоть до ее отрицательных показателей.
"Маржинальность напрямую связана с проектным финансированием, привлекая которое застройщик уплачивает проценты — дополнительные расходы. Поправки в закон о долевом строительстве увеличили долговую нагрузку на девелоперов: до ввода домов в эксплуатацию застройщик не получает деньги дольщиков, они аккумулируются на счетах эскроу в банке, предоставившем финансирование, в этот период проценты не уплачиваются, а капитализируются, то есть происходит начисление процентов на проценты", — поясняет Наталья Осетрова, руководитель проекта города–курорта Gatchina Gardens.
Разумный диапазон доходности, к которому стремились девелоперы до вступления в силу изменений в законодательство, составлял от 12 до 18%. "Это тот уровень, который позволял финансово обезопасить компанию на случай колебаний на рынке: нестабильность спроса, рост себестоимости строительства, изменения конъюнктуры рынка. Реальность заключается в том, что немалая часть девелоперов вынуждена работать ниже этого порога. Учитывая, что средняя стоимость заемного капитала под строительство составляет порядка 12–13%, компаниям с низкой маржинальностью получение кредита и переход на новый формат работы будут проблематичны", — говорит Виталий Коробов, директор по развитию СИХ "Аквилон Инвест".
В Петербурге маржинальность проектов в масс–маркете составляет в большинстве случаев от 10 до 15%, в бизнес–классе — 15–20%, и фактически только элитный сегмент может похвастаться маржинальностью 20% и более. "Говорить, что рентабельность 20% нереальна, было бы неверным. Реальна, но для определенного типа девелоперских проектов. К примеру, даже в нашем клубном доме "Б57" у Парка Победы заявленная рентабельность, с которой мы получили проектное финансирование в банке ВТБ, — 16%", — рассказал Артем Кириллов, заместитель генерального директора по экономике и финансам ГК "КВС".
Получить цифру 20% рентабельности вполне реально, но только для качественных проектов, в хорошей локации, с продуманной концепцией и просчитанными рисками. Беда в том, что большинство девелоперов в регионах не смогут на 100% рассчитать проект на весь период его реализации, а банки пока не имеют подобных компетенций и специалистов.
"В современных реалиях маржа для девелоперского бизнеса в размере 20% — это хороший показатель, хотя есть масса проектов, где маржа составляет 8 или 10%, и это успешные проекты. Если рассматривать проектное финансирование в отрыве от других факторов, то экспертно заявляю, что его привлечение может уменьшить рентабельность проекта на 3–6%", — комментирует Андрей Кугий, управляющий партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет".
Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development, считает, что 20% — это весьма усредненная цифра. "В Москве маржинальность находится в пределах 30–35%, в Петербурге — порядка 23%. Показатели, которые приводят эксперты, можно назвать идеальными. По факту же цифры получаются несколько ниже: в диапазоне от 12 до 18%. В отдельных регионах России, где строительство в среднем обходится в 50 тыс. рублей за квадратный метр, разница между сметной стоимостью и ценой для покупателя составляет от 5 до 10%. Времена, когда девелопмент действительно был высокодоходным бизнесом, уже давно прошли. Некоторые застройщики вынуждены работать практически без прибыли, снижая стоимость квадратного метра до себестоимости, чтобы иметь возможность оплачивать кредиты и сопутствующие расходы", — сокрушается эксперт.
Практика применения
Однако все очень индивидуально. Например, Группа ЦДС при получении проектного финансирования предоставляла банку перспективные цифры продаж и базовой сметной стоимости строительства. "При этом все понимали, что цифры, заложенные в себестоимость в начале, могут сильно отличаться от цифр окончания строительства, ведь инфляция не стоит на месте. В такой ситуации говорить о том, что банк устроит маржинальность на уровне 20%, но не устроит 15%, не совсем корректно. Не знаем, какие критерии банк применял к проекту ЦДС "Черная речка", но его устроили прогнозные показатели продаж и прогнозная сметная стоимость строительства", — комментируют в Группе ЦДС.
Маржа vs эскроу
Эксперты считают, что после завершения перехода на эскроу–счета и роста цен увеличить доступность жилья можно будет только при банковской поддержке, при условии снижения кредитных ставок.
"Механизм, который позволяет снизить долговую нагрузку на девелопера, предлагают и сами банки, предоставляющие проектное финансирование. При достаточно большом профиците денежных средств на эскроу–счетах ставка за пользование кредитами в рамках проектного финансирования снижается. Она может быть даже нулевой при высоких остатках на эскроу–счетах, в 2 раза и больше превышающих объем финансирования", — говорит Виталий Коробов.
"Тщательно контролируя издержки, можно достигнуть экономии над заявленным бюджетом проекта и увеличить рентабельность. Это достигается на стадии покупки земельного пятна, при проектировании и при выполнении подрядных работ. Сократить издержки можно, развивая инновационную составляющую. К примеру, BIM–технологии ускорили бы процесс проектирования в 3–4 раза. Правда, BIM ресурсозатратен, и для масштабного развития таких процессов необходимы определенные льготы для компаний, поддерживающих инновационную политику", — констатирует Артем Кириллов.
В контексте
Судя по статистике ввода нового жилья, переход на эскроу–счета прошел для строительного сектора РФ относительно безболезненно. Но этого кому–то показалось мало.
В регулировании, пусть даже жизненно необходимом, неплохо знать меру и вовремя остановиться. Минстрой остановиться не может, усложняет систему и навлекает на себя недобрые подозрения: уж не торчат ли за столь жесткими требованиями рога недобросовестных конкурентов, пытающихся подмять под себя рынок? Ведь очевидно, что новые условия сокращают конкуренцию в пользу крупных игроков.
До сих пор реформа не слишком сильно вредила экономике. Если верить Росстату, объемы ввода жилья в России с начала 2019 года все–таки восстановились после провала в 2018 году. За январь–август построено 42,1 млн м2 (+7,4%). Правда, ситуация выправляется не везде. В Петербурге ввод жилья в январе–августе 2019 года, наоборот, рухнул на 21,1%. В Ленобласти сокращение составило 19,4%. Понятно, что в этом частично виновато сокращение выдачи ипотечных кредитов: во II квартале, по данным Объединенного кредитного бюро, банки Петербурга и Ленобласти кредитовали покупки недвижимости на 21% менее интенсивно — выдано лишь 39,3 млрд рублей. Но и строители ведут себя более осторожно при переходе на новую модель. И, как оказалось, совсем не напрасно.
В целом по стране, можно надеяться, в 2019 году все–таки построят 80 млн м2. Но цель в майских указах прописана намного амбициознее: 120 млн к 2024 году! Судя по логике регулирования, предполагается, что строить этот объем будут уже пресловутые "высокомаржинальные" застройщики. Но тогда рынку нужен рост цен — откуда иначе взяться маржинальности? Не себестоимость же снижать, для этого предпосылок не было. Если вырастут цены, спрос еще снизится. Волнует ли это Минстрой? Видимо, много надежд на ипотеку, ставки по которой, судя по настроениям в ЦБ, продолжат падать.
К сожалению, история строительного сектора повторяет ситуацию в банковской сфере, авиаперевозках… Даже в IT сейчас активно обсуждается законодательный маневр, который перекроет кислород частной инициативе. Государству и близким к нему элитам удобно иметь несколько крупных компаний, в идеале — вообще одну госкорпорацию, чтобы голова не болела. Кому–то кажется, что эта модель может быть эффективнее открытой рыночной конкуренции.
И даже бледные цифры прироста ВВП для этих специалистов, увы, не являются аргументом.
“
На маржинальность можно влиять двумя способами. Первый и относительно простой — увеличить стоимость квадратного метра. Но задирать ее в условиях отчаянной борьбы за покупателя — тупиковая ветвь развития девелоперского бизнеса. Второй — снизить себестоимость строительства, но без потери качества. Это становится возможным за счет автоматизации процессов, многоступенчатого планирования, внедрения типовых решений, которые уже прошли через процесс оптимизации затрат, что значительно сокращает сроки проектирования и строительства. Мы выбрали именно этот путь. Уверена, что достичь заявленной министром маржи 20% можно. Более того, если нам удастся ускорить срок согласования и снять лишние бюрократические барьеры, маржинальность может вырасти еще на 10% для проектов комплексного развития.
Наталья Осетрова
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens
“
По сути, маржинальность может быть любой. Банку важно быть уверенным, что он получит свои деньги обратно вместе с процентами. Меньше всего его интересует, сколько на этом проекте заработает сам застройщик. Конечно, маржинальность на уровне 20% гарантирует окупаемость даже при определенном снижении спроса. Но, скорее, банк смотрит на реальность уровней цен, заявленных застройщиком, и затрат в смете. И у всех есть понимание, что по факту эти цифры изменятся. Мы как застройщики заинтересованы в максимизации прибыли, но от проекта к проекту доходность может быть совершенно разной.
Сергей Терентьев
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС
