По итогам 9 месяцев года девелоперы стали меньше выводить на рынок и сдавать в эксплуатацию домов бизнес–класса.
Аналитики наблюдают в Петербурге сокращение уже третий квартал подряд. Согласно исследованию международной консалтинговой компании Colliers International, по итогам 9 месяцев 2019–го в Петербурге в эксплуатацию введено 78 тыс. м2 жилья в классах бизнес и премиум, что на 37% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. В этот же период на рынок было выведено (старт продаж) 112 тыс. м2 жилья бизнес– и премиум–класса. Превалирующий (61%) объем предложения составили новые очереди в уже реализующихся комплексах: Golden City (Glorax Development), Magnifika Residence (Bonava) и "Морская набережная" ("Группа ЛСР").
По данным Knight Frank St Petersburg, на данный момент предложение составило 445 тыс. м2. "Наиболее дорогое жилье предлагается в Центральном, Петроградском и Приморском районах, лидером по росту средней цены за 1 м2 стал Адмиралтейский район", — говорит Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg. Традиционные локации для недвижимости бизнес–класса — это Петроградская сторона, Василеостровский, Центральный, Курортный районы. Активно застраиваются Петровский остров и Василеостровский район.
Замерли в ожидании
Выжидательная позиция девелоперов — реакция на внешние изменения рынка. Идет активная перестройка финансовых моделей, тестирование банковских механизмов, наем новых сотрудников. На это нужно время — не месяц и не квартал. "Высокие сегменты — бизнес и премиум — острее реагируют на изменения, так как в адаптационный период в меньшей степени перетягивают спрос из соседних классов. У масс–маркета и комфорта более управляемые модели — ритмичные продажи в них обеспечиваются постоянным спросом на продукт. Большая стабильность характерна также для элиты. Ожидаем, что динамика ввода новых проектов в бизнесе и премиуме выровняется, станет более плавной и поступательной в течение 2020 года", — добавляет Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
При этом общий объем спроса на первичном рынке жилья бизнес– и премиум–класса составил 237 тыс. м2, на период с июля по сентябрь пришлось 27% покупок (65 тыс. м2, или 900 квартир). Согласно данным управления Росреестра по Петербургу, в III квартале 2019 года было зарегистрировано 17,2 тыс. договоров долевого участия (ДДУ) на жилые помещения в строящихся ЖК, что на 11% меньше, чем в III квартале 2018–го. Как говорят аналитики, отмеченный в I–II кварталах 2019 года высокий спрос был простимулирован ажиотажем на рынке, связанным с ожиданием роста цен на жилье после 1 июля, а также оптовыми покупками, частью которых является технический выкуп квартир застройщиками до вступления в силу изменений в законодательстве. В результате в настоящее время часть жилья на первичном рынке предлагается по переуступке права по договорам долевого участия.
По мнению Оксаны Кравцовой, генерального директора ГК "Еврострой", стоимость квадратного метра в бизнес–классе в меньшей мере подвержена влиянию внешних экономических факторов. "В течение года в отдельных проектах даже наблюдалось незначительное снижение цен. По итогам 9 месяцев рост не превысил 3–4%", — говорит она. "При этом последние годы средняя цена большинства проектов на старте выходит в районе 130–170 тыс. рублей за 1 м2, в нее в ряде случаев уже включена отделка", — говорит Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс".
Преуспели в промпоясе
Еще одна из возможных причин уменьшающейся активности девелоперов — активный вывод проектов в прошлом году. "Проекты появлялись в новых локациях, в частности при редевелопменте серого пояса. Главный плюс — эти участки расположены рядом с центром, обладают интересными видовыми характеристиками", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". "Сегодня проекты бизнес–класса появляются практически во всех обжитых спальных районах города. Это связано с сокращением количества земельных участков в черте города и с увеличением числа проектов редевелопмента бывших промышленных территорий", — добавляет Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест". "Знаковым, определяющим явлением последних лет стала реновация промышленных территорий. Процессы были запущены еще в 1990–х годах, но потребовалось гораздо больше времени для перебазирования производств, создания новых альтернативных производственных площадок, чем это виделось вначале. Видимо, ситуация дозрела к нынешнему времени. Крупнейшие проекты в сфере жилищного строительства — это не освоение капустных полей, как это было еще 5 лет назад, а преимущественно реновация промышленных территорий", — говорит Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент".
"Среди новых локаций, в которых активно строится жилье бизнес–класса, могу назвать территорию в створе Пискаревского проспекта и Свердловской набережной, интересен исторический район Пески, кварталы между Синопской набережной и Суворовским проспектом, еще отмечу район "Лесной" и Выборгской набережной", — отмечает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК "Красная стрела".
