В 2000–х строительные компании в основном покупали на торгах участки, принадлежащие государству. С начала 2010–х на аукционы стали постепенно выставлять активы частных собственников. В последние годы заметная масса продаваемых с молотка строительных проектов приходится на имущество банкротов.
С ноября 2018 года по октябрь 2019–го (включительно) петербургские застройщики купили на аукционах под значимые строительные проекты менее десяти участков. Это объекты частных собственников, компаний–банкротов, а также федеральная недвижимость на территории города.
Крупнейшей сделкой по итогам торгов считается продажа территории предприятия "Буревестник" у моста Александра Невского. Объект реализован по поручению собственника. За 1,573 млрд рублей участок площадью 3,9 га на Малоохтинском пр., 68, приобрело ООО "Галактика", конкурировавшее на аукционе с "Группой ЛСР" и Glorax Development. Через несколько месяцев после подписания договора купли–продажи стало известно, что участок будет застраивать компания AAG, которая заявила здесь проект общей площадью около 100 тыс. м2.
В декабре компания Seven Suns Development купила 6 га на намывных территориях Васильевского острова, рядом с возводимыми ею ЖК "Светлый мир "Я — Романтик" и ЖК "Светлый мир "Тихая гавань…". Участки продавались по поручению собственника, компании "Терра Нова". Стоимость сделки — 1,5 млрд рублей. Отметим, что саму "Терра Нова" по поручению контролирующего ее Сбербанка также планировали продать. Аукцион был назначен на ноябрь этого года, но за несколько дней до подведения итогов банк снял актив с реализации.
В июле этого года группа "ПИК" купила 7,6 га на Большом Сампсониевском проспекте. Эта сделка также заключена по итогам торгов, которые проводились по поручению собственника в лице корпорации "Ростех". Сумма сделки — 1,3 млрд рублей.
В числе сделок от 0,5 млрд стоит отметить продажу участка ОАО "Российские железные дороги" на Лиговском пр., 240. За 519,7 млн рублей его приобрела структура компании Glorax Development, которая развивает соседнюю территорию под масштабный проект Ligovsky City.
Все эти объекты выставлялись на продажу по поручению собственников. Объединяет их и то, что по сути решения о реализации участков на торгах принимались окологосударственными компаниями. Так, "Буревестник" входит в холдинг "Алроса", который с 2013 года занимается продажей непрофильных активов. Необходимость в проданной на торгах площадке на берегу Невы у предприятия пропала в связи с переездом в особую экономическую зону "Новоорловская". "Терра Нова" контролируется Сбербанком. ОАО "Российские железные дороги", как и "Алроса" с "Ростехом", с разной степенью активности уже почти 10 лет избавляется от своей непрофильной недвижимости.
Другой все более заметный пласт объектов — активы, продаваемые в рамках процедуры банкротства собственников. После кризиса 2014 года количество несостоятельных компаний заметно выросло, их залоги стали попадать на торги. Поскольку зачастую обеспечением по кредитам служит именно недвижимость, в списках объектов продаж все чаще стали фигурировать инвестиционно привлекательные участки и здания.
Так, в апреле этого года на торгах в рамках процедуры банкротства АО "Русский торгово–промышленный банк" "Газпромбанк–Инвест" купил участок площадью 3 га под строительство жилья в Шкиперском протоке, между Галерной гаванью и Финским заливом. Аукцион проводился по поручению Агентства по страхованию вкладов.
Проданная территория находится в зоне средне– и многоэтажной застройки, где разрешено жилье и общественно–деловые здания. По предварительным подсчетам, здесь можно разместить 60–65 тыс. м2 жилья. Торги проходили посредством публичного предложения со стартовой ценой 781 млн рублей и минимальной ценой продажи 299,8 млн. Сделка была заключена за 456 млн рублей.
А вот продажи участков, принадлежащих государству, в Санкт–Петербурге в последнее время заметно сократились.
Последний аукцион по городской земле прошел еще в начале 2018 года, когда компания "Технополис" приобрела участок под строительство жилого дома на Шлиссельбургском шоссе за 364 млн рублей (в 1,5 раза дороже стартовой). После того как городское АО "Фонд имущества Санкт–Петербурга" весной этого года лишилось эксклюзивных прав на продажу объектов казны, продажа участков в интересах Смольного фактически остановилась.
Права на проведение торгов по участкам в инвестаренду получило подведомственное комитету имущественных отношений ГКУ "Имущество Петербурга". Однако в его плане продаж на ближайшее время земли под жилье пока нет.
В свою очередь, несколько заметных аукционов по федеральным земельным участкам за последний год провела госкомпания "Дом.РФ". В сентябре ООО "Холдинг Эр–Би–Ай" (Группа RBI) купило на ее торгах 3,7 га на пр. Большевиков, 22, за 472 млн рублей. В планах компании — построить на этом участке жилой комплекс комфорткласса площадью 30 тыс. м2. Также в сентябре АО "Дом.РФ" реализовало 2 га на улице Руднева, рядом с ЖК "Лондон Парк". При стартовой цене 489 млн рублей объект реализован за 824 млн рублей. Победителем аукциона стала СК "Темп". По данным "Дом.РФ", здесь можно разместить комплекс площадью 73 тыс. м2.
Отдельного упоминания заслуживают торги по даче принца Ольденбургского на Каменном острове. Принадлежащие Росимуществу три объекта недвижимости, расположенные на соседних участках, решено было продавать отдельными лотами, более того — у разных продавцов.
В итоге первые несколько попыток аукционов провалились из–за отсутствия заявок. Саму дачу в итоге купило зарегистрированное незадолго до торгов АО "Легион".
Флигель рядом с ней достался Александру Шестакову, генеральному директору Первой мебельной фабрики, а гараж — Дмитрию Фролову. Общая сумма трех сделок — около 260 млн рублей.
“
Российский аукционный дом (РАД) работает как с активами частных собственников, так и с объектами приватизации. Электронная площадка РАД аккредитована для работы с имуществом предприятий–банкротов, соответственно, через нас проходят и такие объекты. Покупатели, в частности застройщики, при выборе объектов для инвестиций не разделяют объекты по типам собственности. Еще примерно 5–7 лет назад нам регулярно приходилось объяснять покупателям специфику работы с активами банкротов, например говорить, что обременение в виде залога с объекта будет автоматически снято после заключения договора купли–продажи. Сейчас почти все крупные компании уже имеют опыт участия в сделках с "проблемной" недвижимостью, поэтому вопросы возникают крайне редко. Этот рынок работает по общим правилам, торги по объектам собственников проходят на электронных площадках, что дополнительно гарантирует прозрачность и открытость процедуры.
Андрей Степаненко
генеральный директор АО "Российский аукционный дом"
