Главная тенденция на рынке жилья бизнес–класса — постоянно расширяющиеся границы сегмента, как территориально, так и идеологически.
Сегодня проекты бизнес–класса появляются практически во всех обжитых спальных районах Петербурга. Это объясняется, во–первых, сокращением количества земельных участков в черте города, во–вторых, увеличением числа проектов редевелопмента промзон, в–третьих, формированием отложенного спроса на проекты высокого сегмента.
На месте царских заводов
"В последнее время новые проекты появляются на территории бывших промышленных зон, так как свободных от застройки земельных участков остается все меньше. Идет логичный процесс редевелопмента территорий, где когда–то располагались заводы, построенные в советское и даже в царское время. Производство, как правило, на них уже приостановлено, и эти площади сдаются в аренду", — рассказывает Евгений Кулагин, директор департамента инвестиционного развития холдинга AAG. "Развитие города расширяет географические зоны ценовых сегментов, но это эволюционный процесс. Бизнес–класс в последние 5 лет начал осваивать новые локации за пределами четырех центральных районов. В частности — вдоль набережных, например район Черной речки. В ближайшее время в этих локациях будет сформирована новая жилая среда, состоящая из жителей одного социального уровня, с соответствующей инфраструктурой", — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС".
За 3 года на бывших промышленных территориях в продажу вышло около 20 проектов бизнес–класса. Если в 2017 году это были единичные проекты, то в последующие годы это стало настоящим трендом. "Главный плюс данных локаций в том, что они находятся рядом с центром города, в развитых районах с уже готовой инфраструктурой, причем это не только школы и детские сады, но и больницы, поликлиники, в том числе частные. Еще один фактор — новые локации окружает старое жилье с низкой плотностью населения и большими зелеными зонами. То есть комфортная застройка со всеми преимуществами", — поясняет Владимир Гаврильчук, генеральный директор АН "Адвекс".
Гораздо реже новые проекты появляются в центре Петербурга. "Это уже не "пояса", а скорее "кармашки", еще встречающиеся в редких локациях и требующие куда более бережного освоения. В том числе — по отношению к сложившейся застройке: необходимы дополнительные изыскания, экспертиза окружающих зданий", — говорит директор департамента развития ГК "ПСК" Сергей Мохнарь. "Небольшие, но интересные локации есть по всему городу. Нам в свое время повезло приобрести участок на углу Ланского и Энгельса — бывший хлебозавод. Но такие наделы надо искать", — делится Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С. Э. Р".
Без четких критериев
На сегодняшний день на рынке отсутствуют четкие и установленные критерии жилья бизнес–класса, поэтому каждый застройщик закладывает в свой проект те опции, которые на его взгляд соответствуют заявленному сегменту. Отсюда и появление множества вариаций бизнес–жилья, в том числе подсегменты бизнес–лайт, бизнес плюс, высокий бизнес, бизнес–премиум. "В зависимости от маркетинговой стратегии и представления застройщика о сегментах рынка дом в удобной и престижной локации, с качественными видовыми характеристиками, привлекательной архитектурой, паркингом на большое количество машино–мест, относительно небольшим количеством квартир, с дорогой отделкой мест общего пользования и надежной охраной может быть отнесен и к классу комфорт плюс, и к бизнес–лайт или бизнес–классу", — делится наблюдением Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест".
"Рынок эволюционирует очень быстро, границы между классами постепенно стираются, и те составляющие проекта, которые раньше относились к бизнес–классу, сегодня уже можно встретить и в комфорте. Чтобы оставаться в авангарде, в объектах премиум–сегмента все больше внимания уделяется качеству строительства, архитектуре дома, его интерьерам и материалам отделки, безопасности жителей, уникальным планировочным решениям, бескомпромиссному уровню сервиса и собственной инфраструктуре", — рассказывает Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой". "Застройщики придумывают все более интересные планировки, строят квартиры со вторым светом, террасами и зимними садами. Есть даже двухуровневые квартиры с собственной придомовой территорией и собственным подземным паркингом, в который можно попасть прямо из квартиры", — дополняет Катерина Соболева, вице–президент Becar Asset Management.
Бизнес дорожает
По данным Knight Frank St Petersburg, за последний год средняя цена на жилье B–класса увеличилась на 9% и по итогам сентября 2019 года составила 175 тыс. рублей за 1 м2. Наиболее дорогое жилье предлагается в Центральном, Петроградском и Приморском районах, лидером по росту средней цены за 1 м2 стал Адмиралтейский район. "Одним из трендов жилья B–класса стал вывод на рынок высококлассных объектов девелоперами, которые ранее специализировались на жилье в сегменте эконом и комфорт. Насколько успешным будет этот опыт и смогут ли застройщики обеспечить не только соответствующий высокому классу уровень цен, но и качество жилого объекта, покажет время и темпы реализации", — комментирует Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Объем падает
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на начало октября объем рынка бизнес–класса — 1,3 млн м2, из них в продаже 0,4 тыс. м2 жилья. На рынке представлено 67 ЖК (без учета очередей), в том числе один областной проект (Gatchina Gardens). С января по сентябрь 2019 года на рынок поступило 14 объектов совокупно на 208 тыс. м2, что несколько ниже уровня аналогичного периода прошлого года (–9%). "За 9 месяцев 2019 года реализовано 227 тыс. м2 жилья бизнес–класса. Бизнес–класс занимает 7% в общем объеме спроса по агломерации и 9% в объеме городского спроса.
В этом году районом — лидером по спросу в классе стал Выборгский район (19% спроса) за счет развития таких локаций, как "Черная речка" — "Лесная", "Сосновка — Удельный парк". Далее следуют Петроградский и Василеостровский районы (18% и 17% соответственно)", — резюмирует Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
