Право на выкуп. Смольный готов принять единые правила строительства соцобъектов

"Новые принципы работы направлены на обеспечение требований ПЗЗ и не несут никакой революционной идеи. Механизмы выкупа и дарения соцобъектов по–прежнему предусмотрены. Никак новый регламент не скажется и на адресной инвестиционной программе (АИП)", — рассказал "ДП" источник, знакомый с ситуацией. В комитете по строительству подтвердили, что регламентирующий работу по соцобъектам документ находится на согласовании в профильных комитетах и районных администрациях. По сути, будет создана комиссия, изучающая возможность появления нового жилья в зависимости от обеспеченности районов школами и поликлиниками.

Строительство социалки — животрепещущий вопрос для девелоперов с 2012 года. Именно тогда, с приходом губернатора Георгия Полтавченко, застройщиков начали обязывать добровольно–принудительно возводить одновременно с жильем школы, детские сады и поликлиники. Дальше — больше. Каждому девелоперу при согласовании ПЗЗ и получении разрешения на строительство предлагалось заключить с городом договор на строительство и безвозмездную передачу соцобъектов в собственность городской казны. В противном случае бизнес просто не мог получить соответствующую граддокументацию. Причем аргументация властей была проста: "Город не имеет возможности строить в этом месте инфраструктуру, она не закреплена в АИП, но без социалки разрешить строить Смольный просто не имеет права".

Застройщики могли ждать, пока дойдут руки до их участка, либо строить самостоятельно и дарить их городу. Некоторым везло чуть больше, и у них город выкупал построенные садики и пожарные депо. По данным комитета имущественных отношений (КИО), на сегодняшний день в госсобственность приобретено 38 объектов социнфраструктуры на сумму 9,8 млрд рублей.

В том числе куплено 15 офисов врачей общей практики на 1 млрд рублей у "СПб Реновации", ООО "Главстрой–СПб", ООО "Сэтл Инвест", ООО "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад", ЗАО "Строительный трест". Кроме того, город купил четыре общеобразовательные школы в Красногвардейском, Красносельском, Выборгском и Калининском районах города на 4,5 млрд рублей. Продавцами стали ООО "Сэтл Инвест", "Главстрой–СПб" и ООО "Потенциал". Активно выкупались и помещения, и здания для размещения детских садов — всего 19 штук на 4,3 млрд рублей. Среди продавцов — ООО "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад", ООО "Бонава Санкт–Петербург", ООО "Главстрой–СПб", ООО "Сэтл Инвест", ООО "Форум", АО "Ойкумена", ООО "Силовые машины — Девелопмент", ООО "СК "Каменка".

В процессе приобретения — два детских сада в Красногвардейском и Пушкинском районах, два объекта здравоохранения в Колпинском и Пушкинском районах, пять дорог и один проезд в Приморском и Выборгском районах, два объекта под многофункциональный центр в Приморском и Выборгском районах Петербурга, один физкультурно–оздоровительный центр в Красносельском районе.

Остросоциальный вопрос

Большинство опрошенных "ДП" девелоперов ожидаемо считают сложившуюся ситуацию несправедливой. В условиях изменившегося законодательства вопрос финансирования строительства объектов социальной инфраструктуры обострился. Банки неохотно выделяют деньги на их реализацию. Поэтому необходимо проработать дополнительные механизмы, которые позволят сохранить текущие темпы строительства и ввода в эксплуатацию детских садов и школ. Решение этого вопроса особенно актуально для компаний, которые реализуют комплексные проекты, - полагает Александр Лелин, гендиректор Главстрой-Спб

"Возведение объектов социальной инфраструктуры, в первую очередь образования, — обязанность государства. Бизнес готов помогать в их строительстве, но необходимы общие и понятные правила работы: девелоперы не могут за свой счет возводить и школы, и детские сады, и дороги", — рассуждает Беслан Берсиров, заместитель гендиректора "Строительного треста". "В России обязательства девелоперов по строительству соцобъектов, на мой взгляд, бывают чрезмерными. Возведение детских садов еще не очень затратно, и мы закладываем их в наши проекты. Но вот уже школа — очень дорогостоящий объект, хотя и очень нужный. Конечно, иногда приходится брать на себя и такие обязательства. Но надо понимать, что расходы на строительство, например, школы, которую мы возвели в составе ЖК "Новоорловский", превысили 1 млрд рублей. И их мы, по сути, вынуждены включать в цену квадратного метра жилья, продаваемого нами на рынке", — сетует Теему Хелпполайнен, гендиректор "ЮИТ Санкт–Петербург".

Правила принципов

Наибольшее возмущение у застройщиков вызывают отсутствие единого подхода к данным вопросам и непрогнозируемая скорость принятия решения. "В Москве социальная нагрузка рассчитывается и учитывается сразу при выдаче разрешения на строительство. Правила известны и понятны как банкам, так и застройщикам, последние четко понимают, сколько заложить в свою финансовую модель", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.

В Петербурге также необходимы четкие правила. "Если застройщик возводит небольшой объект, то зачастую отсутствует возможность разместить на его территории школу, так как ее размеры в разы превосходят соцобязательства по проекту. Пока не выработан единый алгоритм действий, а мы каждый раз вынуждены выискивать решение", — делится Александр Свинолобов, заместитель гендиректора ООО "Бонава Санкт–Петербург".

"Чтобы улучшить деятельность компаний, необходима разработка общих правил строительства соцобъектов", — полагает Василий Ипатов, директор департамента заказчика холдинга AAG. Это существенная статья расходов для девелопера. "В Петербурге стоимость строительства одного места в детсаду в среднем — 1,5 млн рублей, в школе — около 1,3 млн. В целом затраты на объекты социнфраструктуры составляют около 5–9% общего объема инвестиций", — подсчитал Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". По оценке Романа Мирошникова, исполнительного директора СК "Ойкумена", затраты на эту статью в Петербурге — 10–11 тыс. рублей за 1 м2 улучшений.

Садик в кредит

Еще одна проблема, с которой столкнулись строители, — сложности в получении проектного финансирования под строительство социалки. "При реализации проектов с использованием счета эскроу застройщик возводит социальную инфраструктуру на заемные средства, то есть платит проценты по кредиту — это его чистые затраты. В сухом остатке создаваемая социальная структура становится дороже. Мы вступаем в период формирования практики, где наибольшую важность приобретает близкое и конструктивное взаимодействие между застройщиком, банком и городом в выработке совместных жизнеспособных решений", — говорит Александр Свинолобов.

"Сегодня банки готовы кредитовать строительство социальных объектов в случае, если финансовая модель проекта выдерживает все нагрузки. Однако кредитные организации зачастую запрашивают у застройщиков дополнительные гарантии для обеспечения займа. В такой ситуации востребованным инструментом могла бы стать своеобразная форма поручительства со стороны правительства субъекта, в котором ведется строительство (сейчас мы обсуждаем только те случаи, когда передача социального объекта осуществляется безвозмездно). Фактически это механизм государственных гарантий, которые могли бы учитываться банком и выступать в качестве обеспечения кредита", — предлагает Алексей Плюта, директор по экономике и финансам компании "Мегалит — Охта групп".

Кроме того, чувствовать себя увереннее застройщикам позволило бы сокращение сроков процедуры приемки социальных объектов и процесса их передачи на баланс города, высказывают пожелания застройщики.

В контексте

В России до сих пор строят школы, которые соответствуют педагогическим методам, разработанным полстолетия назад, а мир движется вперед семимильными шагами. Мы планируем и строим школы из расчета количества квадратных метров на одного ученика.

Причем эти требования сегодня одни из самых высоких в мире. В Европе, Америке и Азии количество "квадратов" на одного ученика, напротив, все время снижается за счет использования онлайн–систем обучения, планшетов и интерактивных занятий.

Не пройдет и 100 лет, как школьная система образования изменится до неузнаваемости. Образование не только будет давать классические знания, но и станет помогать людям управлять различными жизненными процессами, овладевать универсальными навыками: коммуникация, принятие решений, умение искать информацию и действовать в реальных условиях. В мировой образовательной сфере уже сейчас произошел сдвиг, и она в большей степени ориентирует учеников не на зубрежку, а на освоение исследовательских навыков. По словам Ирины Абанкиной, директора Института развития образования НИУ — Высшая школа экономики, эксперта РСМД, главная задача учителя сегодня — привить ребенку потребность систематически учиться, проявлять самостоятельность и ответственность. "Но российские школы (за немногим исключением) сосредоточены на преподавании предметных знаний, большая часть которых оказывается впоследствии невостребованной. В этом отношении система вполне эффективна. Ученики показывают прекрасные результаты в 4–м и 8–м классах по математической и естественно–научной грамотности (IEA). Но, когда надо продемонстрировать способность применять знания в конкретных жизненных ситуациях, ученик такой школы уступает своим зарубежным сверстникам. Именно поэтому Россия все время оказывается в группе стран с результатами ниже средних по итогам международного тестирования PISA", — говорит эксперт. По примерным прогнозам, спустя столетие самой распространенной концепцией обучения в мире станет one–to–one — когда через различные каналы информации ребенок выходит на общение со своими сверстниками и педагогами в разных концах мира. И все вместе они изучают предметы, а потом предъявляют результаты индивидуальной работы: собственные проекты или исследования, социальные практики.

А это означает, что здания школ с партами и классами станут не нужны. К сожалению, современные российские проектировщики не мыслят категориями в 100 лет.