Деловая активность Северной столицы исторически начала развиваться с главной артерии города. Один из первых классических офисных проектов — БЦ "Атриум" — появился также на Невском в 1997 году.
Сегодня объем качественной офисной недвижимости здесь находится на уровне 70 тыс. м2. Преимущественно это объекты класса А (80%). Еще 16,4 тыс. м2 появится до конца этого года: порядка 6 тыс. м2 составит вторая очередь БЦ Tempo на Невском, 104, и бизнес–центр на Невском, 1, общей площадью 10,4 тыс. м2. На текущий момент идет брокеридж объектов.
При этом проекты нового строительства единичны: БЦ "Невский Плаза", офисная часть "Невского Центра", "Невский, 68". В основном офисный сегмент Невского представлен проектами редевелопмента исторических зданий.
Престижный адрес
По некоторым техническим и инженерным критериям, по обеспеченности парковочными местами объекты не могут соответствовать классическим требованиям к офисам класса А. Недостатки компенсируются в первую очередь престижностью адреса, профессионализмом УК, качеством отделки. Исторический конструктив зданий не дает возможности сформировать открытые пространства, поэтому в основном собственники предлагают коридорно–кабинетную систему, исключение составляют новые проекты.
Основная проблема Невского — это, конечно, отсутствие парковок и сложная транспортная доступность в часы пик, несмотря на развитую сеть общественного транспорта. Однако качественные проекты заполнены на 100%. Яркий пример — БЦ "Дом Зингера". Объект с историей и без парковки выбрали "ВКонтакте", DLA Piper, здесь располагается Дом книги.
Начиная с 1990–х годов главная магистраль притягивала международные компании, которым важно было открыть представительство в офисе с адресом на Невском. Сегодня в целом ситуация не изменилась — локацию выбирают компании, которым важна престижность адреса. Это международные и крупные российские компании из разных сегментов: юридические, консалтинговые, финансовые, строительные, IT и другие. Конечно, на Невском отметились и компании двух наиболее растущих и развивающихся в Северной столице сегментов. Сектор IT представляют такие компании, как 2GIS и Booking в БЦ "Невский Плаза", "ВКонтакте" в БЦ "Дом Зингера". Нефтегазовый кластер представляет Gazprom International — они в 2013 году купили БЦ на Невском, 58, под представительство головного офиса. В этот же период "Газпром экспорт" купил здание бывшей гостиницы на площади Островского — в непосредственной близости от Невского, через Екатерининский сквер, которое было переформатировано под БЦ класса А. В конце 2014–го структура переехала в новый офис. На Невском открывают представительства крупные девелоперы: ЛСР, Glorax Development.
Невский проспект также выбрала международная сеть Regus. Первый проект был открыт в БЦ "Атриум", впоследствии он переехал в "Невский Плаза". Известная сеть коворкингов получила адрес на главной улице города. А вместе с адресом и лояльность зарубежных клиентов, которые получили качественный офис с понятным сервисом в центре Петербурга.
На прайм–уровне
Уровень вакантных площадей на Невском в среднем не превышает 5–8%, при этом в качественных проектах всегда есть лист ожидания — площади не выходят в открытый рынок. Найти свободное помещение площадью более 500 м2 практически невозможно. Ставка аренды на качественные площади начинается от 1700 рублей за 1 м2.
Коммерческая недвижимость на Невском — инвестиционно выгодный актив. Ставки на коммерческую недвижимость держатся на прайм–уровне. Естественно, что сделки купли–продажи проходят достаточно редко. Одни из последних в офисном сегменте: "Сенатор" пополнил портфель бизнес–центром "Невский, 38", чешский фонд PPF купил у финской Stockmann ТЦ "Невский центр", где также имеются офисные площади. В остальном пул собственников не меняется. Из знаковых крупных игроков можно отметить фонды PPF, Jensen Group, "Интернэшнл Хоутел Инвестментс (Бенелюкс) Б. В.", ФХК "Империя", "Группу ЛСР".
Последние зашли на Невский относительно недавно, но сразу с двумя проектами: "Невский, 68", который реализован и заполнен на 100%, и "Невский, 1", который ожидается к вводу. БЦ с видом на Дворцовую площадь и Эрмитаж интересен как бизнесу, так и инвесторам. При этом опыт собственника позволяет оставить проект в портфеле и вывести его на рынок. Актив привлекает российских и зарубежных инвесторов.
ФХК "Империя" также закрепилась в "золотом треугольнике", купив не только бизнес–центр на Невском, 38, но и ряд объектов на Большой Морской.
Без отделки
Но есть другая сторона делового Невского — помещения, которые исторически появились в период, когда офисный сегмент в современном понимании еще не был сформирован. Такие офисы площадью от 5 до 50 м2 и сегодня активно функционируют, например, в жилых домах. Объекты имеют видовые характеристики на Невский, но без отделки, инфраструктуры, качественного сервиса.
Ставка в таких проектах держится на уровне 800–900 рублей за 1 м2, а это уже ставка БЦ класса В. Площади популярны у различных фотостудий, туристических агентств, юридических фирм. Некоторые компании арендуют такие офисы десятилетиями, стараясь удержать престижный адрес при минимальной ставке.
Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate
