Невский проспект исторически является не только главной магистралью Петербурга, но и любимым променадом, куда ежедневно съезжаются сотни тысяч горожан и туристов, главным торговым коридором и витриной города, где стремятся открыть флагманские магазины крупнейшие международные и отечественные бренды.
Фактически в Петербурге отсутствует так называемый сити, и поэтому вся бизнес–активность, все самые дорогие офисы также сосредоточены на Невском проспекте и в ближайшем окружении. Объекты на Невском знаковые, дворянские — у каждого здания своя история, характер. Кто и как часто приобретает дома на Невском, с какой целью: за сухими цифрами и фактами — новейшая история главного проспекта города, страницы которой пишут уже не Строгановы и Белосельские– Белозерские, но современные собственники и арендаторы, корпорации и частные инвесторы.
Редкая порода
Именно с Невского проспекта в 90–х годах прошлого века началось становление рынка коммерческой недвижимости Петербурга. Первым в современном понимании высококлассным офисным зданием был торгово–офисный комплекс «Атриум», расположенный на Невском, 25.
Невский архаичен, приемлет суету только на тротуарах, имеет свой собственный неповторимый путь развития. В целом крупные сделки купли–продажи коммерческой недвижимости на Невском проспекте носят единичный характер. Так, за последние 15 лет на главном проспекте города было совершено порядка 30 крупных сделок — это примерно по две в год. Собственники зданий не спешат расставаться с объектами, поскольку понимают, что владеют бриллиантом и стоимость актива со временем будет только расти, в то время как покупатели в большинстве своем не готовы платить премию к цене выше рынка.
Всего с 2005 года объем инвестиций в объекты на Невском составил $ 790 млн, или 35,3 млрд рублей (по курсу на дату сделки). При этом большая часть сделок пришлась на период после 2012 года: так, с 2013 года было продано недвижимости на совокупную сумму порядка $463 млн, или 26,2 млрд рублей.
Еще одна специфика Невского проспекта — наличие в одном здании нескольких собственников. И не только частных, но и муниципальных, у каждого из которых свое видение развития объекта. Консолидированные объекты недвижимости, когда все помещения принадлежат одному владельцу, представляют собой единичные проекты. Именно они вызывают особый интерес у профессиональных институциональных инвесторов. Более 80% сделок на Невском совершались именно в отношении зданий с единоличным собственником.
В общем объеме инвестиций в Невский проспект за последние 15 лет превалировали сделки с целью дальнейшего извлечения дохода — их доля составила 76%, или более $600 млн в абсолютном выражении. Остальные приобретения совершались компаниями для собственных нужд.
В настоящий момент уровень доходности 8–9% за объекты на Невском проспекте является допустимым для профессиональных инвесторов, в то время как в остальной части города покупатели ориентируются на доходность не меньше 10%.
В то же время собственники зданий зачастую терпеливо ждут своего покупателя, готового заплатить значительную премию за возможность находиться на Невском. Так, например, объект на Невском, 58, долгое время экспонировался по очевидно завышенной по отношению к рынку цене. Эксперты были уверены, что здание не найдет покупателя по запрашиваемой стоимости, однако в 2013 году объект купил «Газпром» для размещения офиса одного из своих подразделений.
Что касается структуры сделок, то в общей сумме инвестиций с 2005 года большая доля пришлась на объекты торговой недвижимости — торговые центры и встроенные торговые помещения. Всего в объекты ретейла было инвестировано $423 млн (20,9 млрд рублей). В то же время по количеству проданных объектов превалируют офисные здания — в этот сегмент инвесторы вложили $244 млн (10,9 ¬млрд рублей). В объекты гостиничной недвижимости с 2005 года было инвестировано $123 млн (3,4 ¬млрд рублей).
Иностранная огранка
По источнику капитала в инвестициях в Невский проспект за последние 15 лет лидирует Россия: на отечественные компании приходится $387 млн инвестиций (49% от всего объема вложений). На втором месте Чехия ($200 млн, или 25%), затем идут Великобритания ($100 млн, или 13%), США ($80 млн, или 10%) и Норвегия ($23 млн, или 3%).
Если в конце 1990–х — начале 2000–х среди иностранных компаний было модно приобретать помещения и здания на Невском, то сейчас покупки совершаются не эмоционально, а с выверенным экономическим расчетом. И абсолютно не имеет значения, инвестор российская или зарубежная компания. Так, в 2018 году была закрыта крупнейшая за последние годы инвестиционная сделка по продаже трофейного объекта на Невском проспекте — МФК «Невский Центр», когда финский концерн Stockmann продал здание чешскому холдингу PPF Real Estate за 171 млн евро.
Попасть в историю
Кризисы приходят и уходят, после спада наступает подъем. Это естественные циклы жизни и закономерный ритм экономики страны.
И пока одни, осторожные, компании выжидают, другие, умеющие рисковать, наоборот, наращивают портфель активов, в том числе за счет таких уникальных объектов, как на Невском проспекте.
Каждой сделке свое время. Вопрос в том, как распорядится своим временем новый инвестор, в какую оправу поместит свой бриллиант, какую страницу впишет в историю Невского проспекта и Петербурга.
Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Colliers International
