Ипотечная поддержка. Средняя ипотечная ставка до конца года снизится до 8,5%, считают девелоперы

По данным совместного мониторинга "Дом.РФ" и FrankRG, средневзвешенная ставка предложения топ–15 ипотечных банков снизилась до 9,2%. На сколько в количественном выражении выросло число выданных кредитов и проданных квартир, пока не ясно. Однако большинство опрошенных застройщиков отметили, что интерес к покупке недвижимости вырос как минимум до прошлогоднего уровня.

Падение — драйвер

Большинство крупнейших российских банков снизили ипотечные ставки в середине 2019 года, основной причиной стало снижение ключевой ставки ЦБ до 6,5% годовых.

"Крупнейшие российские банки смягчили условия ипотечного кредитования. Диапазон ставок на данный момент составляет 8,49–10,1%, не учитывая надбавки к процентной ставке по отдельным категориям заемщиков. В следующем году ставка по ипотеке, по прогнозам аналитиков, может приблизиться к 8%", — рассказывает Марина Сторожева, директор по продажам VALO.

Ипотека — один из драйверов первичного рынка жилья. "Мы наблюдаем минимальное значение ключевой ставки за последние 5 лет. Можно предположить, что доля ипотечных сделок увеличится на 3–5%. Сейчас доля ипотечных сделок у нас составляет 65%", — говорит Юрий Никитчук, начальник управления клиентских программ и ипотеки ПИК.

Банки вынуждены корректировать ставки не только на фоне снижения ключевой ставки, но и из–за сокращения объемов выдачи ипотечных кредитов. "К концу года спрос на ипотеку может быть выше среднего. Однако поспособствуют этому не сниженные ставки, а скорее предновогодние акции и специальные предложения на рынке недвижимости. Для большинства граждан покупка квартиры невозможна даже при нынешних ценах на кредиты и специальных государственных программах", — рассказал Алексей Бушуев, директор по продажам компании Seven Suns Development.

Квартальное оживление

Оживление на рынке в принципе характерно для последнего квартала, констатируют участники рынка. "Покупатели чаще обращаются за информацией по ипотеке и интересуются, какие программы и в каких банках им могут предложить. Часть покупателей, ранее взявших паузу, возвращаются с решением и желанием оформить ипотеку по новой ставке. Поэтому позитивное влияние на продажи есть — хотя бы среди интересантов, затянувших с принятием решения", — рассказывает Ирина Тютрина, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "ПСК".

"Безусловно, снижение ипотечных ставок придает стимул увеличению покупательской активности. Если сравнивать показатели доли ипотечных сделок в нашей компании, в I квартале она составляла 51%, во II квартале — 59%, а в III квартале — уже 65%. В прошлом году доля сделок с ипотекой находилась на уровне 68%. Сейчас мы приближаемся к этой цифре", — отмечает Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании "Строительный трест".

"На спрос оказывает влияние ряд факторов, и стоимость ипотечного кредита лишь один из них. Более половины квартир в массовом сегменте приобретается с привлечением ипотеки. Сейчас этот показатель растет и в бизнес–, и в премиум–классе, за 3 года он увеличился по рынку с 20 до 45% и с 15 до 20% соответственно", — говорит Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. Впрочем, чтобы оценить масштаб, потребуется несколько месяцев, потому что с момента принятия решения о покупке, подачи заявки в банк до момента регистрации сделки может пройти несколько недель.

Еще падать и падать

Девелоперы полагают, что, начав падение, ставки на 9,2% не остановятся. "Они могут снизиться еще на 0,5%", — полагает Надежда Сибирякова, ипотечный менеджер департамента реализации недвижимости холдинга AAG. С ней согласен Алексей Бушуев: "До конца года средняя ставка может упасть до 8,5%. Кредит под такой процент будет доступен ограниченному кругу лиц: зарплатным клиентам, тем, кто приобретает недвижимость у застройщиков, которые работают с определенными банками по эскроу–счетам, или же на условиях большого первоначального взноса".

Впрочем, Юлия Голубева, руководитель аналитического центра ГК "ФСК" в Санкт–Петербурге, не ожидает кардинального снижения ставок: "Вероятна незначительная корректировка в сторону понижения за счет в том числе новогодних специальных предложений и акций".

Ощутимое влияние на продажи ситуация на кредитном рынке окажет в том случае, если ипотека подешевеет, например, вдвое, полагают эксперты. "Снижение ставки в пределах 1–2% частично нивелирует удорожание недвижимости. Но совершенно точно это повлияет на размер самой ипотеки, увеличивая среднюю сумму займа и сумму сделки. Например, с точки зрения ежемесячного платежа и при прочих равных для покупателя кредит на 4,5 млн рублей под 9,2% почти не отличается от кредита на 4 млн, но под 10,5%", — подсчитала Ирина Тютрина.

Кроме того, продажи в ипотеку могут расти за счет новых мер поддержки заемщиков. "Льготная семейная ипотека распространяется на весь период действия кредита вместо ограничения в 3–8 лет, как раньше. Также при рождении или усыновлении третьего и последующих детей государство дополнительно выплачивает заемщику 450 тыс. рублей для погашения основного долга по ипотеке", — резюмирует Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург".