Торговля на первых этажах жилых домов стала в последние годы столь привычной, что кажется порой: альтернативы нет. Но, как показывает практика, стрит–ретейл вполне может уступить место другим форматам.
Группа компаний STEIT до недавнего времени была известна прежде всего благодаря крупнейшему портфелю объектов street retail в Петербурге. Но в последнее время в ГК делают основной акцент на строительстве небольших торговых центров в разных районах города. Почему сменился вектор деятельности, "ДП" рассказала генеральный директор группы компаний Мария Парфененко.
В связи с чем сейчас вы стали активнее развивать направление торговых комплексов?
— Действительно, в последние годы мы сфокусировались на развитии инфраструктуры новых жилых кварталов и создании в таких локациях комплексов районного и микрорайонного форматов. Усиление девелоперского направления — это в первую очередь ответ на изменение законодательства, запросов арендаторов и приоритетов потребителя.
Сегодня многие бизнесы уходят из стрит–ретейла, как это уже давно происходит в других цивилизованных странах. Некоторые — в связи с законодательными ограничениями, связанными с размещением в жилых домах. Другие — из–за особенностей взаимодействия с жильцами, что очень часто представляет сложность для арендаторов. Многим предпринимателям бывает некомфортно работать в ЖК из–за характеристик помещений: недостаточной высоты потолков, нехватки электрических мощностей, отсутствия приточно–вытяжной вентиляции или, например, непрогнозируемого открытия в соседнем помещении прямого конкурента.
Наше видение заключается в том, что для формирования полноценной инфраструктуры в развивающихся районах города недостаточно коммерческих площадей на первых этажах жилых домов. Отдельно стоящие комплексы, грамотно вписанные в застройку, способны восполнить недостающее предложение, гармонизировать отношения с жильцами и в результате создать в таких локациях комфортную среду и для обеспечения повседневных потребностей жителей, и для развития бизнеса.
В последнее время поступает много жалоб от жителей, которые не хотят иметь торговлю на первых этажах своих домов. Исчезнет ли этот сегмент в обозримом будущем или останется, но будет как–то ограничен?
— Стрит–ретейл вечен, он появился много веков назад и определенно никуда не исчезнет. Но для коммерческого успеха этого формата критически важна локация, грамотный подход к проектированию помещений застройщиком и управленческий аспект.
В моем представлении, здесь сработает принцип Парето: 20% таких помещений в любых условиях рынка будут успешны, там всегда будут хотеть находиться различные виды бизнеса, а 80% помещений будут иметь проблемы с заполняемостью.
Что касается конфликтных ситуаций с жильцами, то чаще всего с ними сталкиваются предприятия общепита и продуктовые магазины, расположенные в жилых домах. Причинами жалоб становятся шум и посторонние запахи. Таким компаниям мы рекомендовали бы рассмотреть размещение в ТК микрорайонного формата.
В последнее время мы все чаще наблюдаем, что и многие другие виды деятельности более жизнеспособны в ТК "у дома". Во–первых, потому что люди сейчас не хотят терять время и зря тратить свои деньги, им удобно зайти и в одном месте купить все нужное. Во–вторых, сами арендаторы оценили преимущества современных ТК перед встроенными помещениями, а именно качество планировочных решений и синергетический эффект — когда подобран пул арендаторов, дополняющих друг друга, а не составляющих конкуренцию.
При этом сейчас наличие помещений под торговлю в жилых домах повсеместно позиционируется застройщиками как преимущество…
— Если мы говорим о застройщиках, которые уделяют должное внимание проектированию коммерческих площадей, а затем оставляют их в собственном управлении или продают их в одни руки — например, такой компании, как наша, — можно рассчитывать на концептуальный подход. Тогда наличие коммерческих площадей действительно может стать преимуществом ЖК и будет работать на пользу жильцам.
Однако далеко не всегда застройщики могут себе позволить идти по этому пути — как правило, они просто распродают свои помещения, и их совершенно непрогнозируемым образом занимают различные арендаторы. В этом случае наличие коммерческих помещений может стать настоящей проблемой для всех сторон.
В конечном итоге профессиональное управление — это краеугольный камень как в стрит–ретейле, так и в развитии торговых комплексов любого масштаба.
Когда ваша компания впервые обратила внимание на потенциал развития ТК микрорайонного формата?
— Наш первый проект был реализован еще в 2011 году в Приморском районе — на углу Богатырского проспекта и Туристской улицы. Он весьма успешен: на сегодняшний день арендаторы становятся в лист ожидания, чтобы снять там помещение. Это был наш первый приобретенный участок.
В последние годы мы наращиваем портфель собственных девелоперских проектов. В этом году мы ввели в эксплуатацию пять комплексов. Один из наиболее масштабных и интересных проектов мы сейчас реализуем в Кудрово — это комплексное освоение территории, в рамках которого на площади 20 га мы строим пешеходную зону с торгово–развлекательным и спортивным кластером, культурно–досуговый центр, рынок европейского формата и другие объекты. Кроме того, скоро мы рассчитываем запустить крупный проект и в Мурино.
Ставите ли вы себе цели по количеству построенных торговых центров?
— Мы не стремимся к каким–то определенным цифрам. Мы просто видим новые жилые кварталы и, если понимаем, что можем быть там полезны и эффективны, стараемся в них входить. Создание инфраструктуры в таких районах очевидно не успевает за темпами жилого строительства. Мы ставим перед собой задачу гармонично дополнять то, что построено девелоперами жилой недвижимости, комплексно осуществляем полный цикл девелопмента и последующее управление объектами.
Нам нравится создавать объекты с качественной архитектурой, привлекать бизнесы, которые, возможно, будут уникальны в этом комплексе, новые современные концепции. Все время возникает мода на новые направления. Сейчас, например, в тренде гастроэнтузиасты, поэтому мы планируем создать в спальных районах фуд–холлы, в которых будет много небольших гастрономических проектов.
Сколько времени проходит от момента приобретения участка до начала работы торгового центра?
— Какого–то четко определенного срока нет, но сейчас мы бьем рекорды. Например, в нашем новом комплексе на улице Ильюшина в Приморском районе мы уложились менее чем за 9 месяцев: получили разрешение на строительство в конце декабря 2018 года, а в сентябре 2019 года уже ввели в эксплуатацию. На момент окончания строительства на 80% были подписаны договоры с арендаторами, то есть параллельно шла работа по строительству и заключению договоров аренды. На сегодняшний день уже работают "Улыбка радуги", "Вкусвилл" и другие, идет ремонт во всех остальных помещениях комплекса.
С какими сложностями приходится сталкиваться в вашей деятельности?
— Лимитирующим фактором, сдерживающим рост числа новых проектов, сейчас для нас является нехватка кадров. При наших мощностях на данный момент мы можем реализовать ограниченное количество проектов. Для того чтобы выйти на новый уровень, необходимо больше людей, эффективных профессионалов. Реализация проекта состоит из множества мелких этапов, именно эта отлаженная система позволяет нам работать в ускоренном режиме. В нашем бизнесе есть много ноу–хау, а людей с данными компетенциями на рынке практически нет. Мы стараемся находить людей с хорошим образованием, с хорошими базовыми данными и их обучать. Кроме того, остро не хватает хороших архитекторов — в России с этим большая проблема. Архитекторы с огромным интересом готовы проектировать знаковые жилые комплексы, крупные ТРЦ, но им неинтересно работать с небольшими объектами. Это представляет для нас сложность, так как очень хочется, чтобы с архитектурной точки зрения торговая недвижимость выглядела достойно, новые здания отвечали духу времени. Мы сами активно работаем над тем, чтобы формировать привлекательный облик комплексов районного и микрорайонного форматов.
А насколько архитектурный облик здания влияет на его функциональность и экономику? Кажется, что главное в торговом центре — чтобы было удобно?
— Эффектный фасад определенно повышает привлекательность объекта — и для посетителей, и для арендаторов.
Кроме того, архитектура тесно связана с планировочными решениями, а они в свою очередь влияют на экономическую составляющую. В целом можно говорить о появлении запроса на качественную архитектуру комплексов районного и микрорайонного формата как о еще одном актуальном тренде в нашем сегменте.
Есть ли локации, где торговые центры никогда не победят стрит–ретейл?
— Эти направления не должны соревноваться, их нельзя сравнивать. Напротив, при грамотном управлении они должны дополнять друг друга.
Если территория позволяет, комплексы районного и микрорайонного форматов имеют потенциал стать настоящими центрами притяжения в новых жилых кварталах, там смогут разместиться бренды, которые никогда не уйдут в стрит–ретейл или вовсе не имеют права там быть. Современные ТЦ "у дома" должны стать местами рационального шопинга, гармонично дополняющими предложение в уличном ретейле.
Если же застройка настолько плотная, что нет возможности разместить отдельно стоящее здание, то, конечно, там будет жить именно стрит–ретейл. Однако очевидно, что некоторые виды бизнеса не смогут быть представлены в этой локации в принципе.
