Петербургские застройщики активно стали использовать систему trade-in при продаже квартир. Об этом свидетельствуют данные девелоперов, опрошенных dp.ru. На данный момент в Петербурге по этой программе продается не менее 5% всех квартир в новостройках. Эксперты говорят, что рынок trade-in будет демонстрировать медленный, но уверенный рост.
В Петербурге доля сделок с недвижимостью по системе trade-in составляет от 5% до 20%, подсчитали игроки строительного рынка. По словам директора по продажам "MASTER Девелопмент" Юлии Роженцевой, девелоперы чаще всего работают по этой схеме через партнерские агентства недвижимости.
Однако есть строительные компании, которые самостоятельно выкупают жилье без посредников.
Такую систему trade-in, например, недавно запустили представители "Главстрой Санкт-Петербург". Отмечается, что компания принимает в зачет только студии и однокомнатные квартиры в ЖК "Северная долина" и "Юнтолово" — при этом для обмена с доплатой доступны трехкомнатные квартиры в строящихся корпусах ЖК "Северная долина".
Альтернатива ипотеке
Эксперты отмечают, что ипотека — это бесспорный драйвер рынка недвижимости, но из-за снижения уровня доходов и общей закредитованности населения многие граждане начали искать альтернативу для покупки квартиры в Петербурге. По словам гендиректора ГК "Абсолют Строй Сервис" Евгения Жукова, именно такой альтернативой стала система trade-in. Он добавил, что пока это новый механизм для петербургского рынка, но он уже востребован у покупателей.
"Для девелоперов trade-in — не особо выгодный механизм. Пока клиент продает свою старую квартиру с помощью агентства, выбранная им квартира в новостройке бронируется на полгода. Но так как договор бронирования, по сути, ни к чему не обязывает покупателя, то, продав свою недвижимость, он может отказаться от покупки жилья в выбранном комплексе и уйти к другому застройщику", — считает Жуков.
По словам директора по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Яна Фельдмана, обычно найти покупателя на квартиру по системе trade-in удается за 1–6 месяцев.
"Пока агентство продает недвижимость нашего покупателя, мы "замораживаем" цену на выбранную им квартиру в новостройке. Оплатить новое жилье можно полностью средствами, вырученными за счет продажи имеющегося, или имея на руках сумму на первый взнос. Во втором случае заключается договор долевого участия, и следующий основной платеж вносится уже тогда, когда продана старая квартира", — отметил Фельдман.
В пресс-службе "Группы ЛСР" рассказали dp.ru, что за последние годы количество сделок по схеме trade-in выросло примерно на треть. В компании отметили, что в продажах практически не наблюдается сезонности, но основной объем сделок приходится на август-сентябрь.
В основном по trade-in покупают двухкомнатные квартиры: в последние 3 года именно на этот формат жилья пришлось до 45% продаж. В пресс-службе "Группы ЛСР" отметили, что в 2019 году популярностью по схеме trade-in пользовались ЖК "Новая охта" (23%), "Ручьи" (16%) и "Шуваловский" (14%).
"Основная часть продаж в trade-in у нас по схеме рассрочки (70%), то есть средства идут в качестве первого взноса в рассрочку. Доля продаж по ипотеке с использованием trade-in гораздо меньше", — пояснили в компании.
Крупный дисконт
При этом при продаже квартиры по системе trade-in для клиента есть ряд подводных камней, предупреждают эксперты.
"Если после 3 месяцев экспозиции старая квартира не продалась, агентство начинает снижать ее стоимость, таким образом, итоговая сумма может получиться меньше и доплачивать за новую квартиру придется больше, чем рассчитывалось изначально", — утверждает Евгений Жуков.
Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга Андрей Добрый уточнил, что, как правило, изначально стоимость объекта оценивается по trade-in до 10–15% ниже рынка. Он добавил, что за последний год стоимость квартир в новостройках выросла примерно так же — на 10–15%.
"Система оценки основывается на мониторинге баз данных объектов недвижимости, а из среднерыночной цены вычитается процент от стоимости за время экспозиции и особенностей ликвидности объекта", — добавил Добрый.
Но есть и те девелоперы, которые практически не получают "квартиры в зачет" от покупателей новых жилых помещений. Например, директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев рассказал dp.ru, что в их компании сделки с помощью классической схемы trade-in носят единичный характер.
"В сегменте масс-маркет эта схема не слишком востребована в связи с наличием более привлекательной альтернативы — покупки квартиры с помощью ипотечного кредита. В таком случае человек может сразу приобрести понравившуюся квартиру в новом доме и вместе с этим спокойно продать имеющуюся у него жилплощадь. При продаже квартиры по схеме trade-in старая недвижимость должна быть продана в достаточно сжатые сроки (1–2 месяца), для чего часто приходится прибегать к дисконтированию, что не устраивает многих собственников", — отметил Терентьев.
