В 2019 году высоким спросом пользовалась аренда и покупка готовых промышленных площадей. Стройка промышленных зданий под заказ интересует клиентов все меньше. Самый дефицитный сегмент — площадки для пищевой отрасли, фармацевтики и опасных производств.
На рынке индустриальной недвижимости Петербурга растут ставки и сохраняется дефицит производственных помещений, подходящих под жесткие требования арендаторов. Все большее число компаний из-за активного редевелопмента серого пояса стремятся перенести свое производство из города на территорию Ленобласти. Самые выгодные предложения для арендаторов продолжают сосредотачиваться в южном направлении.
Эти и другие итоги 2019 года для "ДП" подвели эксперты индустриального парка Greenstate, созданного дочерним подразделением ведущей финской строительной компании YIT. Подробности — на сайте dp.ru.
Пора переезжать
По данным Greenstate, объем земель промышленного назначения в Петербурге составляет 19 тыс. га, что соответствует 13,6% от всей площади города. Производство ведется на 50 крупных площадках, размер которых достигает около 15,6 тыс. га.
Арендные ставки за 2019 год подросли до 500 руб./м2. По сравнению с прошлым годом этот показатель увеличился всего на 20 рублей. Максимальные темпы роста наблюдались в 2018-м — тогда цена "квадрата" подскочила сразу с 400 до 480 рублей. Причиной сохраняющегося роста ставок руководитель индустриального парка Максим Соболев называет дефицит качественных и современных производственных площадок.
Кроме того, в уходящем году продолжился перенос производств из города в Ленобласть, особенно это касается серого пояса. Из-за того что девелоперы развернули охоту на доступные для жилой и коммерческой застройки участки, в будущем эта тенденция станет еще более заметной, прогнозируют эксперты.
По словам Максима Соболева, сейчас на рынке большим спросом пользуется именно аренда и покупка готовых промышленных площадей, а не строительство объекта под нужды клиента. Популярность формата build-to-suit снижается.
Дефицитные направления
В Greenstate подчеркивают, что на рынке сложился острый дефицит производственных площадок под пищевое производство, фармацевтику и опасное производство в силу специфичных требований к площадкам. Так, пищевым предприятиям сложно соблюдать санитарно-защитные зоны, нужно большое ресурсопотребление по воде, газу и электричеству. В фармацевтике требования еще жестче: резидентам необходимы чистые помещения, разделение товарных потоков, контроль влажности, системы кондиционирования и разные температурные режимы.
"На территории Петербурга и Ленобласти действует порядка 15 индустриальных парков. Процент заполняемости резидентами в среднем составляет 40% и выше у тех парков, которые ближе всего расположены к городу и обеспечены инженерными ресурсами. Процент заполняемости в ИП Greenstate составляет 70% в силу близости расположения к городу, удобной логистики, полного инженерного обеспечения, наличия железнодорожной ветки, утвержденного комплекта правовой и градостроительной документации", — говорит Максим Соболев.
По его мнению, индустриальные парки остаются инструментом для размещения малых и средних предприятий, поскольку крупные компании сами могут построить всю необходимую инфраструктуру. Актуальным для небольших предприятий является вопрос финансирования проектов перевода производственных мощностей из активно застраиваемых жильем кварталов. Минимально доступные ставки финансирования на рынке — 8,5% от госструктур, ответственных за развитие малого и среднего предпринимательства. При таких ставках платежи по кредиту становятся равными или даже ниже арендных ставок.
Как показывает статистика Greenstate, лидируют по количеству обращений несколько отраслей: предприятия пищевой отрасли, фармацевтические компании, металлообрабатывающие предприятия, предприятия сферы торговли и логистические компании. На территории индустриального парка Greenstate, расположенного в 1,5 км от КАД, также предусмотрена возможность размещения предприятий пищевой отрасли с соответствующим видом разрешенного использования земельных участков.
В целом на конец 2019 года более половины территории парка занято промышленными объектами двух десятков резидентов, в числе которых крупные иностранные предприятия, российские компании малого и среднего бизнеса. В собственность резидентам передано 70% площадей, свободные участки занимают более 30 га.
