Малый бизнес начал осваивать спальные районы Петербурга. Из–за высоких расходов на аренду проекты в центре города часто не окупаются. Чтобы снизить издержки, предприниматели стали уходить на окраины и снимать коммерческие помещения в новых, еще даже не сданных ЖК.
Число открытий и закрытий заведений на главных торговых улицах центра города сравнялось, но цена аренды выросла на 2%, а в некоторых локациях даже больше. Предприниматели ищут более дешевые помещения, выводя бизнес на окраины. Некоторые компании изначально развивают бизнес только в спальных районах.
"ДП" уже сообщал, что точки сети винных комнат Wine room как раз открываются исключительно в новых жилых комплексах. В спальных районах работают и пекарни "PROСлойка", азиатский маркет еды "Гондза и Бондза", сеть магазинов экотоваров Avocado и другие.
Еще не достроили
На коммерческую недвижимость в строящихся ЖК спрос стабильный. С предложением дела обстоят хуже: продуманных с точки зрения планировочных решений помещений на рынке по–прежнему меньше, чем требуется.
Дело в том, полагает руководитель департамента услуг для ретейлеров Colliers International Владимир Каличава, что далеко не все девелоперы при проектировании и строительстве своих ЖК принимают во внимание часто меняющиеся требования ретейлеров.
Вместе с тем генеральный директор компании "Лаборатория трендов", член Гильдии маркетологов Елена Пономарева уверена, что магазины в составе ЖК, куда жители приходят за покупками прямо в домашних тапочках, становятся все более востребованы.
По словам Каличавы, подходящая недвижимость в основном торговом коридоре, как правило, даже не успевает выйти на открытый рынок. Все распродается еще на ранней стадии строительства. После ввода комплекса в эксплуатацию в продаже остаются лишь помещения на второстепенных локациях. Эксперт говорит, что спрос всегда прямо пропорционален числу жителей ЖК и окрестных зданий.
Генеральный директор АПРИ "Флай Плэнинг" Владимир Савченков отмечает, что желающим найти хорошее помещение в спальном районе нужно озаботиться этим вопросом заранее. Стоимость аренды недвижимости в объектах, которые еще только возводятся, и в тех домах, которые уже сданы, различается, говорит он. "Впрочем, коммерческие помещения начинают сдавать на последних этапах строительства. И здесь большой разницы в ставках с уже построенными домами может и не быть. Некоторые помещения изначально предполагаются для крупных якорных арендаторов, например сетевых ретейлеров, — говорит Савченков. — Такие клиенты ищут помещения заранее и могут подождать, пока дом не будет сдан".
Бизнес в мертвой зоне
Недорогая коммерческая недвижимость востребована на рынке, но некоторые предприниматели, соблазнившись умеренной ценой аренды, могут попасть в мертвую зону. К таковым относят спальные районы, где население сравнительно стабильно по составу, количеству и ежедневным потребностям.
Основатель федеральной сети пекарен "Брецель" Антон Арканников рассказал "ДП", что по их франшизе работают 34 предприятия в разных городах России, и единственный случай, когда бизнес не сработал, произошел из–за неправильного выбора локации.
"Понять, удачное это место или нет, несложно. Достаточно просчитать платежеспособный трафик — ставишь камеру и считаешь. Также, особенно на этапе запуска, важны маркетинговые мероприятия", — добавляет предприниматель.
Однако мертвая зона — это не обязательно конкретная локация, которую можно внести в черный список. Для хорошей кофейни точка в спальном районе может оказаться мертвой, а для небольшого продуктового магазина вполне обитаемой.
Эксперты отмечают, что просто посчитать количество людей, проходящих мимо потенциального заведения, недостаточно. Все зависит не только от трафика в конкретной точке, но и от интересов проживающей в этом месте аудитории.
"Ведутся на коммерческую недвижимость в мертвых зонах в основном молодые бизнесмены, вчерашние выпускники вузов и маркетологи, успевшие только изучить теорию по учебникам", — говорит исполнительный директор Санкт–Петербургского союза предпринимателей Татьяна Подсухина. По ее словам, грешат этим и предприниматели, которые решили диверсифицировать бизнес. "Например, в проходном месте с отличным трафиком находилась столовая, бизнесмен решил переделать ее в кафе, но целевой аудитории в этой конкретной точке оно не нужно. В заведение с более высокими ценами люди уже не идут, и оно разоряется".
Подсухина отмечает, что предприниматели попадают в мертвые зоны чаще всего из–за привлекательной арендной ставки. Но рисковать, не изучив досконально локацию, может только тот бизнес, у которого есть своя оригинальная концепция. "Только в этом случае можно рассчитывать, что потребители будут сами приходить", — заключает эксперт.
Поближе к дому
По словам Елены Пономаревой, бизнес–среда в спальных районах развивается вследствие двух основных трендов.
Первый — ускоренная урбанизация. По данным Росстата, с момента прошедшей в 2010 году Всероссийской переписи населения наблюдается тренд на переезд жителей из мелких поселений в более крупные. "Мегаполисы во всем мире стремительно растут. Петербург не исключение. Люди уезжают в большие города ради профессионального роста и стабильного дохода. Приезжие покупают недвижимость в спальных районах, где цены на жилье более приемлемые, чем в центре, поэтому город разрастается", — отмечает Пономарева.
Второй тренд — новые требования к комфорту. Люди не хотят тратить время на дорогу и предпочитают получать все необходимое здесь и сейчас.
"Если человеку хочется быстро перекусить, необязательно ехать в центр сквозь пробки. Сходить в салон красоты рядом с домом тоже теперь не проблема, эта сфера развивается, и найти хорошего мастера по ногтевому сервису можно почти в любой точке города", — комментирует Пономарева. Возросшие требования к комфорту не только помогают развиваться районному бизнесу, но и вытесняют с рынка огромные гипермаркеты.
И если раньше бытовал миф о том, что арендовать помещение для бизнеса в отдаленном спальнике означает, что придется работать на грани провала, то сейчас эксперты сходятся во мнении, что проект на окраине Купчино, наоборот, может оказаться успешным.
Первый вице–президент общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства "Опора России" Павел Сигал выделил два явных преимущества запуска бизнеса в спальных районах. "Ставки по аренде помещения в таких местах могут отличаться по сравнению с центром города в несколько раз, а конкуренция — быть значительно ниже или отсутствовать вовсе. Что касается рентабельности, то в этом вопросе все зависит от подхода предпринимателя".
Наиболее популярными объектами в спальниках являются продуктовые магазины, салоны красоты, ателье, точки выдачи товаров интернет–магазинов, сервисные центры по ремонту часов и обуви, зоомагазины, а также недорогие кафе и пекарни.
В новых районах часто нет знакомых и привычных сетевых заведений общепита, крупных ретейлерских магазинов, но зато расположены продуктовые магазины no name, где товары продаются по принципу "как своим" или "мне как всегда".
