Движение вниз. Банки начинают массовое снижение ставок по ипотеке

О снижении ставок по базовым ипотечным программам на 0,4–0,5 процентного пункта (п. п.) на текущей неделе вслед за Газпромбанком объявили Альфа–Банк, ВТБ и ПСБ. Сбербанк пока хранит молчание.

Давление на ставку

После снижения в 2019 году ключевой ставки ЦБ РФ с 7,75% на начало января до 6,25% на конец декабря средневзвешенная рыночная ставка по ипотеке за год снизилась на 0,87 п. п., до 9% годовых, отмечается в материалах Банка России. Рекорд был побит в ноябре, когда впервые за всю историю ипотеки ее стоимость оказалась на уровне 9,02% годовых.

В Петербурге из–за высокой конкуренции между банками годовое снижение оказалось более динамичным: на 1,05 п. п., до 8,83% годовых в рублях.

"Сигнал ЦБ РФ о продолжении цикла снижения ключевой ставки открывает возможность дальнейшего снижения процентов по кредитам, — отмечает Сергей Хотимский, первый зампредседателя правления Совкомбанка. — Ожидаем, что в ближайшие полгода средняя ставка по выданной ипотеке может уйти ниже 8,5%".

Регулятор публикует статистику на основе данных по уже выданным кредитам. С учетом того, что между датой одобрения и совершения сделки может пройти несколько месяцев, очевидно, что средневзвешенная ставка ЦБ РФ опустится ниже 8,5% годовых в рублях уже в марте–апреле.

Банки научились использовать решения ЦБ РФ в качестве рекламного хода. Учетная ставка в очередной раз была снижена 7 февраля на 0,25 п. п. Предыдущее ее снижение на 0,25 п. п. в середине декабря 2019 года также привело к снижению стоимости ипотеки на 0,1–0,3 п. п.

Минимальная декларируемая ставка по базовым условиям у ряда банков находится в диапазоне 7,8–7,9%. Из–за особенностей программ каждого банка фактический размер средней ставки может быть выше или ниже. Это зависит от того, является ли заемщик зарплатным клиентом, согласен ли застраховать жизнь и здоровье, а также от первоначального взноса и вида недвижимости — на готовое или строящееся жилье.

Помочь банкирам

Впрочем, снижение стоимости кредитов не помогло банкам побить рекорды 2018 года: количество и объем выдачи ипотеки в 2019 году в Петербурге стали снижаться. Как следует из статистики ЦБ РФ, в прошлом году банки выдали 64,37 тыс. ипотечных кредитов, что на 12,6% меньше, чем в 2018 году, а совокупный объем выдачи снизился на 3,6%, до 193,36 млрд рублей. В рублевом выражении падение составило 7,2 млрд рублей. В пересчете на среднюю сумму кредита получается, что рынок ипотеки недосчитался за год около 1,4 тыс. объектов недвижимости.

Банки планируют наверстать упущенное дальнейшим снижением ставок и вернуть долю рефинансирования ипотечных кредитов на уровни 2017–2018 годов.

"У снижения количества и объемов выданной ипотеки есть техническая причина, — полагает Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо–Западного филиала банка "Открытие". — Более чем 10% всех ипотечных кредитов оформлялись для рефинансирования ранее выданной ипотеки, а в прошлом году доля рефинансирования в среднем по рынку снизилась вдвое, из–за чего и сократились показатели". По ее мнению, если говорить исключительно о новых выдачах, то они остались почти на уровне 2018 года.

"Маржинальность ипотеки существенно снизилась за прошедшие годы, и это накладывает свой отпечаток на поведение банков, — говорит Александр Конышков, управляющий филиалом СМП Банка. — Доля рефинансирования сейчас ниже, чем была, например, в 2018 году, поскольку такой большой разницы между ставками по новым и старым кредитам уже нет".

По его словам, заемщики с уровнем ставок выше 12% годовых в большинстве своем уже рефинансировали кредиты, а для тех, кто кредитовался под 9–10% годовых, на рынке пока не так много предложений.

"Изменение ставки на 0,5–0,7% годовых не даст существенного снижения платежа, поэтому многие клиенты не идут на рефинансирование и ждут дальнейшего снижения процентов", — резюмировал Конышков.

Как полагают опрошенные "ДП" эксперты, дальнейшее снижение ключевой ставки (ближайшее заседание ЦБ РФ намечено на 20 марта) до 5,5–5,75% годовых может окончательно закрепить ипотечную ставку на уровне 8% годовых. Это поможет увеличить выдачу ипотеки на рефинансирование кредитов, выданных в 2017–2018 годах под 10–11% годовых.

Новое ограничение

По данным ЦБ РФ, средний срок ипотечного кредита в Петербурге на начало января текущего года по сравнению с тем же периодом 2019 года увеличился почти на полгода — с 212 до 216,9 месяца (с 17,5 до 18 лет). На 13% выросла и средняя сумма кредита, превысив 3 млн рублей.

Это произошло из–за роста цен на недвижимость и отсутствия у заемщиков достаточного уровня доходов для высоких ежемесячных выплат. При увеличении сроков кредитования снижается размер ежемесячного платежа, что позволяет человеку попросить у банка чуть больший кредит. Пока ипотека остается самым безрисковым видом (по данным ЦБ РФ, в Петербурге доля просроченных ипотечных кредитов в портфелях банков составляет 0,67% против 1% в целом по стране).

При этом доля ипотеки в розничных портфелях банков уже превысила 50%, что вызывает у регулятора опасения. Год назад регулятор ограничил банки в одобрении выдаваемой ипотеки с нулевым первоначальным взносом (по некоторым оценкам, сегодня не более пяти банков в стране предлагают подобные кредиты).

С 1 июля текущего года ЦБ РФ планирует ввести еще одно ограничение — в виде дополнительных надбавок к коэффициентам риска. При оформлении ипотеки банк будет обязан рассчитывать предельную долговую нагрузку заемщика (ПДН). Если объем выплат по всем кредитам будет превышать половину ежемесячного дохода заемщика, банку из–за надбавок придется создавать повышенные резервы. И перекладывать собственные затраты на заемщика с помощью повышенной ставки.

Сейчас рассчитывать ПДН кредиторы обязаны по беззалоговому потребительскому кредитованию. Это требование помогло регулятору сократить темп прироста розничных портфелей год к году с 25% в мае до 18% в декабре прошлого года.

Если норма будет распространена на ипотечное кредитование, то банки столкнутся с трудностями в поиске заемщиков.