ЖК Promenade от холдинга "Аквилон Инвест" — лучший проект редевелопмента промышленных территорий по версии "Делового Петербурга".
За последние годы на месте промзон вдоль Обводного канала Петербурга построены десятки современных деловых центров и жилых зданий. Благодаря исключительно удачному расположению, близости к центру и высокой транспортной доступности эта локация ценится прежде всего среди покупателей высокого класса недвижимости. Один из таких участков — площадка бывшего молокозавода "Петмол", где холдинг "Аквилон Инвест" ведет строительство ЖК Promenade. После его ввода в эксплуатацию район возле станции метро "Фрунзенская" будет окончательно сформирован.
"Деловой Петербург" узнал, как основанная в Архангельске компания смогла обойти конкурентов и приобрести участок, что предшествовало сделке, почему ЖК считается флагманским проектом "Аквилон Инвеста" в Петербурге и какие нюансы позволили экспертному сообществу назвать комплекс самым ожидаемым на рынке жилья бизнес-класса. Учитывая масштабы и особенности объекта, ЖК Promenade признан "Деловым Петербургом" лучшим проектом редевелопмента промышленных территорий по итогам 2019 года. Подробности — в материале на dp.ru.
На фото: Макет ЖК Promenade
Непростая сделка
Застройка территории между Московским проспектом и Парфеновской улицей имеет насыщенную событиями историю. Изначально реализацией проекта занимался крупнейший девелопер Казахстана Build Investment Group (BI Group) в партнерстве с собственником земли Meridian Capital, который прежде всего известен по строительству ТЦ "Галерея" у Московского вокзала. Эти структуры вышли на петербургский рынок с двумя громкими премьерами — ЖК "Лирика" на месте бывшего грузового трамвайного парка и Promenade на площадке "Петмола". Но вскоре планы инвесторов поменялись, для активов с готовой разрешительной документацией начали искать покупателей.
Директор строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест" Виталий Коробов вспоминает, что конкуренция за земли между застройщиками была довольно сильная, за них боролись в том числе лидеры рынка.
"Казахстанскому фонду принадлежала фактически вся территория от Обводного канала до трамвайного парка. Переговоры были длительными, достаточно непростыми, с перерывом. Интересантов было тоже много. Сложность сделки была связана еще и с тем, что переговоры приходилось вести с крупной транснациональной компанией", — отмечает Виталий Коробов.
На фото: Окрестности ЖК Promenade и вид на Адмиралтейский район
Особый формат сделки заключался в приобретении не просто отдельных наделов в промзоне, а стратегического инвестиционного проекта с большим объемом финансирования, начинавшегося еще под эгидой экс-губернатора Петербурга Валентины Матвиенко.
"На сегодняшний день вся территория у станции "Фрунзенская", ранее принадлежавшая Meridian Capital, находится в собственности у холдинга "Аквилон Инвест". К нам перешел огромный объем документации, около 28 тыс. документов. Все это было структурировано, но нам потребовалось немало времени на изучение многочисленных нюансов. Причем в определенный момент у Meridian Capital ярко выраженного желания продавать активы не было. Они находились на распутье: продавать или заниматься девелопментом самостоятельно, вступать в партнерские отношения с новыми подрядчиками или остаться со старыми. Оглядываясь назад, мы понимаем, что во многом именно благодаря нашей настойчивости и умению договариваться все завершилось успехом. Сделка состоялась", — рассказал Виталий Коробов.
Флагманский проект
По итогам переговоров к "Аквилон Инвесту" перешли сначала ЖК "Лирика", а спустя некоторое время и ЖК Promenade. Концепция первого проекта была полностью пересмотрена. Новый девелопер вывел на рынок "ARTквартал. Аквилон" с традиционным для холдинга креативным подходом к благоустройству. Для этого ЖК бизнес-класса архитекторы создали аллею со скульптурами современных петербургских авторов, литературной ротондой и уличными музыкальными инструментами для детей.
На участке под ЖК Promenade градостроительная ситуация вносить масштабные изменения в проект не позволяла. Утвержденный проект планировки, а также выданные госорганами разрешения и согласования не предполагали даже минимальной корректировки внешнего облика зданий. Благо и необходимости такой не было. Архитектурный проект Promenade — это неоклассический стиль, анфилада 20-метровых арок, большие окна, которые чередуются с рельефными пилястрами. В отделке фасадов применяют натуральный камень, декоративные элементы и керамогранит. То есть проект полностью соответствует и заявленному высокому классу, и уже сложившейся в этом районе узнаваемой архитектуре. Однако наполнение комплекса претерпело значительные изменения.
“
ЖК Promenade мы рассматриваем как флагманский проект холдинга в Петербурге. Поэтому была серьезно улучшена транспортная доступность, мы соединили Московский проспект с улицей Парфенова, которая находится в активной стадии строительства. Добавили чуточку Франции: две площади с розами и лавандой, променад как главная прогулочная аллея, дизайнерские фонтаны и даже площадка для игры петанк. Во внутренних пространствах разместили современные детские площадки и закрыли дворы. Ранее их планировалось оставить открытыми. На подземных этажах вместе с паркингами оборудовали сити-боксы — индивидуальные кладовые для хранения крупных вещей. Если говорить о планировочных решениях квартир, то они полностью соответствуют тенденциям времени. Есть как функциональные квартиры-студии, так и видовые пятикомнатные резиденции с панорамами на город, Исаакиевский и Троицкий соборы. Не забыли и про уникальные лоты: квартиры с остекленными в пол эркерами, огромными террасами, а также квартиры с мастер-спальнями и окном в ванной комнате.
Последние несколько лет мы наблюдаем тренд на уменьшение квадратных метров, в том числе в сегментах "бизнес" и "элит". Помню тот момент, когда средняя площадь в бизнес-классе достигала 100 м2. Один из проектов поблизости, так и не выведенных на рынок, как раз имел около 500 квартир, каждая из которых была по 100 "квадратов". Вот он точно потерял актуальность, поскольку сейчас у покупателей преобладают более разумные требования по метражу.
Виталий Коробов
Директор Группы "Аквилон"
В окружении жилого комплекса сейчас строятся новые торгово-развлекательные центры и многофункциональные комплексы с офисными помещениями. В непосредственной близости от ЖК Promenade холдинг "Аквилон Инвест" возводит собственный бизнес-центр класса А. Таким образом, с вводом в эксплуатацию нового БЦ и ЖК Promenade, который возводится на последнем свободном участке завода "Петмол", здесь замкнется все деловое, общественное и жилое пространство района.
Цифровая начинка
Внутренняя инфраструктура ЖК Promenade также была полностью переработана. Ключевые параметры подвели под стандарты Э4 — внутренний стандарт создания жилой среды "Аквилон Инвеста" не только с продуманной архитектурой, инженерными технологиями и новейшими цифровыми инструментами, но и с целой моделью жизни, основанной на эргономике, экологичности, энергоэффективности и безопасности.
"Технико-экономические показатели мы не имели права трогать, но инженерию кардинально пересмотрели. В ЖК Promenade будут наши стандарты Э4, все самые ультрасовременные технологии. Учитывая, что на рынке на данный момент есть большое количество предложений бизнес-класса, нам требовалось как минимум соответствовать запросам аудитории, а как максимум превосходить их. Тем более покупатели сегодня очень внимательны к продукту, который они покупают. Например, характеристики по энергоэффективности мы привели в соответствие с наивысшим классом. Этого удалось добиться в том числе благодаря нашему ноу-хау — технологии улучшенного утепления контура дома Termo-S. Дело в том, что действующий стандарт по утеплению зданий в Петербурге находится в диапазоне 100–130 мм. Мы увеличили слой утеплителя наружных стен и кровли до 200 мм. Это позволяет дому не терять лишнее тепло. Кроме того, в каждом доме мы устанавливаем автоматизированный тепловой пункт с датчиками температуры. Они реагируют на температуру окружающей среды и, исходя из показателей, регулируют микроклимат в жилом доме. В квартирах же микроклимат регулируется с помощью индивидуальных вентиляционных клапанов. Эти и другие технологии направлены на повышении энергоэффективности жилого здания, сами жители при этом будут экономить до 25% на коммунальных платежах", — раскрыл ряд преимуществ проекта Виталий Коробов.
Слева — усиленное утепление в ЖК Promenade, справа — пример стандартного утепления в петербургских новостройках
В ЖК Promenade внедрят еще одну инновацию "Аквилон Инвеста" — систему inHOME. Принцип умного управления домом включает IP-домофонию с интерактивным экраном в каждой квартире и возможностью вывода на гаджет изображений с камер видеонаблюдения. Жильцы смогут видеть, где гуляют их дети и кто пришел в гости. Кроме того, в квартирах установят датчики защиты от дыма, протечек и проникновений, появятся тревожные кнопки. Счетчики отопления, электроэнергии и водоснабжения с автоматической подачей сведений в управляющую компанию и личный кабинет владельца квартиры избавят собственников от лишней суеты с квитанциями. В системе inHOME также можно обсудить вопросы с управляющей компанией или заказать дополнительные услуги на дом — химчистку, продукты, клининг и т. п.
"Такое наполнение, которое дает возможность экономить время и не тратить свои ресурсы на лишний сбор бумажек или телефонные разговоры с управляющей компанией, очень важно для бизнес-аудитории, она очень взыскательная. Покупатели жилья в бизнес-классе хорошо подкованы в вопросах инновационных технологий, они имеют опыт использования разных продуктов и понимают, что и какого качества хотят приобрести. Сегодня квартиры — это не просто место, куда вы приходите, чтобы переночевать. Это зона, где вам комфортно и где нет никаких дополнительных обязательств, это персональное отношение к себе. Жилой комплекс при таком подходе воспринимается как единое коммуникативное пространство, где вы со своими соседями можете сами выстраивать позицию по управлению домом, можете обсуждать, какие услуги хотите добавить, что нужно убрать. Все эти внедрения и создают суть продукта, который мы продаем", — резюмирует Виталий Коробов.
На фото: ЖК Promenade
Премьера года
В "Аквилон Инвесте" планируют сдать ЖК в декабре 2021 года. Такой срок обусловлен стратегией холдинга по активной экспансии на петербургский рынок. Что касается социальной инфраструктуры, то наличие школ и детских садов было заложено еще в документацию по редевелопменту всей "Измайловской перспективы". Образовательные объекты распределены между всеми застройщиками, осваивающими данную территорию. "Аквилон Инвест" вносит свою лепту и строит детский сад.
"Мы находимся в тесном взаимодействии с администрацией Адмиралтейского района. Это кропотливый процесс — построить детский сад и подарить его городу. Здесь свои требования по бассейну, мебели — вплоть до того, какие шторки повесить и какую плитку положить. Мы взяли на себя повышенные обязательства и хотим ввести этот объект с опережением сроков на 6 месяцев. Планируем сделать это в декабре нынешнего года", — говорят в "Аквилон Инвесте".
На фото: Директор строительно-инвестиционного холдинга "Аквилон Инвест" Виталий Коробов
Помимо жилой части, в ЖК Promenade появится пул апартаментов. По мнению аналитиков рынка недвижимости, этот формат переживает настоящий бум популярности в Петербурге. В "Аквилон Инвесте" пока продолжают подбирать концепцию апартов. Обсуждаются варианты как обычной продажи юнитов, так и реализации проекта с участием управляющей компании или крупного международного оператора.
"Привлекательность апартов, на наш взгляд, абсолютно обоснованна. Рядом есть метро, много бизнес-центров и офисов с рабочими местами. Московский проспект насыщен предложением, уже есть введенные в эксплуатацию комплексы апартаментов, все они успешные и показывают реальную доходность. Уверены, что качество жилья от соседства с апартаментами только выиграет, поскольку здесь в одном квартале будет создана дополнительная инфраструктура, ресторан, спа, фитнес. Это пример удачного сочетания разного функционала, симбиоз общественного и жилого пространства. Однако жилой части мы придаем ключевое значение. Концепция с променадом единая, но есть четкое и ярко выраженное зонирование, чтобы никому не было дискомфортно. К тому же у каждого корпуса своя закрытая территория, свой подъезд с подключением к внутриквартальной дорожной сети. Мы специально сделали все таким образом, чтобы наша целевая аудитория покупателей жилья никак не пересекалась с арендаторами апартов", — добавил Виталий Коробов.
На фото: Строительство ЖК Promenade
Примечательно, что сразу после старта продаж в середине 2019 года ЖК Promenade назвали одним из самых ожидаемых проектов бизнес-класса в Северной столице. Такие оценки обусловлены тем, что территория "Петмола", как и более масштабного проекта реновации "Измайловская перспектива", считается эксклюзивным участком в самом центре города, в пешеходной доступности от исторического наследия и парадных набережных. В Адмиралтейском районе достаточно точек притяжения. К ним можно отнести "Новую Голландию", окрестности Исаакиевского собора и Мариинского театра, Юсуповский сад, десятки других, не менее известных культурных достопримечательностей и скверов.
