Кубатура общества. Площадь креативных пространств в Петербурге выросла в 2 раза

За последние полтора года площадь креативных пространств в Петербурге выросла в 2 раза, а их выручка, по оценкам экспертов, увеличилась до 2,5 млрд рублей (0,9 млрд рублей, по оценке "ДП", на май 2018 года).

Творческий рывок

В конце 2018–го, по данным IPG.Estate, в Петербурге работало более 30 креативных пространств общей площадью более 100 тыс. м2. К настоящему моменту их количество выросло как минимум вдвое: так, по оценке Colliers International, их сейчас 55 объектов, это 180 тыс. м2, а Knight Frank St Petersburg насчитало еще больше креативщиков: 100 пространств аж на 750 тыс. м2.

Крупнейшие кластеры — "Севкабель Порт", "Новая Голландия", ArtPlay, "Бертгольд Центр", "Голицын Лофт", "Этажи". Пока еще существует пространство "Ткачи", но оно находится в состоянии продажи (за 700–800 млн рублей) холдингу "Империя" Андрея Фоменко (№ 23 в Рейтинге миллиардеров "ДП" — 2019), владеющего сетью БЦ "Сенатор".

Точные планы на будущее "Ткачей" пока не заявлены, но источник, знающий подробности сделки, рассказал "ДП", что, скорее всего, новый собственник сохранит креативную составляющую с тем же названием, даже если и в урезанном виде.

Ареал обитания

В основном (в 78% случаев) кластеры базируются в Центральном, Адмиралтейском и Василеостровском районах.

Выбор обусловлен не только привлекательностью исторического центра, но и тем, что креативные пространства занимают освобождающиеся промышленные площадки. Потенциально интересны для этой категории локации вдоль Московского проспекта — так считают в Colliers International.

78% кластеров относятся к формату арт–пространств. На долю музеев, концертных и театральных площадок приходится еще 12% "творческих территорий". 8% — это коворкинги, по 1% — образовательные площадки и антикафе.

В креативных пространствах обитают более 850 арендаторов разного профиля, говорят в Knight Frank St Petersburg. По данным аналитиков консалтинговой компании, цена аренды варьируются в зависимости от формата. Средняя ставка в арт–пространствах составляет 1000–2000 руб. / м2 в месяц. Под выставочную деятельность арендовать площади в музеях, на концертных и театральных площадках можно в среднем за 20–25 тыс. рублей в месяц. Образовательные площадки предлагают почасовой тариф — в среднем 1150 рублей. Аренда одного нефиксированного рабочего места в коворкинге составляет в среднем 7,2 тыс. рублей в месяц, фиксированного — дороже: 9,7 тыс. рублей.

Не скреативим, так потусуемся

Впрочем, по мнению экспертов, объекты, которые у нас называют креативными пространствами, часто по факту ими не являются: либо это набор заведений общепита и тусовочных мест, либо там преимущественно выставочная деятельность с добавлением food–зон. Частично с этим согласен Роман Красильников, креативный директор "Бертгольд Центра": "Сейчас арт–пространства — некий аналог современных многофункциональных центров, которые объединяют в себе и торговую, и офисную, и образовательно–развлекательную функции. Людям уже недостаточно просто совершать покупки, им нужно место, из которого не хотелось бы уходить".

В среднем, по словам экспертов, заполненность креативных пространств арендаторами составляет от 60 до 90%.

"У нас весь комплекс сдан и сформирован лист ожидания, — утверждает Роман Красильников. — Сейчас планируется надстроить 350–метровый мансардный этаж".

Без ремонта — не основательно?

Экономика арт–пространств сильно зависит от расположения, от объектов, которые находятся рядом, от специализации и репутации арендаторов, даже от моды. Наиболее жизнеспособными, считают эксперты, оказались малобюджетные варианты. "Во–первых, часто они размещаются в исторических зданиях, которые под более форматные современные функции довольно сложно приспособить. Во–вторых, это прежде всего молодежная история. Появляются центры активности молодежи, которых у нас всегда не хватало, и спрос на такие объекты далеко не исчерпан. В–третьих, если надвигающийся кризис все же случится, как показывает опыт, жизнь сохранится в наиболее дешевых сегментах", — полагает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. При этом сами места расположения таких кластеров — это либо пустующие площади производственных компаний, либо территории управляющих компаний с долгосрочной арендой.

Именно поэтому большая часть операторов не вкладываются серьезно в ремонт. Подавляющее большинство петербургских креативных пространств работает в неотремонтированных помещениях, достраивая только туалеты. Нужное оборудование устанавливают субарендаторы: магазины, бары.

Все это подталкивает некоторых старожилов рынка недвижимости к скептическому отношению к креативным пространствам: мол, это в любом случае временный формат для недвижимости, поскольку для его запуска требуются минимальные инвестиции. В дальнейшем все равно придется вкладывать средства в развитие. Если со временем проект не вырастает в качественный продукт, с более проработанной концепцией и платежеспособным пулом арендаторов, то он имеет мало шансов на долгую жизнь.

Николай Пашков, в свою очередь, пересказывает жалобы некоторых разочарованных собственников, которые рассчитывали на большее, затевая свои проекты: "Закономерность, скорее всего, следующая: чем больше инвестировано в такого рода проект, тем менее финансово успешным он будет и тем короче его жизненный цикл. Это связано с тем, что база здесь — доступная по цене недвижимость. Часто такие проекты за рубежом развиваются на пространствах бывшей муниципальной собственности, не востребованной по прямому назначению и потому приходящей в запустение; в некоторых случаях они и вовсе дотируются. У нас креативные пространства строятся на сугубо рыночных подходах. Понятно, что их экономический эффект оставляет желать лучшего".