Фактически это социальный эксперимент.
В сентябре 2018 года Смольный продал с торгов 42 квартиры общей площадью 2,6 тыс. м2 в расселенных домах 22 и 24 на ул. Шкапина. Дом 22 купило ООО "Ленинградская строительная компания", дом 24 — ИП Константин Тимофеев. Здания подлежали "реконструкции под жилые цели".
В 2019 году в домах начался капремонт, который сейчас завершается. Фасад и габариты зданий не меняются, но существовавшие прежде квартиры дробятся на студии площадью около 25 м2. "Сначала мы провели работы по устранению аварийности, поменяв там все, что было необходимо, а потом уже перепланировали под квартиры другой площади", — рассказал "ДП" Тимофеев. Размер квартир, по его словам, был выбран самый ликвидный.
По информации Тимофеева, у соседей на ул. Шкапина, 24, подход примерно тот же. Закончить работы, включая благоустройство, планируют к лету.
Прецедент
Когда инвестору приходится самому расселять историческое здание, он, как правило, может достичь выгоды только в случае реализации квартир в высоком классе или в случае существенного увеличения площадей (например, при надстройке), прокомментировал гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Если же здание расселяется городом, дом можно не надстраивать, а квартирографию диктует место. Студии для девелопера — это выгодный товар, так как стоимость квадратного метра в студии выше, чем в трехкомнатной квартире, добавила директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей.
Но других примеров, когда здание в центре или даже в новых районах целиком делится на студии, опрошенные "ДП" эксперты не помнят. Руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева упомянула лишь апартамент–отели (то есть формально гостиницы) Start (застройщик ПСК), Vertical We&I (NAI Becar), Zoom Apart (ФСК).
"Отдельные умельцы выкупают коммунальные квартиры, делят их на студии и делают из них мини–общежития", — говорит Пашков. Такая переделка в основном сводится к разводке коммуникаций и устройству отдельных туалетов. Подобные перепланировки сейчас популярны и даже могут быть согласованы (для организации новых "мокрых зон" реконструируемая квартира должна находиться либо на первом этаже, либо над нежилыми помещениями вроде магазинов). И все же получившиеся студии в таких случаях, как правило, продаются как доли в коммуналке.
Не назвать щадящей
Градозащитники обычно приветствуют капитальный ремонт исторических домов с сохранением их облика и габаритов (тем более что примеров, когда бы это делал бизнес, не так много, обычно восстановление аварийных зданий происходит по городской программе "Молодежи — доступное жилье").
Но перестройку с дроблением квартир не назвать щадящей, полагает заслуженный архитектор России доцент СПбГАСУ Владимир Линов. Чтобы разбить большую квартиру на полноценные студии, как правило, нужно сделать полную перепланировку с устройством новых лестниц, отметил он. "Необходимо, чтобы от лестницы отходил заново созданный межквартирный коридор, а это требует устройства новых капитальных стен", — пояснил Линов. Новые стены должны опираться на новые фундаменты. А устройство стен с фундаментами — это, по сути, полная перестройка старого здания.
"Конечно, это нельзя расценивать как хороший путь для реконструкции исторического центра. Это может быть какой–то исключительный случай аварийного и малоценного здания, которое способно выдержать такую мощную перепланировку", — уверен Линов.
Вопросы к контингенту
Эксперты отмечают, что помимо градостроительного аспекта в подобных домах, состоящих сплошь из небольших квартир, есть еще и социальный. "Безусловно, комфорт проживания в проекте, состоящем из одних студий, снижается. Однако в домах на улице Шкапина этот фактор нивелируется тем, что здесь всего пять жилых этажей, и число жильцов будет не так высоко, как в многоэтажной застройке", — рассуждает Конвей. Пашков уточняет, что в студиях складывается "довольно своеобразный" контингент: очень много арендаторов и очень частая их сменяемость, что не лучшим образом сказывается на общедомовом имуществе и общем износе дома. Но действительно, это больше характерно для очень больших домов. В студиях селятся малые семьи, как правило бездетные, добавляет Линов, и "это не такая структура населения, которую хотелось бы видеть поголовно во всех концах исторического центра".
Архитектор отметил, что он лично за такой проект не взялся бы. К тому же, по словам Конвей, одним из существенных минусов студий является низкая освещенность такого жилья, что особенно заметно в студиях–пеналах. Однако на ул. Шкапина, 22, у большинства студий предусмотрено два или даже три окна, что улучшает ситуацию с освещением помещений. "Странно, почему эти дома не продаются с предложением сервиса для инвесторов по сдаче в аренду — по аналогии с сервисными апартаментам, тем более что наиболее логичной при данной квартирографии и расположении объекта выглядит именно сдача студий в аренду", — задается вопросом Пашков.
Люди сами видят
Сам застройщик проблемы в малометражных квартирах не видит. "У нас таких опасений нет, потому что мы это продаем на рынке. Люди видят планировки этажей и приходят, смотрят, платят деньги и понимают, за что они платят", — парирует Тимофеев. Районная администрация, по его сведениям, проектами довольна (поскольку в любом случае новая функция домов не сравнится с тем состоянием, в котором они пребывали до покупки). "Они (власти. — Ред.) не видят проблемы в том, что появятся студии. Для них главное — что дом возвращается в жилой фонд. Там живут нормальные люди, которые купили квартиры за деньги", — говорит предприниматель. В ближайшее время он планирует приступить к капитальному ремонту следующего дома. Это дворовой флигель на ул. Шкапина, 24Б. Его тоже купили с торгов.
Противоположный пример реновации представлен здесь же, на ул. Шкапина, — это жилой комплекс "Панорама 360" (застройщик "Главстрой"). При строительстве этого объекта старая застройка была снесена, возведены новые дома с более разнообразной квартирографией. Зато весьма дешевой архитектурой, вызвавшей много критики.
