Не дожидаясь решения ЦБ РФ о ключевой ставке (оно будет принято завтра), отдельные участники рынка превентивно пересмотрели условия ипотечного кредитования в сторону повышения. Возможно, это следствие заявления экс–вице–премьера Виталия Мутко (с января — глава госкомпании "Дом.рф") о том, что банки выдают ипотеку на невыгодных для себя условиях и вскоре начнут поднимать ставки на 1–2%.
Локомотивом выступил банк "ТКБ", объявивший о повышении ставок на 1 процентный пункт (п. п.), подняв их до среднерыночного уровня, к 8% годовых. По оценке Frank RG и "Дом.рф", по объему выданных кредитов в январе текущего года ТКБ не входил в топ–15 участников рынка. На прошлой неделе ставки поднял ЮниКредит Банк (доля на российском рынке — 1,2%), позавчера о повышении на 1% объявил Росбанк (доля 4,3%), в понедельник на 1% повысит Абсолют Банк (доля 1,5%). По данным "ДП", базовая ставка в Россельхозбанке (доля рынка — 3,1%) с начала года выросла на 0,3 п. п.
В пресс–службе банка ВТБ (доля 21%) сообщили, что на данный момент менять ставки не планируют, но подчеркнули, что после одобрения заявки ставка фиксируется до подписания договора. По информации участников рынка недвижимости, на днях ВТБ уведомил партнеров о сокращении сроков действия одобрения со 120 до 30 дней, что косвенно подтверждает готовность банка к изменениям ставок.
Предстоящее решение ЦБ РФ о ключевой ставке станет спусковым крючком для ипотеки. Тренд на повышение снизит доступность ипотеки. Впрочем, предшествующее снижение ставок рынку недвижимости не очень–то помогло.
Как следует из статистики ЦБ РФ, в прошлом году банки выдали на 12,6% меньше ипотечных кредитов, чем в 2018–м, совокупный объем выдачи снизился на 3,6%, в рублевом выражении падение составило 7,2 млрд рублей, что эквивалентно примерно 1,4 тыс. квартир.
По данным ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по ипотеке, выданной в Петербурге, к 1 февраля текущего года опустилась с начала прошлого года на 1,2 п. п., до 8,68% годовых в рублях (по РФ — на 1,08 п. п., до 8,79%). На первичном рынке жилья ставка снизилась на 1,53 п. п., до 8,21% годовых в рублях (по РФ — на 1,66 п. п., до 7,99%).
В этих цифрах есть немного лукавства: ЦБ РФ фиксирует среднее значение ставок по фактически выданным кредитам. Заявки на них подавались несколькими месяцами ранее (средний срок действия положительного решения банка равен 90 дням). Кроме того, на значение среднего размера влияют и ставки по программам с господдержкой (семейная или военная ипотека), которые находятся ниже базовых ставок. Но наметившееся сегодня повышение ставок как раз на 1 п. п. возвращает ипотеку в начало прошлого года.
Обогнать регулятора
Размером ставки банки регулируют поток обращений своих потенциальных заемщиков. Снижение даже на десятые доли процентного пункта позволяет нарастить долю рынка, незначительное повышение — сократить поток заявок. Решение нескольких банков повысить ставки на 1 п. п. может говорить о том, что они перевыполнили собственный план по объему портфеля, считают опрошенные "ДП" эксперты рынка недвижимости. И повышение ставок может быть простым совпадением с запланированным на завтра заседанием ЦБ РФ по ключевой ставке в контексте прогнозов отдельных аналитиков по ее повышению.
Тем не менее любое изменение ЦБ РФ ключевой ставки влияет на ставки по ипотеке. Так, снижение ставки c 10 февраля текущего года на 0,25 п. п. привело к тому, что уже 13 февраля о веерном снижении базовых ипотечных ставок объявили в ПСБ, Альфа–Банке, ВТБ, Газпромбанке (см. "ДП" № 18 от 13.02.2020). Паузу взял Сбербанк (январская доля рынка — 40%).
Как через пресс–службу передал Вячеслав Лебедев, директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо–Западного Сбербанка, банк в течение 2019 года 8 раз снижал ставки на ипотечные кредиты как для всех, так и для отдельных категорий, еще 4 раза — по рефинансируемой ипотеке. Свои планы по ставкам банк не комментирует до официального вступления изменений в силу.
"Райффайзенбанк внимательно следит за изменениями экономической ситуации и будет корректировать условия кредитования соответственно", — отмечает Константин Мурашкин, руководитель отдела продаж ипотечных кредитов регионального центра Райффайзенбанка (доля рынка по объемам выдачи в РФ в январе достигала 2,1%).
В том, что ставки по ипотеке пойдут вверх, большинство опрошенных "ДП" банкиров не сомневаются, однако ни один из них не готов прямо говорить ни о размере повышения, ни даже о самом факте предстоящего изменения. Вне зависимости от завтрашнего решения ЦБ РФ.
Как отмечает Игорь Пинаев, руководитель "Нмаркет.ПРО: Ипотека", после начавшихся на этой неделе локальных повышений ставки в течение апреля уйдут за 9,5% годовых. "Если ситуация на финансовых рынках и с пандемией затянется, то ставки могут уйти сильно и за 10% годовых", — подчеркнул он.
Давление на спрос
В течение всего 2019 года и первого месяца текущего года банки фиксировали прирост портфелей и среднего размера кредита, при этом в количественном выражении рынок стагнировал.
По итогам января средний срок ипотечного кредита в Петербурге вырос на 7 месяцев, до 18 лет (по стране — на 11 месяцев, до 18,3 года). В том числе на первичном рынке срок увеличился на 16 месяцев, почти до 19 лет. Рост среднего размера кредита составил 15%, до 3,27 млн рублей (на первичном рынке он вырос на 19%, до 3,31 млн рублей).
Банки отмечают резкий подъем спроса на ипотеку, наметившийся в конце прошлого года.
"В январе рынок вырос на 12% в денежном выражении относительно аналогичного периода прошлого года, при этом количество выданных кредитов сохранилось на том же уровне", — говорит Екатерина Евсюткина, директор розничного бизнеса петербургского филиала Альфа–Банка. По ее словам, в январе — начале марта была видна хорошая динамика обращений, а вот дальнейшая ситуация будет связана с ключевыми факторами рынка: изменением ставок, стоимостью жилья и уровнем реальных доходов населения.
Рост ставок и стоимости жилья (сейчас цена растет главным образом из–за ослабления курса рубля) понизит покупательную способность и доступность ипотеки. "Сокращение объемов спроса явно будет прослеживаться, но при этом влияние на рынок будет не мгновенным, а отложенным, так как часть клиентов успеет получить кредит по действующим условиям, а часть готова будет воспользоваться предложениями банков даже на фоне повышения ставок — в целях вложения собственных средств в надежные инструменты", — отмечает Евсюткина.
По данным ЦБ РФ, за 2019 год общий ипотечный портфель жителей Петербурга вырос на 26%, до 475 млрд рублей, портфель на первичном рынке вырос всего на 6%, до 157 млрд рублей.
В феврале в Петербурге количество договоров долевого участия в строительстве жилых помещений (ДДУ) уменьшилось почти на 40%. Всего в Росреестре по Петербургу зарегистрировало 4,6 тыс. ДДУ (против 7,6 тыс. год назад). Эскроу–договоров было зарегистрировано всего 576.
"В начале 2019 года еще сохранялся повышенный ажиотажный спрос в связи с грядущими изменениями на рынке ДДУ, свою роль сыграло и повышение цен, — говорит Анжелика Альшаева, гендиректор агентства недвижимости ГК "КВС". — В целом снижение ставок лишь поддерживает платежеспособный спрос, об ажиотаже на рынке речи не идет".
"Количество сделок, несмотря на снижение ставок, оставалось на прежнем уровне: покупателям нужен месяц–два, а лучше полгода стабильных ставок, чтобы принять решение о покупке, — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК "ЦДС". — Иначе они пытаются поймать окно возможностей при снижении ставки и росте цены и при этом откладывают покупку до последнего".
Как отмечают эксперты, консервативный рынок недвижимости не успел отреагировать на стремительное развитие событий. "Сокращение ключевой ставки ЦБ до 6% стало громким информационным поводом, и не успели банки согласовать новые условия кредитов, как рынок потрясла еще одна новость — сокращение курса рубля. Теперь это происшествие может повлечь за собой откат к ставкам начала года", — считает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".
"Ипотечное ралли, направленное на снижение ставок, только тормозит спрос, потому что клиенты в ожидании дальнейшего снижения ставок откладывают покупку, ожидая дна по уровню процентной ставки", — заявляет Роман Строилов, партнер маркетплейса недвижимости "М2Маркет".
Дальнейшая ситуация будет зависеть от решения ЦБ РФ по ключевой ставке. Сложившийся информационный шум вокруг ипотеки ей только на пользу.
“
Банк наблюдает за тенденциями рынка недвижимости и ипотечного кредитования, отслеживает реакцию на изменения со стороны ключевых игроков. Безусловно, у нас есть понимание по собственным ожиданиям и аппетитам к объемам кредитования. Заблаговременное информирование о предстоящих изменениях в процентной политике не имеет практической пользы ни для одной из сторон сделки — ни для банка, ни для клиента. Подобная практика может приводить к негативным последствиям, например к излишней нервозности при проведении сделки или и вовсе ее срыву. Основная задача ипотеки как финансового инструмента — помочь покупателю приобрести недвижимость, взять ипотеку подешевле не самоцель. Важно рассматривать вопрос совокупно, с учетом движения цен на недвижимость, зачастую и более дорогая ипотека выгоднее, если квартира приобретена до удорожания. Если тенденция на повышение ставок наберет обороты, то доля рефинансирования в ипотечных портфелях будет сокращаться. Спрос на перекредитование усиливается во время движения ставок вниз и ослабевает при движении вверх. В любом случае сейчас будет всплеск заявок на ипотеку в попытке зафиксировать одобрение банка, но перейдет ли одобрение в статус фактически выданного кредита, то есть воспользуется предложением клиент или нет, — зависит в большей степени от самого клиента.
Антон Комаров
заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка "Санкт–Петербург"
“
Мы внимательно следим за ситуацией на рынке, ожидаем решения ЦБ РФ по пересмотру ключевой ставки, в зависимости от этого и ряда других факторов будет приниматься решение по изменению ставок. Мы уже наблюдаем всплеск количества заявок на рефинансирование с момента снижения ставок. Большой интерес к этой программе проявляют заемщики, которые получили кредиты в конце 2016 и 2017 годов по ставкам 11% и выше. Рефинансирование будет привлекательно заемщикам до тех пор, пока ставка по действующему кредиту будет превышать предложение более чем на 1,5%.
Андрей Точеный
Директор департамента кредитования ПСБ
“
Ажиотажа на ипотечном рынке мы не видим, снижения спроса не наблюдаем — поток заявок стабильный, от ранее запланированных сделок клиенты не отказываются. В дальнейшем резких колебаний спроса также не прогнозируем. Первичный рынок занимает наибольшую долю в числе ипотечных сделок, у застройщиков есть все возможности для регулирования спроса. Порядка 70% продаж в новостройках — ипотека, застройщики заинтересованы в поддержании комфортного процента сделок, поэтому при охлаждении спроса они будут гибко подходить к вопросу регулирования.
Александр Конышков
Руководитель филиала СМП Банка
В контексте
Покупать недвижимость в кризис — рискованная затея. С одной стороны, квадратные метры вроде как надежнее теряющих ценность рублей. С другой — попробуй отбей эту инвестицию. Спрос на аренду падает вместе с ценой, а продать с прибылью удастся не скоро.
С каждым новым кризисом это простое соображение доходит до все большего количества потенциальных инвесторов. Именно поэтому вряд ли стоит ожидать в текущем году такого же количества сделок на рынке недвижимости, как в прошлом, несмотря на взлет курса доллара, который традиционно служит побудительным мотивом для покупателей квартир.
В начале прошлого года спрос подогревали два сильных фактора. Это, во– первых, все то же ослабление рубля, хотя и более медленное, чем нынешнее: за 2018 год рубль к доллару подешевел более чем на 20 %. И, во–вторых, ожидание изменений законодательства, из– за которых договоры долевого участия (ДДУ) летом 2019 года начали уходить в прошлое. Как показывают свежие цифры, ДДУ все еще доминируют над другими способами приобретения жилья. Но процесс пошел.
Собственно, отступление страха перед отменой ДДУ, наверное, и стало самым главным фактором, из–за которого в текущем году мы наблюдаем снижение количества сделок. Многие из тех, кто хотел купить недвижимость в ближайшие годы, поспешили сделать это именно в начале 2019–го. На всякий случай.
Снижение ставок по ипотеке, конечно, поддерживает спрос. Но не настолько сильно, чтобы справиться с влиянием вышеописанного фактора. Возможно, без него в 2020 году спрос упал бы еще сильнее. Разворот ставок к росту, безусловно, также подстегнет часть покупателей, так как появится угроза продолжения этого тренда. Группа «ждунов», которые годами откладывали сделки, наблюдая за снижением ставок по ипотеке, наверное, спохватится и по спешит, чтобы не платить потом по кредиту дороже.
Самое драматичное влияние повышение ставок окажет на объемы рефинансирования ипотеки (см. комментарии на этой странице). Тут следует ждать мощного спада.
Если же произойдет сильный рост ключевой ставки, как в конце 2014 года (к чему пока нет предпосылок), то вступит в силу еще один фактор: повышение доходности депозитов. Часть потенциальных инвесторов в недвижимость наверняка предпочтут более безопасный способ сбережений и перебегут в стан вкладчиков.
А вот на динамику цен квадратных метров ставки по ипотеке оказывают не самое сильное влияние. Тут на первом месте соотношение объемов спроса и предложения.
Александр Пирожков
