"Деловой Петербург" узнал у экспертов, как затянувшийся карантин и призывы властей не выходить на улицу во время майских праздников повлияют в перспективе на рынок дачных домиков и участков под индивидуальное жилищное строительство. Некоторые участники рынка поддерживают мнение, что измученное самоизоляцией население в будущем будет стремиться покупать не квартиры, а загородную недвижимость. Однако проблемы этого сегмента никуда не денутся.
Как сообщили dp.ru в "Авито.Недвижимость", популярность загородной недвижимости растет на фоне пандемии. В последние месяцы увеличилось количество объектов, купленных с привлечением ипотеки. В сегменте продаж цены на дачи и участки ИЖС в Ленинградской области остались на прежнем уровне, чего не скажешь о самом Петербурге. В Северной столице цены выросли значительно.
На рынке аренды загородной недвижимости в структуре спроса потребителей среди всех типов загородного жилья лидируют дачи. Цены на них за год резко увеличились как в Петербурге (20%), так и в Ленинградской области (35%). Во многом этому способствовал режим самоизоляции, который люди хотят провести за городом в комфортных условиях, отмечают в компании.
Кто сорвет куш
"Уже очень давно я твержу о недооцененности загородного рынка и переоцененности города. Но что уж тут сделаешь, рядом с деревнями и загородными поселками почти нигде нет рабочих мест. А желающих ехать на машине до офиса полтора часа с каждым днем все меньше. В связи с режимом самоизоляции и переходом на удаленку у многих изменится отношение к работе и своему жилищу, многие захотят жить свободнее, за городом. Особенно в тех случаях, когда есть возможность работы вне офиса. Даже мы с супругой всерьез задумались, не переехать ли нам за город. Однако дома работать не так просто: отвлекают домочадцы, холодильник, любимый диван — поэтому хочется иметь в пешей доступности от загородного дома офисный центр или коворкинг, где можно заниматься делами. Назовете мне поселки возле Петербурга, где это возможно? Вот я тоже не припомню. А поселки, где есть тротуары, чтобы можно было безопасно передвигаться? По пальцам их можно перечесть", — рассуждает руководитель проекта "Дача на Ладоге" Егор Еремин.
По его словам, проблема загородного рынка — в безмерно устаревших проектах с почти полным отсутствием инфраструктуры, в которых почти невозможно жить.
"Знаете ли, на дворе 2020 год, а не 1975. Причем, цена тут ни на что не влияет — даже в дорогих поселках жить комфортно вряд ли получится. Парадокс в том, что проектов с адекватной ценой и городским комфортом жизни я не встречал. И даже если у вас есть солидный бюджет, купить нечего. Первый же девелопер, который сделает современный загородный поселок с тротуарами, освещением, детскими площадками, озером, соснами, зонами барбекю и бизнес-центром для жителей сорвет куш", — говорит эксперт.
Цены в сегменте продаж и аренды загородной недвижимости (Петербург и Ленобласть)
Источник: Авито.Недвижимость
Что касается рынка дач — тут ситуация иная, подчеркивает Еремин. "Наша компания работает в эконом-сегменте, мы продаем участки с ценой до 50 тыс. рублей за сотку. И мы увидели следующую картину: многие покупатели, находясь под воздействием давления и негативных новостей по телевизору, полноценно изолировались дома — даже боятся выходить из квартир. Они проявляют интерес к загородной недвижимости, но предпринимать никаких действий не готовы. По этой причине просмотры объектов резко упали. Спасают онлайн-экскурсии, но они единичны. Падение продаж в апреле составило около 60%", — поделился своими наблюдениями собеседник dp.ru.
“
Как ни крути — в кризис люди покупают товары первой необходимости — а это квартиры в городе, максимально близко к месту работы. А дача — это уже вещь второстепенная. Мы очень надеемся, что дискомфорт от самоизоляции и закрытие границ приведут к тому, что интерес петербуржцев к недорогим участкам сильно вырастет. Сейчас достаточно нормальный дом площадью до 100 метров на участке 7-10 соток можно построить за 1,5-2 млн. С учетом того, что сельская ипотека скоро будет распространяться на строительство, а за рубеж выехать не представляется возможным — это может стать хорошим выходом, особенно для семей с детьми. Ведь миллион под 2,7% годовых на 10 лет — это менее 10 тыс. в месяц. Лично мне такая сделка кажется вполне выгодной
Егор Еремин
Руководитель проекта "Дача на Ладоге"
Фактор неопределённости
Председатель комитета Российского союза строителей (РСС) по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, гендиректор ГК Omakulma Виолетта Басина в долгосрочное влияние эпидемии на рынок не верит.
"Все зависит от того, какие бизнесы за этот период выживут, как дальше будет развиваться экономическая ситуация. Но пока я не вижу предпосылок, чтобы в долгосрочной перспективе возник существенный перекос в сторону загородки. Но теперешняя ситуация в Петербурге такова: у некоторых агентств недвижимости спрос на городскую вторичку упал вдвое, тогда как падения спроса на загород либо вовсе нет, либо он увеличился — причем как в продаже, так и в аренде. Если же карантин затянется до лета, то будет битва за дачные домики, потому что людям кроме этого никуда не уехать. По всей видимости, будут закрыты и российские курорты, по крайней мере, в июне. Пока же мы можем только мониторить ситуацию, развитие которой в нынешнем тренде может привести к спросу на “капитальное” пригородное жилье в малоэтажке или ИЖС, а вот ИЖС под Петербургом, обеспеченное городскими коммуникациями, в серьезном дефиците", — рассказала Виолетта Басина.
По статистике Dominfo.ru, в Ленинградской области наблюдается следующая картина: если сравнивать цифры с февраля по март, то можно увидеть увеличение интереса к загородной недвижимости в два раза.
"Из-за сложившейся ситуации и неопределённости в будущем многие собственники могут за это время привести свои загородные дома в режим полногодичного проживания, что в будущем повлияет на их решение окончательно переехать за город. Загородная недвижимость имеет несколько плюсов по сравнению с жильём в квартире: большая площадь собственного участка позволяет в условиях карантина прогуливаться на свежем воздухе, при этом находиться в полной изоляции. Экологическая обстановка за городом привлекает людей больше, чем проживание в городе. Массовой тенденции на переезд за город после окончания пандемии наши аналитики не ожидают, но колеблющихся клиенты точно выберут загородную недвижимость взамен квартире в городе", — считает директор аналитического отдела компании Артур Меркушев.
Профессиональный инвестор в недвижимость, руководитель проекта "Рентавед" Руслан Сухий подчеркивает, что после обострения ситуации с коронавирусом спрос на аренду загородной недвижимости действительно существенно вырос. Чтобы уехать из города для самоизоляции люди в срочном порядке начали арендовать дачи. В Москве, Петербурге, Новосибирске, Омске, Красноярске спрос на загородные дома вырос почти вдвое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Теперь проживающие на съемных дачах люди начали задумываться о покупке собственных загородных домов и участков, понимая, что в ближайшем будущем внешний туризм будет закрыт из-за страха перед коронавирусом, закрытия границ и удорожания поездок за рубеж на фоне ослабления курса рубля.
"В настоящий момент в массовом сегменте наиболее востребованы загородные дома площадью до 100 м2 с участком на 6 соток. При этом на рынке наблюдается существенный разрыв в интересах продавцов и покупателей. Например, в Подмосковье средняя стоимость дома с указанными выше параметрами составляет 6 млн рублей, а люди готовы потратить на его покупку 1,5-2 млн. На фоне высокого спроса продавцы выставляют загородные дома по завышенным ценам, превышающим рыночную стоимость на 30-40%. Если говорить о перспективах рынка дачных домиков и садовых участков, то пока люди в основном не рассматривают возможность переезда загород для постоянного проживания. Поскольку все равно предполагают, что рабочие места останутся в городе", — отметил Руслан Сухий.
В деревню, в глушь, в Новосаратовку
Co-Founder портала о недвижимости Move.ru и ГК A3F Group Александр Дужников согласен, что вместо запланированных заранее поездок за границу люди стали обращать внимание на загородный отдых на родине.
"Поэтому прогнозировать рост спроса в связи с возникшей ситуацией будет не совсем правильно — мы уже сейчас наблюдаем настоящий бум на рынке загородного жилья. В марте в Санкт-Петербурге выросло количество сделок по аренде загородной недвижимости в среднем на 20% по отношению к марту 2019 года, а если сравнить с прошлым месяцем — некоторые районы показывают динамику и в 28-30%, и этот показать продолжает расти", — поясняет Дужников.
В России всегда наибольшую популярность имели загородные участки вблизи водоемов, поэтому самыми востребованными направлениями для Петербурга остаются Всеволожский, Приозерский и Кировский районы.
"Около половины спроса приходится на эти районы благодаря песчаным берегам и большому количеству предложений. Снять коттедж или дом там можно от 20 до 80 тыс. в месяц, в зависимости от близости к Ладожскому озеру. В Москве и Московской области ситуация аналогична, и многие агентства рапортуют о всплеске спроса на аренду недвижимости вблизи Одинцовского района и Истры. Все оставшиеся месяцы 2020 года мы будем активно наблюдать рост сделок по загородной недвижимости, в том числе и потому что многие жители города рассматривают участки и как инвестицию", — прогнозирует Александр Дужников.
Направление загородной недвижимости действительно взлетело и остаточный эффект, на взгляд руководителя портала VRento.com Евгения Павлова, будет ощущаться. Но долгосрочного роста продаж он не ожидает, поскольку нормальный дом могут позволить себе немногие. Помимо желания нужно иметь и финансовые возможности, а с этим из-за падения доходов населения и массового закрытия пострадавшего от COVID-19 бизнеса могут возникнуть проблемы.
"Режим самоизоляции — настоящее испытание не только для бизнеса. В условиях непривычных ограничений люди массово задумались о собственном загородном жилье. Значит ли это, что с окончанием пандемии можно говорить о росте в сегменте малой стройки? Ограничения даются россиянам, прямо скажем, нелегко. И взрослые, и дети страдают от недостатка движений и свежего воздуха. Полноценные прогулки заменили посиделки на тесных балконах, и то лишь тем, у кого эти балконы есть. Однозначно в самом выигрышном положении сегодня оказались владельцы загородных домов. В их распоряжении — участок, дом, который чаще всего больше городской квартиры, и природа. Мы прогнозируем, что с окончанием ограничительных мер спрос на загородную недвижимость заметно вырастет", — предположил руководитель направления "Полимерные мембраны и PIR" компании "Технониколь" Евгений Спиряков.
По его словам, косвенно этот прогноз подтверждает наметившийся рост потребления строительных материалов. Производители фиксируют рост продаж в рознице, то есть материалы в сегменте DIY востребованы уже сейчас. Потребители активно занялись ремонтом. Пока еще медленно, но строительство частных объектов все же ведется.
