Представители рынка коммерческой недвижимости заявляют, что принятие нового федерального законопроекта может привести к коллапсу и дефолту компаний отрасли.
Согласно документу (№ 953580–7 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции) арендатору недвижимости будет предоставлено право разрывать договор в одностороннем порядке без возмещения каких–либо убытков. В открытом письме, направленном председателю Госдумы Вячеславу Володину и министру экономического развития Максиму Решетникову, представители отрасли отмечают, что они окажутся под угрозой дефолта по обязательствам перед банками. Общий кредитный портфель на данный момент составляет 6 трлн рублей. Кроме того, сотни тысяч человек, занятых в этой сфере, могут остаться без работы.
Среди подписавших письмо — АО "Корпорация А.Н.Д.", ООО "Капитал Групп Маркетинг", PPF Real Estate Russia, AB Development и другие.
В компании PPF Real Estate Russia, которая владеет "Невским центром", обращение поддерживают. "Для всех нас очевидно, что такая норма приведет к пересмотру правил игры, которые складывались на мировом рынке недвижимости последние 50 лет. Наличие компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе арендатора — это ключевой пункт любого договора аренды, вытекающий из положений ГК РФ", — отмечает директор департамента корпоративных коммуникаций PPF Real Estate Russia Виталий Краснюк.
Он рассказал, что сейчас многие арендаторы уже обратились к арендодателям по поводу пересмотра условий договоров. Как правило, в рамках существующих возможностей арендодатель идет навстречу, и компании находят взаимовыгодные решения, поскольку все хотят сохранить бизнес. По словам Краснюка, какого–то дополнительного регулирования здесь просто не требуется.
"Единственным эффективным инструментом поддержки арендаторов будет являться их прямая финансовая поддержка со стороны государства. Эти средства позволят компаниям перезапустить свой бизнес и начать постепенную выплату арендной платы", — говорит он.
Такие меры помогут арендодателям выполнить обязательства перед государством, кредиторами и ресурсоснабжающими организациями. "Решение же проблемы одной отрасли за счет другой, как предложено в этом законопроекте, наоборот, приведет к коллапсу рынка коммерческой недвижимости, и о его восстановлении можно будет забыть на долгие годы", — заключает Краснюк.
Первый вице–президент "Опоры России" Павел Сигал в разговоре с "ДП" отметил, что Российский совет торговых центров уже обращался в правительство РФ с письмом, где предупреждал, что принятие законопроекта приведет к "необратимому разрушению отрасли без возможности восстановления".
"В письме указано: коллапс отрасли грозит тем, что банки могут получить 2 трлн рублей дефолтных долгов и 350 млрд рублей прямых потерь по процентам. Если торговые объекты перейдут к банкам и госструктурам, они не смогут восстановить их капитализацию даже в среднесрочной перспективе", — говорит Сигал.
Совет торговых центров указывает, что в апреле и мае арендаторам предоставляются скидки, а средняя арендная плата составляет не более 10–15% обычной ставки. Сигал отмечает, что при этом девелоперы по–прежнему несут расходы по техническому обслуживанию торговых центров, уплате налогов, обслуживанию кредитов и зарплате персонала.
По прогнозам, частичное открытие ТЦ в стране ожидается в июле–августе, но полное снятие ограничений — не ранее сентября. Поэтому арендодателей ждут нелегкие времена, ведь уже к декабрю, по мнению Павла Сигала, с рынка может уйти до 20% участников (девелоперов), снизится инвестиционная привлекательность торговых центров и стоимость коммерческой недвижимости, а также упадут ставки аренды.
"Падение объемов строительства торговой недвижимости составит до 35% по сравнению с первоначальными прогнозами на 2020 год. Доля свободных площадей в ТЦ вырастет до 10–15%", — заключает эксперт.
Управляющий партнер Legal to Business Светлана Гузь отмечает, что в настоящее время законопроект принят Государственной думой в первом чтении.
"В имеющейся редакции ограничиваются права арендодателя, нарушается стабильность правоотношений, то есть имеется нарушение основных начал гражданского законодательства, сущности арендных правоотношений, а также прав, установленных в ст. 19 и ст. 34 Конституции", — замечает она.
По мнению Светланы Гузь, право отказа от договора повлечет многочисленные злоупотребления со стороны арендаторов, что приведет не к предоставлению защиты лицу, пострадавшему от введенных ограничений, а к появлению еще одной пострадавшей стороны — арендодателя.
"Но из пояснительной записки к проекту следует, что изменения касаются владельцев государственной и муниципальной собственности без привязки к наиболее пострадавшим отраслям экономики", — говорит эксперт, отмечая, что если текст законопроекта будет изменен, то нововведения коснутся только публичных собственников имущества и не будут распространяться на иных арендодателей.
