Хотя доля жилья, строящегося по новым правилам в Петербурге и Ленобласти, по–прежнему невелика, покупатели стали проявлять больше интереса к эскроу–счетам. В условиях нестабильной экономики этот механизм дает дополнительные гарантии сохранности средств, а значит, защищает от появления новых обманутых дольщиков.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в I квартале 2020 года доля объектов, которые реализуются через эскроу–счета, в структуре продаж в Петербурге и Ленобласти составила 10%, хотя во втором полугодии 2019 года она не превысила 6,5%. Конечно, рынок жилья — как и многие другие сферы бизнеса — не избежал провала в первой половине апреля из–за эпидемии коронавируса, но вторая половина месяца и май уже показали более оптимистичные результаты. Причиной такого подъема в первую очередь стал запуск программы льготной ипотеки от государства по ставке 6,5%, которую многие девелоперы в партнерстве с банками практически обнулили до 0,1% в первый год кредита.
Плавный переход
В целом результат за первое полугодие явно будет меньше прошлогоднего — но не настолько критично, как казалось в начале периода нерабочих дней. Оценить влияние кризиса на рост или падение доли объектов с эскроу–счетами сложно: пока еще по старой схеме достраивается преобладающее большинство объектов, тогда как при выводе новых объектов у застройщиков нет возможности выбирать.
По данным ЦБ РФ, на 1 мая 2020 года в Петербурге проектное финансирование с привлечением средств дольщиков на счета эскроу работает на 33 объектах общей площадью 104,9 тыс. м2. По сравнению с началом 2020 года, когда их было 19 штук, количество объектов выросло в 1,7 раза, а объем жилья — в 1,8 раза (было 58,9 тыс. м2). В Ленобласти тенденция аналогичная — на 1 мая здесь "по–новому" строилось 19 объектов (прирост в 2,1 раза, было девять) площадью 30,8 тыс. м2 (прирост в 1,4 раза, было 21,3 тыс. м2).
При этом объем выданных разрешений позволяет построить примерно 17 млн м2 жилья, из них по новым правилам реализуется около 25%, отмечает Валерия Малышева, генеральный директор АО "Ленстройтрест", ссылаясь на данные комитета по строительству СПб. "Можно говорить о том, что резкого и существенного прироста количества новых проектов, работающих по эскроу–счетам, за последние 5–6 месяцев не произошло, — говорит эксперт, — их вывод происходит очень плавно, переход на новые правила закончится только через 2–3 года".
Банковская подстраховка
При этом эксперты отмечают, что если объект находится в начальной стадии строительства, то покупатели чаще обращают внимание на схему, по которой он строится и, вероятно, при прочих равных условиях могут выбрать эскроу–счета. Это дает определенную гарантию, что в случае неудачи застройщика средства, аккумулированные на банковских счетах, позволят все–таки достроить дом.
"До сих пор в Петербурге не было ни одного случая прекращения финансирования банками проектов, которые строятся с использованием эскроу–счетов, — говорит генеральный директор СРО А “Объединение строителей СПб” Алексей Белоусов. — Банки прекрасно понимают, что приостановка такого финансирования приведет к возникновению очень серьезных проблем: недостроенных объектов и дольщиков, не дождавшихся получения своего жилья".
Впрочем, по мнению директора проекта "Северная долина" Дмитрия Калинина, покупатели, совершая выбор, скорее обращают внимание на срок передачи ключей, стоимость предложения, планировку квартиры и характеристики дома. "Продается квартира через эскроу или по старой схеме — не имеет решающего значения, спросом пользуются все очереди, — подчеркивает он, — но в целом на рынке этот фактор — сделка через эскроу — играет все большую роль при покупке, особенно на фоне нестабильности в экономике. Покупателям важно, чтобы их деньги были в сохранности, а новые правила как раз призваны это обеспечить".
Тандем по–крупному
Руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group) Ольга Трошева считает: сейчас уже можно говорить о том, что рынок приспособился к новой схеме работы и, хоть подготовка проекта перед стартом занимает больше времени, чем раньше, механизмы постепенно отлаживаются. Поэтому можно видеть все больше новостей о начале сотрудничества известных девелоперов с крупными банками.
Например, в июне холдинг Setl Group и ПАО Сбербанк объявили, что они заключили генеральное соглашение на проектное финансирование ЖК "Зеленый квартал" на общую сумму 15 млрд рублей. Соглашением предусмотрено финансирование 5–11–й очередей проекта на срок 6,5 года. А банк ВТБ открыл холдингу Setl Group две кредитные линии на общую сумму 460 млн рублей для финансирования строительства двух этапов ЖК "Стерео–2" в Калининграде с использованием счетов эскроу.
Компания "Главстрой Санкт–Петербург" еще осенью 2019 года подписала договор о банковском проектном финансировании на 30 млрд рублей: этими средствами обеспечено строительство 630 тыс. м2 недвижимости, в том числе девяти домов в ЖК "Юнтолово" и 29 корпусов в ЖК "Северная долина". "В лимиты также вошли объекты дорожной инфраструктуры, — рассказывает Дмитрий Калинин. — В частности, во втором полугодии в рамках договора мы планируем приступить к строительству двух новых дорожных участков — продолжений Толубеевского проезда и улицы Федора Абрамова в Выборгском районе".
Большинство девелоперов ведет строительство и продажи жилья как по новым, так и по старым правилам. Например, квартиры в 15–й очереди "Северной долины" реализуются по прежней схеме, а в 16–й — через счета эскроу. Первая в городе покупка строящейся квартиры с помощью счета эскроу состоялась именно в 16–й очереди "Северной долины" в мае 2019 года. При этом обе очереди возводятся рядом, в новом, 21–м квартале жилого комплекса, и стоимость квадратного метра в этих корпусах не зависит от того, ведутся продажи через эскроу или нет, поясняет Дмитрий Калинин.
Компания "Строительный трест" открыла проектное финансирование пока только для одного своего объекта — ЖК "Новое Купчино", но продажи здесь ведутся по договорам долевого участия. С использованием эскроу–счетов с 2018 года компания реализует три дома в поселке Новоселье. Строительство осуществляется на собственные средства застройщика, а деньги от раскрытия эскроу–счетов направлялись на возведение новых домов. В ближайшем будущем эта модель претерпит изменения. "Для строительства следующих лотов жилого комплекса “NEWПИТЕР” мы планируем привлечь проектное финансирование", — говорит Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании "Строительный трест".
ГК "Ленстройтрест" реализует свои проекты частично по старым правилам, а новые очереди переводит на эскроу. Компания получила проектное финансирование на новые очереди всех трех своих проектов: голландского квартала "Янила", который возводится в поселке Янино Всеволожского района Ленобласти, финского городка "Юттери" в Колпинском районе Санкт–Петербурга и шведского квартала "IQ Гатчина" в Гатчине.
Есть девелоперы, которые уже большую часть проектов строят по–новому. "ГК “КВС” одной из первых компаний в Петербурге и Ленинградской области начала работу в рамках нового законодательства, — рассказал генеральный директор группы компаний Сергей Ярошенко. — Сейчас практически все наши объекты возводятся с привлечением проектного финансирования — это новые очереди крупных микрорайонов “Новое Сертолово” и “Ясно.Янино” в пригороде Петербурга, объект бизнес–класса “Клубный дом Б57” в Московском районе Северной столицы, рядом с Парком Победы. Банком–партнером выступает ВТБ, с которым в прошлом году мы заключили соглашение о стратегическом сотрудничестве. Часть тех жилых комплексов, которые достраивались по старым правилам, мы ввели в прошлом году, еще ряд объектов планируется к вводу в этом".
В ГК "КВС" уточнили, что до конца года девелопер планирует представить рынку новый масштабный проект на юго–западе Петербурга, в Стрельне. Он предполагает развитие территории порядка 60 га и также будет возводиться в рамках проектного финансирования.
Длительный процесс
Как и у любой схемы строительства, у эскроу есть свои плюсы и минусы. "При проектном финансировании мы не столь существенно зависим от темпа продаж, в текущих условиях стройка всегда будет обеспечена финансированием, — объясняет Валерия Малышева, — объем продаж влияет только на размер ставки по проектному кредиту, в этом основное отличие от проектов, реализуемых по старой схеме". Из минусов она отмечает процедурные вопросы по взаимодействию с банками, порядок определения условий и возможности кредитования банком конкретного проекта — фактически теперь банки решают, интересен данный проект рынку или нет, есть ли у него перспективы или нет.
Тем не менее Сергей Ярошенко считает, что плюсов на сегодняшний день больше и ситуация с пандемией это наглядно продемонстрировала. "Те компании, которые работают по эскроу, сейчас чувствуют себя увереннее, — отмечает он. — Во–первых, изначально речь идет о стабильных игроках: банки, выдавая кредит, внимательно изучают девелопера и должны быть уверены в продукте и спросе на него, во–вторых, при проектном финансировании краткосрочные колебания активности покупателей некритичны". Таким образом, такой способ реализации проекта даже при сегодняшних изменениях рынка позволяет не тормозить стройку, а от девелоперов зависят и другие отрасли.
Только если будет значительное снижение покупательского спроса и, как следствие, количества сделок, существует вероятность, что потребуется изменение модели, заложенной в основу самого проектного финансирования, считает Алексей Белоусов. "Тогда, безусловно, банкам придется разрабатывать и принимать какие–либо меры, но это будут меры, направленные на стабилизацию ситуации — как в отношении своего банка, так и застройщика", — поясняет он.
Одним из основных изменений, связанных с переходом к проектному финансированию, девелоперы называют увеличение документооборота. "К государственным надзорным и курирующим службам добавился дополнительный контроль со стороны банка, который сначала тщательно и всесторонне рассматривает возможность предоставления финансов, а затем поэтапно сопровождает проект, — рассказывает Дмитрий Калинин. — Для дольщиков опять же такой усиленный контроль может быть дополнительным плюсом, фактором спокойствия". При этом он отмечает, что темпы и качество строительства не зависят от того, из какого источника финансируются работы. Девелопер, безусловно, заинтересован в дополнительном ускорении процессов, чтобы раньше сдать дом и закрыть кредит, а также в активных продажах: чем больше средств клиентов привлекается на счета, тем выгоднее процент для застройщика. Если сократятся сроки ожидания квартиры при должном качестве работ, то это пойдет только на пользу покупателям, став конкурентным преимуществом для девелопера.
Ставки плавают
По данным ЦБ РФ, средняя ставка по всем кредитным договорам, заключенным по объектам строительства в СЗФО, составляет 5,37%. Оценить, изменились ли ставки за последнее время, довольно сложно. "Условия индивидуальные, ставка на уровне 5–10% и может снижаться в зависимости от скорости наполнения эскроу–счетов, — говорит Ольга Трошева. — То есть эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации квартир".
Валерия Малышева говорит, в частности, что действующие ставки по нашим целевым кредитам сегодня на уровне 9,35% годовых. Один из займов выдан по льготной ставке 8,25%, поскольку застройщик является субъектом МСП. "При проектном финансировании, как правило, существенный объем привлекаемых кредитных средств покрывается деньгами, вносимыми дольщиками на счета эскроу, — говорит она, — а ставка по оставшейся задолженности составляет 5–6% годовых, при этом в абсолютном выражении именно эта процентная нагрузка для проектов является основной". В зависимости от проекта в среднем ставка добавляет к цене квадратного метра от 3 тыс. до 6 тыс. рублей, поэтому рассмотрение субсидирования этой части ставки было бы ощутимой мерой поддержки для застройщиков".
Правительство РФ выпустило 30 апреля постановление о субсидировании ставок по проектному финансированию до размера ключевой ставки — то есть до 5,5% годовых, рассказывает Сергей Ярошенко. Постановление касается кредитов, выданных до 1 мая 2020 года. В постановлении описаны критерии, которым должна соответствовать компания. В частности, у застройщика не должно быть задолженностей перед бюджетом, сокращений сотрудников в период пандемии, он должен выполнять все адресные программы и т. д. "Пока до банков программа еще не дошла, идут обсуждения, есть много вопросов относительно того, скольким компаниям будут доступны льготы по ставке, — отмечает Сергей Ярошенко. — Мы также направили свои вопросы по участию в программе".
Снижение ставки по проектному финансированию до ключевой — положительная мера. Она позволит снизить затраты застройщика на обслуживание кредита, частично компенсировать рост себестоимости строительства и, соответственно, рост цен. Наряду с льготной ипотекой удержание цен на доступном уровне — важный момент для поддержки платежеспособного спроса, считают девелоперы. Сергей Ярошенко отмечает, что логичной мерой в существующих условиях было бы субсидирование ставок также по новым кредитам. Как минимум это позволило бы не откладывать вывод на рынок ряда проектов, которые сейчас находятся на стадии разработки.
Менять на переправе
Переход на новое законодательство стал своевременной мерой, говорит Сергей Ярошенко, так как проектное финансирование обеспечивает стабильность поступления средств в строительство, что позволяет вести его непрерывно и дает возможность долгосрочного планирования.
Конечно, новый механизм нельзя назвать совершенным. В частности, возможность поэтапного снятия денег с эскроу–счетов могла бы облегчить нагрузку на экономику проектов, считает Валерия Малышева.
В то же время Алексей Белоусов говорит, что в связи с событиями последних месяцев, когда экономика страны в целом и строительная отрасль в частности находятся на трудном, переходном этапе, какие–либо корректировки крайне нежелательны и преждевременны. "Хотелось бы, чтобы существующая модель финансирования через эскроу–счета сохранилась на прежних условиях, по крайней мере до того момента, когда можно будет спокойно оценить ее устойчивость и эффективность", — подчеркнул он.
С ним согласен и Сергей Ярошенко: "Отрасли нужен период законодательной стабильности, чтобы правила работы не ужесточались и отрасль смогла полноценно перейти на строительство в рамках эскроу".
