Реновации в Петербурге в этом году 10 лет. В 2010 году правительство города подписало договоры о развитии 22 застроенных территорий, в рамках которых ведет работу компания "СПб Реновация". Председатель совета директоров компании Дмитрий Голубков рассказал "ДП", почему сегодня программа выходит на новый уровень, о планах, а также о специфике хрущевских кварталов и перспективах "Большой реновации".
Как вы оцениваете проекты реновации старых кварталов в целом по стране и какую работу надо провести в Петербурге?
— Сегодня в обществе и на всех уровнях власти есть понимание, что проблема ветхого жилья остро стоит по всей стране. Ведь в период с 1956 по 1985 год было построено около 300 млн м2 хрущевок и брежневок, эксплуатационный срок которых давно истек. Вектор на реновацию задан на федеральном уровне. Так, в начале этого года вице–премьер правительства России Марат Хуснуллин, хорошо знающий проблему на практике, заявил о необходимости общероссийской реновации, а 17 июня спикер Совета федерации Валентина Матвиенко предложила не просто распространить реновацию по всей стране, но и сделать ее "экономически выгодной для инвесторов". Это замечание в отношении инвесторов как обязательных участников процесса крайне важно. У регионов в большинстве случаев нет бюджета, чтобы проводить реновацию самостоятельно, как это делают в Москве. Следовательно, инвесторы должны иметь экономические стимулы для участия в таких долгосрочных программах. Думаю, мы найдем решение, которое будет отвечать интересам всех сторон и прежде всего города и его жителей.
Реновация дает долгосрочное решение проблемы на поколения вперед, ведь срок службы современного кирпично–монолитного здания — 150 лет. Вместе с тем реновация — процесс длительный, с учетом масштабов жилого фонда первых массовых серий работы могут затянуться на десятилетия.
Только официально в России более 90 млн м2 аварийного и ветхого жилья, которое нужно заменять новым жилым фондом. Причем в регионах проблема стоит значительно острее, чем в Москве. За счет запуска реновации ветхого фонда субъекты РФ получили бы огромный импульс для экономического развития.
Когда в Петербурге принималась программа реновации, говорили о том, что должно быть построено более 8 млн м2. Реально ли достичь таких результатов?
— Петербург один из немногих российских городов, где реально реализуется программа реновации с участием частного капитала с ограниченным вовлечением бюджетных средств. Программа развития застроенных территорий (РЗТ) масштабная, но в ней нет ничего недостижимого, все ее параметры реализуемы. За 10 лет с ее начала в Петербурге накоплен колоссальный опыт в расселении и градостроительном развитии кварталов. "СПб Реновация", которая является оператором и инвестором данной программы, видит возможности "Большой реновации" всех 22 кварталов при дорегулировании механизмов расселения ветхих домов. Мы находимся в постоянном диалоге с властями города, федеральными органами и вырабатываем подходы по перенастройке программы.
Вы считаете, что нецелесообразно ремонтировать старые дома? В чем основная проблема хрущевских кварталов?
— То, что будет сделано в рамках программы реновации, позволит не просто построить новые дома вместо старых. Реновация даст существенный импульс развитию всего Петербурга. Цели, которые были задекларированы на этапе разработки программы РЗТ, с годами становятся актуальнее: городу нужно качественное обновление жилого фонда, а петербуржцам — комфортная городская среда. Только с помощью реновации можно превратить ветшающие микрорайоны в современные и уютные кварталы со всей необходимой инфраструктурой. Подчеркну: важно не просто обновить фасады или возвести современные здания, главное, следуя комплексному градостроительному плану всего квартала, обновить инженерные коммуникации, благоустроить территории, создать необходимую социальную сферу в шаговой доступности. Все это называется термином "комплексное освоение территории".
Требования к комфорту за 70 лет изменились кардинально. То, что воспринималось за благо в 1960–1970–е, когда люди переезжали из барака в хрущевку, сегодня и близко не соответствует стандартам уровня жизни. Жилые площади хрущевок имеют скудные метражи и устаревшие планировки, отсутствуют лифты, в некоторых сериях домов коммуникации проложены в панелях, сами панели изготовлены с применением неэкологичного шлака и пр. Косметический ремонт не сможет решить проблему депрессивности и морального старения этих кварталов по всей стране.
По сути программа реновации — это социальная программа. В Москве ею занимается город и бюджет. У нас — инвестор. Насколько необходимо участие именно государственных органов?
— Реновация — совместная комплексная программа города и инвестора, где классический девелопмент занимает лишь часть работы. Ее социальная составляющая очень важна. Соблюдение интересов жителей расселяемых домов является приоритетом. Кроме того, созданный на месте снесенных домов комплекс должен по–настоящему внести новое качество жизни, которое смогут ощутить люди.
Не так давно в одном из домов массовой серии рухнула наружная стена. Ранее в квартале хрущевок прорвало теплотрассу — погиб человек. Проблема может со временем принять волнообразный характер. Масштаб ее огромен. Поэтому с учетом ограниченности бюджетных средств в регионах России обновление ветхого жилого фонда возможно только совместными усилиями государства и инвесторов. Здесь важность участия госорганов трудно переоценить.
Есть ли препятствия для инвесторов на пути реновации?
— За годы работы наша компания совместно с городскими властями на практике оценила все тонкости процесса реновации, и мы видим потенциал для повышения ее эффективности. Например, крайне важным является юридически закрепленный механизм расселения домов, при котором запустить процесс можно было бы при согласии 70% собственников. Это значительно бы ускорило реализацию программы и переезд людей в новое жилье.
Мы также столкнулись с проблемой отсутствия стартового пятна для начала строительства. Из–за стесненных условий в кварталах не всегда есть свободный участок для запуска реновации.
Субсидирование кредитов застройщикам, работающим по программе реновации, было бы логичным, учитывая социальную направленность и долгосрочность их работы. Тем более что майский указ президента России "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года" устанавливает амбициозную задачу по увеличению ввода жилья в стране с 70 млн до 120 млн м2 в год. Значительную часть этого прироста могут обеспечивать проекты реновации по всей России.
Как вы оцениваете проделанную работу и будущие перспективы программы реновации?
— В последние 5 лет благодаря активизации работы в ряде кварталов "СПб Реновация" несколько раз входила в пятерку крупнейших застройщиков Петербурга. Мы нарастили темпы не только строительства, но и расселения, увеличили объем ввода жилья. Сейчас компания пересматривает стратегию развития для повышения результатов. На днях "СПб Реновация" и группа "Самолет" подписали партнерское соглашение, и мы рассчитываем, что в ближайшие месяцы за счет применения лучших практик партнера в области управления проектами, продаж, цифровизации и других факторов эффективность проектов реновации может вырасти в разы.
Мы нацелены на "Большую реновацию". Все предпосылки для нее созданы: есть опытная команда, отработанные механизмы, понимание проблем и препятствий на пути реализации. Сегодня необходима постоянная совместная работа с городскими властями, усовершенствования в части законодательного регулирования, и тогда все 22 квартала, где запланирована реновация, станут по–настоящему комфортной средой для петербуржцев. Убежден, что совместными усилиями с городом поставленные задачи будут решены.
