Здесь активно строят деловую и жилую недвижимость, не забывают про общественные пространства и инфраструктуру.
Прямой как стрела Московский проспект стремительно доносит гостей города из Пулково в самый центр, зачастую не давая им времени толком оглядеться. А жаль. Ведь по пути они минуют несостоявшийся центр советского Ленинграда. Впрочем, своих амбиций Московский район не утратил и сейчас. И ему есть чем их подкрепить.
Четыре в одном
Несмотря на статус "ворот города", Московский район никогда не воспринимался как окраина. Вот и сейчас он уверенно занимает в любых рейтингах место бок о бок с "большой тройкой" Петербурга — Центральным, Адмиралтейским и Петроградским районами. Жить здесь достаточно престижно, выгодно и вполне комфортно. По крайней мере, если не отходить слишком далеко от главной магистрали. По состоянию на 1 января 2020 года это могли подтвердить или опровергнуть на практике 352 172 человека, прописанных здесь. Среднемесячная зарплата в районе — 81 129 рублей. Лишь немногим меньше, чем у извечных конкурентов — Центрального (85 480) и Адмиралтейского (82 800). Недосягаемая пальма первенства здесь, впрочем, всё равно у Петроградской стороны: 95 658 рублей.
Бизнес, судя по всему, тоже не против работать на юге города. В районе зарегистрировано 24,4 тысячи организаций и предприятий. Им есть где разместиться — по статистике сервиса Zoon, в районе работают 89 офисных центров, предлагающих помещения в аренду.
По объёму отгруженной продукции промышленных предприятий район последние несколько лет показывает скромный, но всё–таки рост (11% с 2014–го по 2019–й). Пик пришёлся на 2016–2017 годы, когда этот показатель превышал 181 млрд рублей. В 2019–м продукции отгрузили на 147,9 млрд. Несмотря на мощный промышленный бэкграунд, район явно собирается развиваться дальше по возможности без аккомпанемента заводских гудков. Поэтому здесь продолжает активно развиваться редевелопмент.
В 2019 году Московский район стал абсолютным рекордсменом по объёму инвестиций в основной капитал: 85,4 млрд рублей. Приблизиться смогли только Адмиралтейский (84,9 млрд) и Центральный (79,4 млрд). По вводу жилых домов при этом Московский район в 2019–м оказался лишь седьмым с 219,4 тыс. "квадратов". Однако с января по июль текущего года на территории ввели уже 156 тыс. м2. Больше за это же время успели лишь в Приморском.
Фактически на административно определённой территории существует как будто бы несколько Московских районов. Один — это остатки серого пояса возле Обводного канала и территории редевелопмента, обретающие новое лицо. Второй — блестящая сталинская застройка вдоль главного проспекта, живо напоминающая о том, что именно здесь должен был располагаться центр советского Ленинграда, согласно концепции развития 1930–х годов. Ещё один Московский район — тихие спальные кварталы, застроенные типовыми хрущёвками, заставляющие моментально забыть о любых амбициях. И, наконец, последний, устремлённый в будущее, — застройка на юге, вдоль Пулковского шоссе, на Дунайском проспекте, а также формирующийся возле Пулково деловой квартал. Все они (кроме разве что хрущёвок) интересны по–своему.
Районы, кварталы, жилые массивы
Территорий, пошедших под редевелопмент, в районе немало. Это земля, принадлежавшая раньше заводу "Самсон", закрывшийся завод по производству шампиньонов "Лето", некоторые участки, перешедшие от "Электросилы". Застройщики претендуют на них охотно и строят активно. Урбанисты тем временем настроены скептически. Одна из основных претензий — что район занялся редевелопментом одним из первых, не сформировав предварительно единой концепции. В результате застройка происходит с огоньком, но довольно бессистемно.
"Построили много такого, что по типологии не отличается от Кудрово. Только повыше качество отделки, качество материалов и цена повыше. Но всё равно довольно маленькие дворы, мало зелени. Каждый застройщик строит для себя, и получается своеобразная мозаика из различных жилых комплексов, которые между собой практически никак не соотносятся. Просто разделены проездами и улицами", — говорит управляющий партнер ИТП "Урбаника" Фёдор Коньков.
Иногда встречаются опасения, что посреди района могут возникнуть новые "человейники" наподобие возвышающихся на севере города. А в мировом контексте это напоминает печальную судьбу американских "проджектов", превратившихся на теле больших городов в настоящие язвы. Лекарством от этого могло бы стать движение покупателей и застройщиков навстречу друг другу и взаимный учёт интересов. Реальность, увы, показывает, что одни хотят построить больше и продать дороже, а другие — купить что угодно, лишь бы подешевле.
"Опасность появления новых “гетто” есть, но она свойственна не только Московскому району, а всему городу. Нужно, чтобы горожане предъявляли свои требования. Конечно, это упирается в рост доходов населения. Но всё же у нас есть люди, которые хотят покупать жилье класса комфорт и комфорт плюс. Они должны формировать правильный запрос со стороны потребителей. К сожалению, у нас практически нет информационных каналов, по которым эти запросы могли бы предъявляться", — констатирует доцент Института дизайна и урбанистики ИТМО Александра Ненько.
Город в форме чупа–чупса
Угрозу экономическому потенциалу района можно при желании усмотреть в исходе из него промышленности. Инерция мышления упорно заставляет ностальгировать о заводской проходной, которая обязательно должна вывести лирического героя в люди. Однако по мере внедрения автоматизации большие заводы медленно, но верно перестают быть главными работодателями. Если в советское время на той же "Электросиле" работали десятки тысяч человек, то сейчас — всего 3,5 тысячи. 2041 человек работает на ПАО "Техприбор". Больше промышленных предприятий с численностью сотрудников свыше тысячи человек в районе попросту нет. И рядовой бизнес–центр давно уже обеспечивает занятость куда эффективнее. Так что развитие района вряд ли связано с цеплянием за промышленное прошлое.
"Лаборатория, в которой я работаю, занималась изучением эмоционального восприятия городской среды. И ось Московского проспекта очень ярко “светится” от чекинов в заведениях, различных активностей и так далее. При накладывании отметок на карту можно увидеть картинку, похожую на чупа–чупс. В середине такой замечательный кружок исторического центра, а от него — “ножка” Московского проспекта", — описывает реалии сегодняшнего дня Александра Ненько.
Исходя из этого, перспективным выглядит развитие общественных пространств. Здесь району уже есть чем похвастаться. Например, опытом приспособления старых газгольдеров, в одном из которых работает Планетарий № 1. Явной удачей выглядит то, как используется парк Победы.
Среди упущенных возможностей эксперты отмечают невнятную политику в отношении парка Авиаторов, потенциал которого явно больше того полузаброшенного состояния, в котором он и пребывает сейчас. Особые переживания вызывает ситуация со сносом СКК. Самые пессимистичные прогнозы говорят о том, что вместо полновесной замены там может появиться обычная жилая застройка с условной крытой спортплощадкой в центре. Это сильно перекроит сложившийся ландшафт.
Не летят туда сегодня самолёты
"У Московского района есть потенциал для конкуренции с центром. Уже существуют два субцентра деловой недвижимости — возле аэропорта и площадь Конституции. По периметру площади и новые офисные центры, и переделанные бывшие проектные институты. Хотя, конечно, затея устроить офисный район, чтобы он был столь же популярен, как помещения в центре, сложная. Оттянуть людей, которые хотят, чтобы у них на визитке было написано “Невский” или “Садовая”, вряд ли получится. Даже на Московский проспект", — считает Фёдор Коньков.
Перспективы развития формирующегося "аэрополиса" вокруг Пулково пока что туманны. С одной стороны, он уже есть и вполне функционирует. С другой — на севере у него имеется сильный конкурент в лице "Лахта Центра". Борьба за первенство пока что не развернулась в полной мере, но уже сейчас ясно, что победитель в гонке за звание "петербургского Сити" сможет снять сливки. Проблемой для окрестностей Пулково в этом состязании может стать транспортная доступность.
"Прямая ветка метро была бы, естественно, удобнее. Но даже для Москвы с большими финансовыми резервами и более удобными условиями прокладки тоннелей процесс строительства ветки к Внуково оказался слишком сложным. Для Петербурга это почти неподъемный проект. Однако задачу можно решить вполне приемлемыми тратами. Прежде всего некоторым обустройством транспортно–пересадочного узла около станции метро “Московская”. Перепланировать эту площадку, чтобы выход из автобуса или маршрутного такси и посадка были максимально упрощены. В том числе установить более удобные пандусы, по которым людям с чемоданами на колесиках было бы комфортно передвигаться", — комментирует руководитель отраслевого агентства "АвиаПорт"Олег Пантелеев.
Впрочем, деловой район вокруг аэропорта зачастую не предполагает, что его гости вообще выезжают в город.
В мировой практике востребованы конгресс–холлы и гостиницы, находящиеся в пределах таможенной зоны. Тогда их услугами могут пользоваться участники деловых встреч и конференций без российской визы.
"Но тут самому Петербургу слегка не хватает статуса, чтобы к нам летели. В отличие от Москвы, мы не являемся в полной мере мировым центром. Нужно, чтобы город им стал, тогда сюда полетят. Пока поводов не так много. Всё–таки мы расположены “в углу страны”. Ориентироваться нужно на европейский бизнес, потому что российский всё равно полетит в Москву", — прогнозирует Фёдор Коньков.
“
От Обводного канала до Волхонского шоссе реализованы и реализуются десятки проектов жилой и коммерческой недвижимости. В то же время осталось ещё немало территорий, которые имеют высокий потенциал для девелопмента и редевелопмента. В первую очередь это промышленные участки серого пояса от Обводного канала до Кузнецовской улицы. Также промышленными остаются ряд территорий, примыкающих к КАД. Между КАД и аэропортом также большая зона перспективного развития, как и между аэропортом и Волхонским шоссе. Деловая зона Пулково–III продолжит своё развитие — там есть достаточно возможностей для появления новых объектов. Она является пока единственным примером успешной деловой локации с объектами высокого класса за КАД. Быть одним из основных субцентров "полицентричного Петербурга" у района вполне получается — этому способствуют и развитие транспортной инфраструктуры, и активное строительство общественно–деловых объектов. Фактически и по объёму высококлассной офисной недвижимости, и по уровню ставок Московский район успешно конкурирует с историческими центральными районами.
Игорь Кокорев
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
“
К сожалению, то, как трансформируется территория района, — не самый лучший формат. Там ведь строятся комплексы не экономкласса. Это достаточно дорогая недвижимость. Но большой объём инвестиций не приводит к тому, чтобы формировалась комфортная и качественная среда. В результате качество территории не соответствует её стоимости. Цена квадратного метра определяется самой локацией, близостью к метро, к центру, а не качеством жизни, которое эта территория предлагает. Там по–хорошему должны были быть проработаны решения по улично–дорожной, пешеходной сети, чтобы обеспечить связность. А сейчас пройти между разными жилыми комплексами, разгороженными заборами, — это порой целый квест. Тем не менее перемен к лучшему можно ожидать. С одной стороны, у покупателей жилой недвижимости формируется спрос на более качественные проекты. С другой стороны, город устанавливает более внятные и жёсткие требования к проектам планировки, регламенты высотности и плотности застройки.
Александр Холоднов
Генеральный директор Urban Pro
