Вместо квартир и гостиниц: как пережил кризис рынок апартаментов

В редакции "Делового Петербурга" прошел круглый стол "Рынок апартов. Новые реалии и новые вызовы". Представители компаний, работающих с апартаментами, рассказали, как они пережили первую волну пандемии, сопровождавшуюся серьезными ограничениями для бизнеса.

"В пандемию всем пришлось очень сложно. В какой-то момент в начале пандемии апарт-отели чувствовали себя лучше всех остальных сегментов недвижимости. Но четыре месяца изоляции накрыли и апарт-отели", — описал ситуацию президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленинградской областиИгорь Горский.

По его словам, доходность инвесторов на пике кризиса снизилась примерно в два раза. "Приходилось делать дисконты для арендаторов, чтобы их удержать. Тезис от, том что лучше заработать что-то, чем ничего, в пандемию был лозунгом всякого уважающего себя рантье", — пояснил Игорь Горский.

"Однако сейчас апарт-отели, как ванька-встанька, демонстрируют самые лучшие показатели по заполняемости среди объектов, сдаваемых в аренду", — продолжил эксперт. Он отметил, что на данный момент рынок восстановился на 70 — 80% от докризисных показателей. "Сейчас заполняемость апарт-отелей, на мой взгляд, активно пошла вверх. Приехали студенты, с 12 числа можно проводить мероприятия офлайн, и мы видим увеличение спроса на апарт-отели", — сообщил президент Ассоциации риэлторов.

При этом, как ни парадоксально, в кризис на рынок продолжали выходить новые проекты. "За первое полугодие 2020 года мы зафиксировали выход шести новых апарт-отелей с общим выводом порядка 2,5 тыс. юнитов. Это на 19% больше, чем за аналогичный срок 2019 года", — рассказал Игорь Горский.

Генеральный директор ООО "Логика" Евгений Чемодуров, представляющий сайт для инвесторов PARTAPART.ru, обрисовал ситуацию с точки зрения посещаемости сайта. "В какой-то момент посещаемость у нас упала процентов на 30-40, но довольно быстро вернулась. Это было буквально в апреле", — сказал он.

Большинство апарт-отелей столкнулись с тем, что им пришлось в экстренном порядке менять концепцию и переориентироваться с туристов, которые, как правило, снимали номера на короткий срок, на другие категории арендаторов, готовых останавливаться в апарт-отеле надолго. "Гостиница — это работа b2b, — рассказал генеральный директор УК "Вало Серивс" Константин Сторожев. — Ты работаешь с корпоративными партнерами, с туроператорами, плюс площадки бронирования. Так вот, эти все корпоративные истории одномоментно выключились. Остались розничные клиенты. Каким образом грузить отель розничными клиентами? Надо уметь работать с b2c. Это совершенно другой формат работы. И нашу команду продавцов мы на него переключили. И за три месяца мы 400 апартаментов сдали в аренду. Конечно, на этапе старта мы вынуждены были снизить цены. Но уже сейчас мы вернулись к тем, которые мы изначально декларировали для долгосрочной аренды".

"Когда мы столкнулись в феврале с отказом туристических групп от аренды, мы были вынуждены срочно начать искать арендаторов на долгосрочную аренду до мая, — поделилась своей историей коммерческий директор группы компаний Docklands development Екатерина Запорожченко. — Мы справились. И это было еще в феврале, соответственно до начала пандемии. То есть мы практически ничего не потеряли. Самый тяжелый месяц был, конечно же, апрель, когда загрузка упала примерно до 55%. Но уже в конце апреля, к маю она составляла 77%, к концу мая — 87%, в июне — 98%, в июле — 98%, в августе точно так же. И сейчас в сентябре она в районе 80 — 85%".

"Спрос во время пандемии вырос на апартаменты большей площади, — продолжила она. — Если летом обычно приезжают туристы, которые стараются уместиться в маленький бюджет, то, когда случилась пандемия, они старались снимать апартаменты большей площади, потому что им там нужно жить. Выбирая для себя место, где они будут жить, они выбирали апарт-отель со своей территорией, когда ты не смотришь на какие-то запреты и можешь выходить у себя на территории гулять на детскую площадку и заниматься спортом на открытом воздухе".

Те, кто не успел ввести свой объект, получили возможность задуматься о своей концепции более спокойно. "За это время тенденции, я считаю, поменялись, — высказался генеральный директор апарт-отеля ЖК Vertical на Мужества Михаил Введенский. — Когда мы начинали строить и одними из первых предложили сделать доходные апартаменты, гостиницу, то увидели, что это вызвало большой интерес. Сейчас я немножко задумался об этом, поскольку сегодня разные есть тенденции. И мне кажется, снова определилась тенденция, что нужно делать какой-то смешанный вариант. В результате раздумий мы не начали продажи. Сегодня строим за свои средства. И обдумываем — делать сервисные или доходные апартаменты или какой-то смешанный вариант. Из-за пандемии, мне кажется какая-то корректировка будет".

Гарантия дохода

В кризисный период инвесторы стали активнее интересоваться программами, которые гарантируют доход. "Люди, которые нам звонили, на 75% интересовались гарантированной доходностью, — сообщил Евгений Чемодуров. — И мы проводили опрос среди наших партнеров, но её предлагали немногие. В основном все говорили: извините, это инвестиционный продукт, он имеет свои риски, как и прочие продукты на рынке. К этому нужно быть готовым".

Однако некоторые компании всё же пошли навстречу пожеланиям инвесторов. Так, например, строительная компания PLG (Plaza Lotus Group) в кризис приняла решение внести в договоры с инвесторами на следующий год гарантированный платёж в размере 20 тыс. рублей в месяц, сообщила генеральный директор отельного оператора PLG Екатерина Лисовская.

В данный момент она наблюдает всплеск продаж. По её мнению, это связано в том числе с кризисом других средств инвестирования. "У нас вклады будут облагаться налогами, непонятно, как будут вести себя банки, инвестиции в валюту также не позволяют прогнозировать доход, есть риск, что в ближайшем будущем мы видим большое количество физлиц, потерявших сбережения на фондовых рынках. Соответственно, люди, у которых есть деньги, вкладывают их сегодня в совершенно понятный им инструмент — метр квадратный. Таким образом, на рынке формируется повышенный спрос, который мы наблюдаем в отделе продаж с середины июня", — объяснила Екатерина Лисовская.

Екатерина Запорожченко, в свою очередь, отметила, что компания Docklands development даже в самые сложные периоды продолжала выплачивать инвесторам всего номерного фонда отеля минимальный доход в размере 30 тыс. рублей в месяц.

"Мы чётко отмечаем определенный переток интересов вкладчиков с депозитов на инвестирование в недвижимость, — подтвердил Евгений Чемодуров. — У нас значительно вырос объем запросов на апартаменты, которые либо уже сданы, либо находятся в высокой стадии готовности". По его словам, 60% запросов приходит от людей, готовых инвестировать 500 — 700 тыс. рублей.

Апартаменты вместо квартир

Следующий год будет также непростым для апарт-отелей, согласились участники рынка. "Ничего сверхъестественного в плане краткосрочной аренды, возобновления туристического потока и открытия границ до апреля-мая не произойдет, — полагает Екатерина Лисовская. — И это надо понимать. А отложенного спроса, который мы все ждем, не случится наверное еще год".

"У нас основные контракты заканчиваются с марта по май. И мы будем надеяться на то, что мы выйдем в большей степени в краткосрочный формат, где доходность выше", — поделился Константин Сторожев.

Однако уже в среднесрочной перспективе рынок апарт-отелей ждёт бурное развитие, уверен Игорь Горский. "Мы сейчас забираем клиентов у непрофессиональных арендодателей. Апарт-отели активно заходят на сегмент людей, которые сдавали квартиры в аренду. Также я считаю, что апарт-отели заберут достаточно серьезный сегмент клиентов у отелей. В будущем будет большая конкуренция. Проектов много. Сейчас почти каждый застройщик выходит со своими проектами апарт-отелей", — перечислил эксперт основные тенденции рынка.

Евгений Чемодуров подтвердил эти тезисы простым расчётом на основе официальных данных о туристическом потоке, который должен будет рано или поздно восстановиться, и гостиничным фондом Петербурга, насчитывающим 38 тыс. номеров. "Требуется 85 — 95 тыс. номеров в пиковую нагрузку гарантировано, — сделал вывод руководитель PARTAPART.ru. — Понятно, что раз есть такой поток туристов и есть 38 тыс. номеров, значит серый рынок огромный".

"Апарт-отели раньше брали в основном от безысходности. А сейчас целенаправлено будут брать только те, кто уже добился в этом успеха. Если начинать, не имея изначально концепции на дальнейшее, то, я думаю, ничего не получится", — высказал своё мнение Михаил Введенский. Он считает, что перспективные ниши для апарт-отелей — это аналоги студенческих общежитий на окраинах и пятизвездочных отелей в центре.

Уже сейчас видно, что петербургский рынок апарт-отелей заинтересовал гостиничных операторов, отметил Константин Сторожев. "В городе уже три объявленных проекта с участием международных гостиничных операторов, — рассказал он. — Это характерно. Когда мы в первый раз общались с ними, я тогда объехал всех. И все говорили — нет, это невозможно. Сейчас они думают, как этот рынок не упустить".