На фоне дешёвой ипотеки выросла доля покупателей, которые приобретают квартиры в инвестиционных целях. Делают они это по традиции на стадии котлована.
Невзирая на все поправки в законодательство о долевом строительстве, покупка квартиры на ранней стадии реализации объекта остаётся популярным инвестиционным инструментом. "С учётом высокой волатильности рынка акций, низкой ставки дохода по депозитам (в пределах 4% годовых) инвестиции в строящееся жильё становятся всё более интересны. Из–за этого только с начала года цены на жильё выросли почти на 15%", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
Застройщикам тоже интересны покупатели–инвесторы: многие компании не привлекают проектное финансирование и возводят объекты на собственные средства, открывая продажи на нулевом этапе. "Такие покупатели–инвесторы нужны строителям. Ведь если искусственно создать неблагоприятные условия для инвестирования, застройщик потеряет целый пласт лояльных клиентов. Как следствие, цикл реализации проекта может значительно увеличиться, что не может быть выгодно ни одному девелоперу", — говорит Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
На ранней стадии
Традиционно основной объём инвестиционных сделок происходит в первые месяцы после старта продаж объекта. "В это время их доля может достигать 30–35%. Что логично: цены на квартиры на старте продаж самые низкие. Чем раньше купишь квартиру, тем больше заработаешь", — говорит коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — Северо–Запад" Денис Бабаков.
По мере увеличения степени готовности дома доля инвестквартир уменьшается. Для жилья масс–маркет она колеблется от 5 до 15% от общего числа сделок. А в премиальных сегментах может доходить до трети.
В начале 2020 года покупателей–инвесторов было немного, и большая часть клиентов приобретала квартиры для улучшения жилищных условий, говорит Роман Строилов, директор по развитию, партнёр маркетплейса недвижимости "М2Маркет".
Однако, по его словам, ультрадешёвая ипотека с господдержкой привлекла на рынок непрофессиональных частных инвесторов, которые совершали покупки с целью дальнейшей перепродажи. Поэтому начиная с мая и на протяжении всего лета спрос со стороны таких клиентов был довольно стабильным.
"Сейчас рынок уже насыщен. Наверное, все, кто хотел совершить сделку, сделали это. Это касается и инвесторов, и покупателей, которые нуждались в улучшении жилищных условий. Сейчас количество клиентов начинает сходить на нет. И застройщики рано или поздно столкнутся с тем, что квадратных метров в продаже окажется больше, чем потенциальных покупателей", — прогнозирует эксперт.
Проблема дяди Фёдора
Но просто купить инвестиционную квартиру мало — её потом нужно продать. Сделать это можно по договору цессии (переуступки прав на ещё не построенное жилье). "Покупатель квартиры по переуступке становится таким же дольщиком, как и все остальные покупатели недвижимости в данном жилом комплексе", — рассказывает директор департамента недвижимости группы "ЦДС" Сергей Терентьев.
Впрочем, есть одна тонкость. "Для того чтобы не платить налоги, в частности налог на доходы физических лиц, квартиру надо продавать до момента регистрации её в собственность", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".
Поэтому чем ближе сдача дома, тем больше обращений по переуступкам поступает в офис застройщика.
"Желающих достаточно с двух сторон: многие хотят и продать, и приобрести квартиру в доме на высокой стадии готовности. Доля таких сделок составляет 10–15% от числа квартир", — рассказывает Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
Доля переуступок зависит от объекта. "Как правило, количество переуступок заметно возрастает к моменту завершения строительства. В частности, скоро будут введены в эксплуатацию два дома в ЖК “Живи! В Рыбацком”, и там переуступки составляют примерно 2% от общего количества", — говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами "СПб Реновации".
Как бороться с демпингом
Впрочем, в ближайшее время с переуступками могут возникнуть проблемы. Так, недавно в Минстрое РФ заявили, что намерены рассмотреть способы ограничения переуступок договоров долевого участия на поздней стадии строительства. Такие сделки, согласно нынешнему законодательству, не облагаются НДФЛ. Впрочем, конкретных предложений, как это сделать, пока озвучено не было. Участники рынка заявляют, что эта инициатива похожа на борьбу ради борьбы.
"Например, непонятно, как разделять инвесторов и тех, кто по совсем иным причинам решил продать квартиру. За время строительства дома (например, 2 года) у покупателей могли попросту измениться жизненные обстоятельства — увеличиться число членов семьи, появиться финансовая возможность приобрести квартиру побольше и прочее", — перечисляет Роман Строилов.
Цена на недвижимость от физических лиц, реализующих квартиры через переуступки, действительно ниже рыночной. И это не всегда на руку застройщикам.
"Ведь цена в данном случае исходит исключительно от клиента, который приобрёл актив на раннем этапе реализации проекта. И это его неотъемлемое право — назначать ту стоимость, которую он считает для себя выгодной", — говорит Оксана Кравцова.
"Покупатели–инвесторы не могут конкурировать с большими строительными компаниями. Поэтому снижение стоимости недвижимости — единственный доступный им инструмент для извлечения прибыли", — добавляет Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".
“
Спрос на переуступки и так ограничен несколькими факторами. Во–первых, при покупке квартиры по переуступке нельзя использовать ипотеку с господдержкой. Во–вторых, сделка по переуступке является более рискованной, чем покупка у застройщика. В ДДУ указана изначальная стоимость объекта, а остальная сумма платится продавцу на руки. В итоге в случае банкротства застройщика застрахованной оказывается только сумма, указанная в ДДУ. Кроме того, налоговый вычет можно будет получить не со всей суммы сделки, а только с той, что указана в ДДУ.
Екатерина Пчёлкина
Начальник отдела маркетинга холдинга "РСТИ"
“
Доля переуступок на финишном этапе обычно не превышает 15% от общего числа квартир. Ограничивать переуступки неразумно, в этом случае будут совершенно другие темпы продаж на старте. Лишившись этого инструмента, инвесторы уйдут. Застройщик будет медленнее наполнять счёт эскроу, ставка по кредиту, соответственно, увеличится. И всё это приведёт к очередному росту цен. Важно выстраивать стратегические отношения с рынком, а не рассуждать только о финишном этапе продаж.
Дмитрий Колтунов
Управляющий партнёр компании "Страна девелопмент"
