По единодушным словам чиновников и банкиров, программа льготной ипотеки под 6,5% годовых в рублях спасла всех. Как заявил председатель правительства Михаил Мишустин, за счёт её запуска доля таких ссуд в общей выдаче кредитов на стройку составила 90%. После предложения президента РФ сохранить субсидирование ставки ещё на полгода Минфин оперативно предложил продлить сроки до 1 июля 2021 года.
Чиновники оперируют объёмами, которые банкиры смогут выдать, а также количеством семей, которые смогут приобрести себе жильё. Благодаря субсидиям с 17 апреля до 1 ноября 2020 года дешевле должны были стать кредиты на сумму 0,9 трлн рублей для 240 тысяч человек. На следующие 8 месяцев лимит программы составляет ещё 2,8 трлн рублей для 350 тысяч семей (генеральный директор АО "Дом.рф" Виталий Мутко использует именно такой термин). Общие затраты из бюджета страны точно не известны: публично назван только объём, выделенный на субсидирование ставок на первом этапе программы, — 6 млрд рублей. Можно было бы предположить, что с учётом трёхкратного повышения лимита объём субсидий также пропорционально будет увеличен, до 18 млрд рублей. Но у проекта так много нюансов, что упомянутые 2,8 трлн рублей вряд ли будут выданы.
Жонглирование цифрами
Оператором льготной ипотеки назначено АО "Дом.рф". Оно получило из бюджета РФ деньги для дальнейшего перераспределения в виде субсидий между банками — участниками программы. Общество раз в месяц должно выплачивать им компенсацию в виде разницы между установленной ставкой 6,5% годовых и так называемой рыночной. По формуле правительства РФ это сумма ключевой ставки на первое число каждого месяца и 3%.
На сайте оператора "Дом.рф" (в его структуру также входит и одноимённый банк) на ежемесячной основе ведётся статистика по количеству и объёму предоставленных кредитов. По его данным на 15 октября, с 17 апреля жителям Петербурга выдано 25,3 тыс. льготных ипотек. Банк России аккумулирует собственную статистику, публикуя её с существенной задержкой: в апреле–августе в городе всего выделено 14,1 тыс. ипотечных кредитов на строящееся жилье. В отчёте "Дом.рф" за тот же временной период фигурирует 18,1 тыс. договоров, то есть актуальные данные ЦБ РФ ниже цифр оператора субсидий почти на 25%.
Другим источником, косвенно опровергающим отчёты оператора, оказался Росреестр. Согласно его данным, на 1 октября по льготной ипотеке в Петербурге было зарегистрировано 11,96 тыс. договоров долевого участия, что в 1,5 раза меньше финальных цифр "Дом.рф". И даже с учётом сроков регистрации документов Росреестром за 7 рабочих дней, когда речь может идти о бумагах, поданных до 22 сентября, погрешность слишком велика, чтобы считаться технической. При средней сумме кредита 3,7 млн рублей объём фактической выдачи льготной ипотеки не превышает 44,3 млрд рублей против заявленных оператором программы 89,9 млрд.
Дырка в бублике
Не зарегистрированный Росреестром кредитный договор не считается заключённым, и банк не может подать заявление на предоставление субсидии. Плюс за время хождения бумаг по инстанциям застройщик может успеть достроить и сдать дом в эксплуатацию, а кредитная организация — потерять право на субсидию. Ни один из опрошенных "ДП" банков не стал отвечать, сколько кредитов перешли в разряд "вторичного" рынка, сославшись на отсутствие подобной статистики. Также они предпочитают не называть количество ссуд, которые были выданы на волне ажиотажа по сниженным ставкам, но по которым банк отказался от попыток получить субсидию.
Интерес банкиров к льготной ипотеке угас уже к августу, если верить цифрам оператора (см. диаграммы). "Дом.рф" аккредитовал для участия в программе 64 организации, из них к сентябрю более одного кредита в Петербурге сумели выдать всего 32. На субсидии, как следует из отчёта "Дом.рф", в августе подали заявления шесть банков совокупно на 83 ипотечных договора. Для сравнения: в июле было 15 банков и 1,4 тыс. заявлений. Всего в апреле–августе оператору передали документы 23 банка на 4,7 тыс. ссуд.
Судьба оставшихся 20,6 тыс. кредитов неизвестна: или банки не успели по ним затребовать субсидии, или решили не пользоваться этой возможностью, оставив финансовую нагрузку на своём балансе.
На момент запуска льготной ипотеки государство гарантировало банкирам выплату субсидий из расчёта 2,5% годовых от объёма выданных кредитов (ключевая ставка в апреле была установлена в размере 6% годовых). В конце апреля Банк России снизил её до 5,5%, что сократило потенциальные доходы кредиторов на 0,5 процентного пункта (п.п.), до 2%. В июне ключевая ставка была понижена ещё на 1%, в июле — на 0,25%. В результате с апреля по октябрь размер субсидии сократился до 0,75% годовых, или на 1,75 п. п.
По объёму выданной льготной ипотеки в апреле–июле получается, что размер недополученных банками доходов из–за снижения ключевой ставки только по Петербургу может составлять до 5 млн рублей ежемесячно.
Для крупных банков сумма сопоставима с ежедневными затратами на рекламу, для средних региональных — болезненна, но не критична. "Дом.рф" отчитался о перечисленных по петербургским кредитам субсидиях за 5 месяцев на 9 млн рублей. Видимо, банки участвуют в программе льготной ипотеки не ради субсидий, а из–за желания захватить наибольшую долю рынка и суметь на нём закрепиться.
Передел рынка
Покупатель недвижимости всегда ориентируется исключительно на рекламный размер ставки по кредиту, не принимая в расчёт сопутствующие расходы. Большинство из участников программы декларируют их размер даже ниже государственных 6,5% годовых, чтобы максимально быстро успеть вовлечь в число своих заёмщиков наибольшее число людей.
По соотношению количества принятых и одобренных заявок на ипотечный кредит минимальная доля отказов, 10%, у ВТБ, у Сбербанка — каждая третья. В среднем по всем участникам эта доля составляет 25%. Банки регулируют показатель, исходя из своих текущих целей: желают ли они увеличить или сократить объёмы выдачи.
К октябрю стало очевидно, что два крупнейших игрока, акционером которых является государство, с помощью своего совладельца сумели захватить более половины рынка. Ещё четверть делят между собой три банка, двумя из которых ("Открытие" и Промсвязьбанк) на 100% владеет государство. На остаток доли рынка 25% претендуют все остальные игроки, как государственные, так и частные. При фактических расходах из бюджета на текущий момент не более 10 млн рублей государство обеспечило свои кредитные организации гарантированным долгосрочным процентным доходом. Вопрос, что же мешало реализовать схему по принудительному снижению банками ипотечных ставок раньше, остаётся открытым.
