Госпрограмма субсидирования ипотечных ставок стала основным драйвером петербургского рынка строящегося жилья и в немалой мере спровоцировала рост цен — самый масштабный за последние 10 лет. Предложение президента продлить программу до середины 2021 года заставляет задуматься, что будет с ценами в будущем году. Прогнозы экспертов сводятся к тому, что доступность жилья в городе продолжит снижаться.
Льготная ипотека под 6,5% годовых была введена в апреле как мера поддержки строительной отрасли, с одной стороны, и граждан, чьи доходы начали в кризис падать, — с другой.
Востребованность программы в Петербурге оказалась невероятной. По состоянию на 1 октября, согласно информации Росреестра, в городе заключено 11,98 тыс. договоров на льготную ипотеку. Это больше, чем в любом другом регионе страны, и, например, в 3,7 раза больше, чем в Москве. Это происходит на фоне рекордно низкого предложения: число новых жилых комплексов в массовом сегменте, выведенных в этом году в Петербурге в продажу, исчисляется единицами.
Всё это привело к тому, что, по разным данным, цены на первичном рынке с начала года увеличились в городе на 12,5–18%. Особенно преуспел сегмент массового жилья — тот самый, на поддержку которого и была направлена госпрограмма.
"ДП" попытался проанализировать, что она принесла застройщикам и банкам. Внакладе не остались ни те ни другие. Везунчиками можно считать и тех петербуржцев, которые успели в апреле–мае вбежать в первый "льготно–ипотечный вагон". Но сейчас цены на первичке обогнали "вторичные", что является ярким свидетельством перегрева. Льготная ипотечная ставка уже не компенсирует выросшую на 12,5–18% цену "квадрата", а значит, своей главной цели — повышения доступности жилья — программа не достигла. По крайней мере в Петербурге.
На рынке недвижимости Петербурга явные признаки перегрева. В группе RBI оценивают рост цен в проектах массового сегмента с начала года в 18%, в "БФА–Девелопмент" — в 12,5%, в ГК "Ленстройтрест" — в 15%, в КЦ "Петербургская недвижимость" — в 14,8%. В результате, по подсчётам RBI, в октябре средняя стоимость 1 м2 в массовом сегменте первички достигла 141 тыс. рублей и обогнала цену вторички (136 тыс.). Это означает, что мы стоим на пороге роста цен и на вторичном рынке.
По совокупности причин
Причин, приведших к перегреву, несколько. Ипотека уже несколько лет выступает основным драйвером рынка жилья. Но в нынешнем году росту цен поспособствовали и другие факторы.
"На стоимость квадратного метра в течение этого года оказывала влияние не только уникальная программа господдержки, но и такие факторы, как переход на работу по эскроу–счетам, паузы в развитии и согласовании новых проектов в условиях затянувшейся самоизоляции, падение доходности депозитов, колебания курса валют. На фоне возросшего спроса наиболее ликвидное предложение начало быстро вымываться, что и привело к повышению цен", — утверждает Андрей Кириллов, директор по продажам и маркетингу корпорации "Мегалит".
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест", одной из важных причин роста цен называет сокращение предложения нового жилья. Оно начало снижаться ещё во втором полугодии 2019–го в связи с переходом застройщиков на эскроу–счета. "По итогам трёх кварталов 2020–го снижение составило порядка 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года", — говорит Ян Фельдман.
По подсчётам КЦ "Петербургская недвижимость", по итогам III квартала объём предложения составил 3,2 млн м2 — на 31% меньше, чем год назад. С начала года он сократился на 27%, или на 1,2 млн м2, причём на 11% только за III квартал. Прирост же предложения за квартал составил 1,1 млн м2 при объёме продаж 1,2 млн м2. При этом спрос относительно II квартала (пика ограничительных мер) вырос на 48%, причём во многом благодаря льготной ипотеке.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА–Девелопмент", отмечает, что свою роль сыграли несколько сошедшихся вместе факторов. Среди них — обвал рубля в связи со снижением цен на нефть, падение доходности депозитов, которые к тому же ещё и будут облагаться налогом. "То есть накопить становится проблематично. Все понимают: цены на нефть быстро не вырастут, санкции с нас не снимут. Чтобы даже не заработать, а сохранить, люди принимают единственно возможное для себя решение — снять средства с депозитов, воспользоваться низкой ставкой по ипотеке и купить недвижимость", — говорит она.
Георгий Патанин, гендиректор Агентства недвижимости Георгия Патанина, подтверждает: на рынок вернулись те, кто приобретает жильё в инвестиционных целях. "Зачастую люди приобретают по две–три квартиры сразу. Вряд ли чтобы жить во всех", — добавляет он.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, подчёркивает, что в нестабильной экономической ситуации "многие постарались найти надёжный вариант для вложения и сбережения средств, а в таком качестве у нас традиционно выступает недвижимость". Наконец, подорожание недвижимости частично связано и с тем, что новые проекты выводятся на рынок и продаются по схеме с эскроу–счетами.
При этом, указывает Ольга Трошева, глава КЦ "Петербургская недвижимость", в первую очередь с рынка уходят бюджетные варианты. Выводимые на продажу новые проекты предлагаются по достаточно высокой цене. Застройщики оправдывают высокие стартовые цены переходом на эскроу–схему.
Наращивают подушку
У городских властей своё мнение. "Ещё полтора года назад мы обсуждали, что определённая коррекция ценника будет. Называлась причина — переход на эскроу. Хотя могу чётко сказать, что это не является основной причиной, поскольку у нас даже сегодня только около 25% от общего объёма в 16 млн м2 строится по новой схеме, а 75% — по старой. Понятно, что из этого объёма больше половины уже продано", — заявляет Николай Линченко, вице–губернатор Петербурга. По его мнению, цены выросли благодаря желанию девелоперов подстраховаться, "нарастить подушечку, ссылаясь на новую схему финансирования". Кроме того, признаёт вице–губернатор, выросла себестоимость строительства с учётом нормативов градостроительного проектирования: в каждый квадратный метр закладывается строительство объектов социнфраструктуры. "Коллеги (по Смольному. — Ред.) уже ставят вопрос: пора задуматься о транспортной составляющей. Пока только подумать", — добавил Линченко.
Однако при всей палитре факторов, влияющих на рост цен, значительная доля приходится на ипотеку с господдержкой. Программа заработала во второй раз. Первый опыт, в 2015 году, послужил неплохой антикризисной мерой. Доля сделок с участием ипотеки, по оценке рынка, — от 65 до 90% на разных объектах. Из этого объёма, по данным Смольного, 90% сделок — по льготной программе. Сейчас Петербург на первом месте в России по количеству договоров на льготную ипотеку. По данным Росреестра, к 1 октября в городе зафиксировано более 11,9 тыс. сделок. Это почти 14% всего объёма выданных в стране льготных кредитов.
После периода карантина оживление на рынок вернулось бы в любом случае и без субсидированной ипотеки. Однако масштабы были бы иными, полагает Ольга Трошева. "При отсутствии программы льготной ипотеки мы бы увидели стагнацию рынка, заметное снижение спроса. И до конца года этот тренд продолжил бы укрепляться, а спрос снижаться до 30% от прошлогоднего", — говорит эксперт.
По её словам, в таком случае началось бы формирование отложенного спроса.
Цены продолжат рост
В середине октября власти решили продлить программу льготной ипотеки до 1 июля 2021 года. Одним из инициаторов выступил замминистра финансов Алексей Моисеев. Однако за несколько дней до обнародования этих планов тот же Моисеев на заседании совета по развитию финансового рынка в Совете федерации высказал опасение: подобная долгосрочная программа может стать "финансовой пирамидой для федерального бюджета, потому что риски очень высоки".
"Подозреваю, что в следующем году доля ипотечных сделок ещё вырастет", — размышляет Николай Линченко. Но, по его мнению, этот рост цен — "позитивный тренд", поскольку выступает "источником покрытия" для девелоперов.
Фельдман предрекает, что рост цен по итогам года может достичь 18–20%. По прогнозу Ольги Трошевой, продление программы означает сохранение объёма продаж по итогам 2020 года на уровне 2019–го, то есть около 4,3 млн м2.
Всё это вместе взятое означает, что рынку недвижимости, по мнению ряда экспертов, грозит дальнейший перегрев, большой объём инвестиционных квартир после завершения программы, а также вовлечение в рынок покупателей с низким платёжеспособным спросом, что приведёт к массовым неплатежам по кредитам.
