Рекордный рост цен на рынке новостроек — на 15–16% в масс–маркете — можно объяснить сочетанием сразу нескольких факторов: запуском льготной ипотеки, "вымыванием" с рынка дешёвых квартир и уменьшением объёма предложения в целом по городу. Продолжится рост или замедлится — мнения расходятся.
Рост цен коснулся всех объектов на первичном рынке — об этом свидетельствуют данные девелоперов и аналитиков. Быстрее всего дорожало массовое жильё. Так, по оценкам консалтингового центра "Петербургская недвижимость", с начала года цены в объектах класса масс-маркет в Северной столице прибавили почти 15%, и средняя стоимость квадратного метра сейчас составляет 131,6 тыс. рублей. В пригородной зоне "квадрат" подорожал почти так же — на 14,2%, до 87,4 тыс. рублей, а жильё комфорткласса там и вовсе выросло в цене на 17,1%, до 100,7 тыс. рублей за 1 м2.
Новостройки бизнес-класса и жилье элитного сегмента стало дороже на 10,4% и 6,4% соответственно, отмечает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест". В сентябре квадратный метр бизнес-класса стоил в среднем 202,3 тыс. рублей, элитный — 384,4 тыс. рублей.
Динамика различается в зависимости не только от класса домов, но и от локации, и даже между жилыми комплексами от одного застройщика встречаются отличия. Так, у ГК "КВС" наибольший рост зафиксирован в ЖК комфорткласса, который строится у станции метро "Парнас", — там квадратный метр подорожал на 26%, а в микрогороде "Новое Сертолово" в Ленинградской области цена поднялась на 15%.
Если говорить о географии, то за 9 месяцев среди районов Петербурга наибольший прирост цен по масс-маркету показали Невский (+23,1% с начала года, до 148,4 тыс. рублей), Приморский (+22,7%, до 146,9 тыс. рублей) и Василеостровский (+20,8%, до 149,7 тыс. рублей) районы, уточняет Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Мало нового
В качестве основной причины большинство экспертов называют сокращение предложения. "Из-за пандемии и перехода на эскроу-счета застройщики выводили в продажу не так много объектов", — поясняет Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК "КВС".
Такая политика строительных компаний сочетается с высоким спросом. "По рынку масс-маркета города и области объёмы продаж держатся на максимуме 3 месяца подряд, — рассказывает Юлия Ружицкая, директор по продажам “Главстрой Санкт–Петербург”. — При этом объём предложения продолжает сокращаться, на конец сентября, по нашим данным, предлагалось почти в 2 раза меньше квартир по площади, чем в сентябре 2019 года". Быстрее всего приобретаются наиболее ликвидные варианты с удачными планировками, расположенные в хороших локациях и предлагаемые надёжными застройщиками.
Ян Фельдман говорит о снижении предложения по итогам трёх кварталов 2020 года на 1,4 млн м2, или на 31%, по отношению к аналогичному периоду прошлого года. "Процесс перехода застройщиков на использование проектного финансирования и затраты на его обслуживание в банках повлияли на рост цен в меньшей степени", — резюмирует он.
В немалой степени на формирование повышенного спроса и, как следствие, значительную динамику цен в Петербурге оказали влияние покупатели из регионов, считает маркетолог-аналитик СРО А "Объединение строителей СПб" Евгений Ортин. Причины всё те же, однако, привлекательность петербургского рынка жилья, в том числе и для москвичей, объясняется хорошей ликвидностью и сравнительно низкой ценой покупки по отношению к столичному рынку недвижимости.
Курсы и льготы
Есть для роста цен в Северной столице и причины макроэкономического характера — Евгений Ортин видит как минимум две. Первая — ослабление национальной валюты.
Недавно крупное международное рейтинговое агентство обнародовало результаты проведённого исследования, согласно которым Петербург вошёл в пятёрку городов мира по росту цен на жильё. При этом первые три строчки рейтинга заняли турецкие города, и это как нельзя лучше характеризует ситуацию, складывающуюся на рынке жилой недвижимости.
"Дело в том, что курс рубля и турецкой лиры по отношению к доллару США с начала года снизился более чем на 20%, — поясняет Евгений Ортин. — Стремясь сохранить быстро дешевеющие накопления, население обеих стран обратило внимание на рынок недвижимости как один из немногих оставшихся островков стабильности".
Второй причиной роста цен на недвижимость в России стала, как ни странно, поддержка государства. Субсидирование процентной ставки по ипотеке позволило привлечь на рынок жилья покупателей, чьих первоначальных накоплений было недостаточно для совершения покупки в других условиях.
"Таким образом, повышенный платёжеспособный спрос, простимулированный со стороны государства на фоне сохраняющейся неопределённости в экономике, а также завышенные ожидания со стороны продавцов вторичного рынка жилья и привели к росту цен", — констатирует Евгений Ортин.
При этом, как отмечает Ольга Трошева, программа льготной ипотеки "сглаживает" рост цен — за счёт рекордно низкой ставки по ипотечным кредитам покупатель в итоге переплачивает меньше даже с учётом возросших цен на недвижимость.
Именно ипотека поддерживает платёжеспособность населения, отмечает Ян Фельдман, так как реальные доходы не растут — в проектах "Ленстройтреста" доля сделок с привлечением кредитных средств составляет от 70 до 80%, причём наиболее активно продаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры метражом от 38 м2. А в "Главстрой Санкт-Петербург" по итогам 9 месяцев фиксируют долю ипотеки 73% (год назад она была около 60%) и отмечают увеличение продаж двух– и трехкомнатных квартир — в 1,6 и 2,6 раза соответственно.
В плюс и в минус
Ожидания относительно дальнейшего роста цен у представителей строительных компаний прямо противоположные. Анжелика Альшаева предполагает, что в ближайшее время рост цен на квартиры замедлится. Льготную ипотеку продлили до лета 2021 года, а значит, ажиотажный спрос на жильё спадёт.
По мнению Юлии Ружицкой, в ближайшее время высокий спрос сохранится, а плавный рост цен продолжится. "Новые проекты и очереди будут выводиться более активно, но в целом тенденция к сокращению рынка будет развиваться, — прогнозирует она. — Поэтому, если уже сегодня подобрана квартира, которая устраивает по своим характеристикам, то лучше не откладывать выход на сделку".
На спрос не сильно повлияет и возможное возвращение режима самоизоляции — оно уже не будет шоком, так как и строительные компании, и покупатели к этому уже достаточно подготовлены.
В то же время Ян Фельдман считает, что на данный момент нет никаких объективных предпосылок к снижению цен — оно было бы возможно в случае "затоваривания" рынка, но за короткий период нарастить объём предложения до таких масштабов невозможно.
"Замедление роста стоимости “квадрата” может быть вызвано выводом на рынок новых масштабных проектов на окраинах города, где цена заведомо ниже, — продолжает Ольга Трошева. — Однако на данный момент мы не видим предпосылок для изменения ценового тренда. Кроме того, несмотря на то, что в ряде объектов стоимость квадратного метра уже достигла достаточно высокой отметки, в других ЖК сохраняется потенциал для роста. Что также будет влиять на изменение средних цен на рынке".
Поэтому, если экономика будет функционировать в таком же режиме, как в августе–сентябре, и люди не будут массово терять работу, плавный рост продолжится и в массовом сегменте по итогам года составит, скорее всего, 18–20%.
